Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc: Cung bứt phá, cầu duy trì ổn định

Khu công nghiệp Nội Bài, Hà Nội. Ảnh: Ngô Sơn

Nguồn cung bứt phá

Trong bối cảnh điều chỉnh địa giới hành chính và đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án, miền Bắc nổi lên như cực tăng trưởng công nghiệp - 0 logistics quan trọng của cả nước, đóng vai trò mắt xích ngày càng rõ nét trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo Cushman & Wakefield, đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp (KCN) tại thị trường miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha. Riêng trong quý cuối năm, khoảng 640 ha đất công nghiệp mới đã được bổ sung từ ba dự án chiến lược gồm KCN Phúc Sơn, KCN Quế Võ 2 - giai đoạn 2 và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình. So với quy mô 16.800 ha ghi nhận tại quý IV/2024, tổng nguồn cung toàn vùng đã tăng mạnh khoảng 42,8% so với cùng kỳ, mức tăng hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây. Sự gia tăng này không chỉ đến từ các “thủ phủ” công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh hay Hải Phòng, mà còn cho thấy xu hướng lan tỏa sang các địa phương vệ tinh mới nổi như Ninh Bình, Phú Thọ và Quảng Ninh. Việc mở rộng không gian công nghiệp sang các vùng này giúp thị trường giảm áp lực khan hiếm quỹ đất, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích lớn với chi phí cạnh tranh hơn.

Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Chúng tôi đang ghi nhận xu hướng ra quyết định ngày càng chọn lọc từ phía DN thuê. Giá thuê vẫn quan trọng, nhưng không còn là yếu tố quyết định duy nhất. Các nhà sản xuất hiện nay ưu tiên những địa phương có tầm nhìn phát triển dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng, cho phép họ không chỉ gia nhập thị trường mà còn mở rộng quy mô trong 5 - 10 năm tới”.

Trong quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần đất KCN đạt khoảng 63ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74%, giảm nhẹ so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc nguồn cung mới gia nhập quá nhanh, thay vì phản ánh sự suy yếu của nhu cầu. Trên thực tế, các khu vực trung tâm như Hà Nội vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh đạt 74,1%, tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao. Về giá thuê, mặt bằng giá chào thuê sơ cấp đất KCN toàn vùng đạt trung bình 135 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và 3,8% so với cùng kỳ năm 2024.

Cạnh tranh bằng chất lượng và tầm nhìn

Bên cạnh đất KCN, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục là điểm sáng của thị trường công nghiệp miền Bắc trong quý IV/2025. Tổng nguồn cung tích lũy RBF đạt hơn 5,28 triệu m² sàn cho thuê, tăng 22,42% so với cùng kỳ năm trước. Hải Phòng giữ vai trò dẫn dắt với gần 45% thị phần, theo sau là Bắc Ninh với khoảng 23%.

Điểm đáng chú ý trong quý là làn sóng khởi công đồng loạt tại các địa bàn trọng điểm. Ninh Bình dẫn đầu quy mô triển khai mới, tiếp đến là Bắc Ninh và Hải Phòng, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét của dòng vốn đầu tư sang các khu vực có quỹ đất lớn và chi phí hợp lý hơn. Diện tích hấp thụ thuần RBF trong quý IV/2025 đạt gần 190.000 m², tăng gần 48% so với cùng kỳ năm trước, đưa tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên mức 86%.

Động lực chính của phân khúc này vẫn đến từ các ngành sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao và cơ khí chính xác. Hà Nội tiếp tục lấp đầy 100% nguồn cung hiện hữu, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng duy trì tỷ lệ lấp đầy từ 87-95%, phản ánh nhu cầu thực và xu hướng “đi trước một bước” của các DN FDI khi lựa chọn địa điểm sản xuất. Giá thuê RBF trong quý IV/2025 giữ ổn định ở mức trung bình 5,0 USD/m²/tháng, tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá này được đánh giá là cạnh tranh trong khu vực, đặc biệt khi so sánh với các thị trường công nghiệp phát triển trong khu vực ASEAN.

Ở phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), tổng nguồn cung tích lũy đạt khoảng 3,58 triệu m² sàn, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên. Quý IV/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần gần 58.000m², đưa tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên mức 83,03%, tăng mạnh so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2024.

Các chuyên gia Cushman & Wakefield đánh giá, động lực tăng trưởng dài hạn của phân khúc RBF và RBW sẽ đến từ sự hoàn thiện hạ tầng logistics, mô hình khu thương mại tự do (FTZ) gắn với cảng nước sâu và xu hướng sản xuất xanh (ESG). Khi các tiêu chuẩn môi trường và công nghệ được siết chặt, những dự án có chất lượng xây dựng cao, vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch sẽ chiếm ưu thế.

Ngô Sơn