Thị trường bất động sản: Đà phục hồi lan tỏa và kỳ vọng tăng trưởng bền vững

Ba động lực chính cho thị trường

Theo Báo cáo Savills về thị trường bất động sản quý III/2025, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng với GDP tăng 7,9%, FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD và xuất khẩu tăng 16%, tạo nền tảng tích cực cho thị trường. Tại TP.Hồ Chí Minh, các phân khúc chủ chốt đều ghi nhận tín hiệu phục hồi. Nguồn cung văn phòng và bán lẻ duy trì công suất trung bình gần 90%, phản ánh nhu cầu ổn định của các doanh nghiệp công nghệ, tài chính và thương mại dịch vụ. Thị trường căn hộ đạt 5.200 căn sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ 51%, trong khi phân khúc nhà thấp tầng cải thiện thanh khoản nhờ mức giá hợp lý và hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Tại Hà Nội, thị trường tiếp tục ghi nhận đà tăng ổn định ở cả văn phòng và bán lẻ, với giá thuê và công suất cùng tăng. Nguồn cung căn hộ đạt 6.300 căn mới, tỷ lệ hấp thụ trên 80%, phản ánh sức cầu mạnh mẽ từ người mua ở thực. Dòng vốn FDI sản xuất đạt 3,9 tỷ USD, đưa Hà Nội trở thành địa phương thu hút vốn đứng thứ ba toàn quốc

Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Hiện nay, những nền tảng quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam đã được thiết lập. Chúng ta có Luật Đất đai mới, Luật Nhà ở mới và Luật Kinh doanh bất động sản mới, tạo bộ khung pháp lý cho sự phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Nhờ đó, cơ quan quản lý có thể đẩy nhanh việc cấp phép dự án, giảm áp lực nguồn cung và đưa thêm sản phẩm mới ra thị trường. Đây là tiền đề quan trọng để duy trì tăng trưởng ổn định, kiểm soát tốc độ tăng giá và hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở Việt Nam.”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ảnh: T.L

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Trong năm 2025, bên cạnh các quy định pháp luật dần được hiện thực hóa và đi vào đời sống, các hoạt động động giám sát, điều tiết của cơ quan quản lý nhà nước dần chặt chẽ hơn để đảm bảo thị trường phát triển đúng quỹ đạo. Kinh tế được dự báo phát triển ổn định, hạ tầng ngày càng được đầu tư đồng bộ sẽ góp phần không nhỏ thúc đẩy sự tăng trưởng của bất động sản.

Đồng thời, các xu hướng mới như đô thị thông minh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo vào nền tảng công nghệ bất động sản và phát triển bền vững đang dần định hình thị trường. Nhà ở vừa túi tiền cũng là một trong những định hướng trọng tâm, với sự hỗ trợ từ các cơ chế thúc đẩy hợp tác công - tư và sự tăng cường phát triển toàn diện.

Về triển vọng dài hạn, ông MacGregor nhận định thị trường trong thập kỷ tới sẽ được định hình bởi ba động lực chính: Khung pháp lý ổn định và minh bạch hóa; dòng vốn FDI mạnh mẽ nhờ quy trình phê duyệt hiệu quả hơn; và sự bùng nổ hạ tầng (như Vành đai 3, cao tốc) mở ra các thị trường vùng ven, thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và logistics.

Thách thức khi lãi suất tăng

Còn Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã và đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ, khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6/2025, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép. Đặc biệt, áp lực lạm phát quay trở lại, cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới, khiến dư địa duy trì lãi suất thấp dần bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản - lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

Theo VARS, thực tế cho thấy khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng. Cùng với đó, các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.

VARS đánh giá doanh nghiệp bất động sản là nhóm phải đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng: Một mặt, họ vừa gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án; mặt khác, sức mua trên thị trường sẽ suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay mua nhà.

Trong khi đó, kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Việc phát hành mới còn dè dặt; và lượng trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức cao khiến nhiều doanh nghiệp phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng với nhà thầu, ngân hàng để kéo dài thời gian thanh toán.

Tấn Minh