Thị trường bất động sản cuối năm diễn biến ra sao?

Nguồn cung cải thiện, giao dịch vẫn giảm

Nguồn cung bất động sản tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực. Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong tháng 7, khu vực miền Bắc ghi nhận khoảng 4.200 sản phẩm nguồn cung mới, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%; tại miền Nam, với khoảng 3.900 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%...

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết, nguồn cung bất động sản cả nước có cải thiện với khoảng 59.000 căn nhà ở đủ điều kiện mở bán trong quý II tăng 23,6% so với quý trước và tăng 70,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dù nguồn cung phát triển, thị trường vẫn đối mặt với thách thức về thanh khoản khi lượng giao dịch thành công đạt hơn 100.000 giao dịch (bằng 71,5% so với quý trước).

Trong khi đó, giá bất động sản thứ cấp phân khúc căn hộ, biệt thự và đất nền được giao dịch nhìn chung có xu hướng giảm nhẹ.

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến từ 12-14%/năm, làm hạn chế sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu do chi phí vốn tăng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến từ 12-14%/năm (lãi suất thả nổi có nơi lên tới 15-16%/năm), làm hạn chế sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.

Thực tế trên thị trường cho thấy, tâm lý của nhà đầu tư cũng đang có sự thay đổi đáng kể. Thay vì kỳ vọng giá tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều người có xu hướng ưu tiên khả năng khai thác, cho thuê hoặc sử dụng thực tế của tài sản.

Anh Nguyễn Thắng (38 tuổi) - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, yếu tố quan trọng nhất không còn là “mua được giá thấp nhất”, mà là kiểm soát được dòng tiền.

“Lãi suất cao khiến bài toán đầu tư khác trước rất nhiều. Nếu sử dụng vốn vay lớn, chỉ cần thị trường đi ngang trong thời gian dài là chi phí tài chính đã tạo áp lực đáng kể. Vì vậy, tôi ưu tiên những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, có thể khai thác được và nằm ở khu vực có hạ tầng phát triển”, anh Thắng nói.

Theo anh Thắng, từ nay đến cuối năm, khả năng xuất hiện một đợt tăng giá diện rộng là không cao. Thị trường có thể vẫn có những điểm nóng cục bộ, song mức độ phân hóa giữa các dự án, khu vực và phân khúc sẽ rõ nét hơn.

Kịch bản nào cho thị trường cuối năm?

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết dù nguồn cung đang có những tín hiệu tích cực, song tâm lý người mua vẫn thận trọng trước các yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.

“Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững”, bà Dung nói.

Theo bà Dung, thời gian tới, thị trường tiếp tục trải qua quá trình sàng lọc mạnh. Những dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ có khả năng thu hút dòng tiền tốt hơn.

Thị trường bất động sản cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục trải qua quá trình sàng lọc mạnh.

Với những tháng cuối năm 2026, DXS-FERI xây dựng ba kịch bản gồm thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.

Ở kịch bản thách thức, các yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện chậm hơn dự kiến, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%.

Khi đó, nguồn cung có thể tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ dưới 20% và thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Ở kịch bản kỳ vọng, được DXS-FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành thận trọng.

Trong kịch bản này, nguồn cung có thể tăng 20-30%, lãi suất thả nổi duy trì khoảng 11-13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ. Tỷ lệ hấp thụ được dự báo đạt khoảng 25-40%.

Thị trường khi đó tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng ổn định và có chọn lọc, với dòng tiền tập trung vào những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, kịch bản lý tưởng được xây dựng trên giả định kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, lãi suất thả nổi giảm xuống 9-11% và dòng vốn đầu tư quay trở lại tích cực. Khi đó, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng khoảng 5-10%. Tuy nhiên, DXS-FERI đánh giá đây là kịch bản khó xảy ra.