Thị trường bất động sản lạc quan nhờ chính sách mới

Thị trường bất động sản đón nhiều động lực mới

Nhìn lại những diễn biến nổi bật trong năm 2025, có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang chạm tới một nhịp hồi phục đáng chú ý. Nguồn cung nhà ở mới tăng mạnh so với cùng kỳ, mức hấp thụ cải thiện ở nhiều phân khúc, đặc biệt là chung cư trung – cao cấp và đất nền có pháp lý đảm bảo.

Quan trọng hơn, môi trường chính sách đã thay đổi căn bản với việc áp dụng phương pháp tính giá đất mới, giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và mở ra kỳ vọng giảm giá nhà sơ cấp.

Trong khi đó, hạ tầng được đầu tư chưa từng có tạo ra mạng lưới kết nối mạnh, kéo nhu cầu và dòng vốn dịch chuyển về vùng ven. Sự cộng hưởng của các yếu tố kinh tế, quy hoạch và pháp lý đang tạo mép đệm vững chắc cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

GIÁ BÁN TIẾP TỤC TĂNG

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý 3/2025, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 - 2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý 3/2024.

Tính chung 9 tháng năm 2025, tổng cung bất động sản nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86.000 sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nguồn cung bất động sản nhà ở mới năm 2025 dự kiến vượt 100.000 sản phẩm, với lượng lớn sản phẩm sẽ được ra mắt vào cuối năm.

Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ chung cư thương mại bình dân “tuyệt chủng", căn hộ trung cấp cải thiện nhờ chiến lược mở rộng không gian phát triển dự án của doanh nghiệp nhưng đều có giá trên 40 triệu/m2 và tập trung ở miền Nam.

Đặc biệt, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung. Trong đó, căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng lớn nhất, số lượng dự án nhà ở xã hội mở bán cải thiện đáng kể

Về lực cầu nhà ở, bao gồm cả ở thực và đầu tư, tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính của thị trường.

Bà Miền cho biết, nhu cầu tiếp tục có xu hướng tìm đến các dự án vùng ven trên nền tảng hạ tầng cải thiện. Đặc biệt là các dự án thuộc quỹ đất theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị tập trung quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng).

Trong khi đó, thanh khoản căn hộ chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích khi giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Còn các dự án mở bán mới vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở vẫn duy trì ở mức cao và nhu cầu đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, thanh khoản có tính chọn lọc hơn, tập trung ở các dự án nhà ở có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối tốt.

Thanh khoản trên thị trường thứ cấp được cải thiện nhưng vẫn tập trung tại các dự án trong đại đô thị, các tỉnh, thành có dự án hạ tầng triển khai. Giao dịch khu vực ven đô, các tỉnh,thành quanh 2 đô thị đặc biệt tiếp tục tăng mạnh.

Nguồn: VARS IRE

Phân tích mức giá từng phân khúc, bà Miền cho biết, về căn hộ chung cư có giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh khi tiền sử dụng đất tăng và nguồn cung được định vị, phát triển ở phân khúc ngày càng cao cấp. Giá bán thứ cấp cải thiện nhẹ tại một số khu vực có nguồn cung mới giá cao.

Còn phân khúc đất nền, các lô đất tách thửa, pháp lý đảm bảo, ở các khu vực có hạ tầng triển khai tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt.

Cuối cùng là phân khúc biệt thự/liền kề, nhà phố giá bán sơ cấp tăng cao do nguồn cung mới đều đến từ các khu đô thị có hạ tầng, tiện ích được đầu tư mạnh, và áp lực chi phí gia tăng trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, chi phí đất đai tăng.

Giá bán thứ cấp tại các dự án của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định. Nhất là tại các dự án có phân khúc cao tầng triển khai.

THỊ TRƯỜNG LẠC QUAN NHỜ LOẠT CHÍNH SÁCH MỚI

Chia sẻ tại tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ lạc quan hơn.

Vị Luật sư lý giải rằng, nhiều chính sách đã được đưa ra, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là sản phẩm nhà ở xã hội. Đơn cử, với cơ chế trong Nghị quyết số 201 của Quốc hội, Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Nghị định số 261/2025/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành ngày 10/10/2025 đã thiết lập các cơ chế chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua nhà đã được thực hiện tương đối đồng bộ. Điều này sẽ tạo ra nguồn cung lớn cho chủ đầu tư.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản

Vào ngày 19/10/2025 vừa qua, Chính phủ gửi tới Quốc hội tờ trình Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, theo đó,chính sách giá đất xác định cho các dự án đầu tư có thể sẽ thay đổi cơ bản.

Thay vì xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như trước, việc áp dụng phương pháp theo bảng giá đất nhân với hệ số, giúp giảm đáng kể chi phí tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư.

Từ đó, ông Phạm Thanh Tuấn hy vọng giá đất giảm sẽ tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở xã hội, cùng với việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ giúp cải thiện nguồn cung và làm giảm giá nhà ở thị trường sơ cấp trong thời gian tới.

CHUYỂN MÌNH BỨT PHÁ

Cũng có góc nhìn rất tích cực về thị trường, PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã phân tích nhiều yếu tốc giúp thị trường bất động sản bứt tốc.

Thời điểm này cách đây 3 năm (năm 2022), nhiều yếu tố trong và ngoài nước đã tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam, khiến thị trường suy giảm. Nhưng đến thời điểm hiện tại, thị trường dần hồi phục và tạo đỉnh mới. Theo tôi, có nhiều động lực thúc đẩy thị trường “hồi sinh”.

Thứ nhất là công cuộc “sắp xếp lại giang sơn”, sáp nhập các địa phương, thực hiện mô hình quản lý chính quyền hai cấp.

Thứ hai, chưa bao giờ hệ thống hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ như 2 năm vừa qua. Đơn cử, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có tới 10 tuyến đường cao tốc được triển khai xây dựng.

Từ đó tạo ra động lực thứ ba là liên kết vùng. Nhiều tuyến đường kết nối liên vùng đang được triển khai mạnh, tăng cường kết nối giữa các khu vực.

“Thời gian qua, lực lượng sản xuất của thị trường bất động sản thay đổi. Chưa bao giờ chúng ta có một cơ hội lớn về cơ sở hạ tầng như thời điểm này, ngay trong đầu năm, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt hàng loạt dự án với tổng số lượng gấp nhiều lần các năm trước gộp lại”, ông Chung đánh giá.

Bên cạnh đó, thị trường phái sinh, TOD cũng đang có một thế năng rất lớn và đây chính là nguồn lực cho bất động sản. Thị trường cơ sở dữ liệu, thông tin bất động sản với gần 56 triệu thửa đất đã được lấy thông tin và chuẩn bị "làm sạch".

“Đây là điều mà trước đây chúng ta đã mong muốn, kỳ vọng nhưng chưa làm được, và giờ đây đang dần được hiện thực hóa. Với kết quả thắng lợi của việc định danh điện tử cá nhân, giờ là định danh bất động sản, tôi tin là sẽ mục tiêu này sẽ được hoàn thành tốt. Khi thị trường bất động sản được định danh thành công, công tác quản lý, điều tiết và thúc đẩy thị trường sẽ giống như “hổ mọc thêm cánh”.

Ngoài ra, quan hệ của các chủ thể thay đổi cũng là một yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản. Sau rất nhiều nỗ lực của các bên, khu vực kinh tế tư nhân đã được nhìn nhận và khẳng định là một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế. Và thị trường bất động sản sẽ được khu vực tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn, biểu hiện là các doanh nghiệp tư nhân đã đề xuất Nhà nước giao hàng nghìn ha đất để phát triển dự án bất động sản.

Tiếp đó là sự thay đổi của các phương thức sản xuất. Ngoài thị trường truyền thống thì thị trường số, xanh, tuần hoàn cũng đang phát triển. Trong đó, thị trường số ra đời đã mở ra không gian phát triển mới, đồng hành với không gian thực.

Cùng với việc “sắp xếp lại giang sơn”, các bên đã bắt đầu tái cấu trúc lại địa bàn phát triển bất động sản, trong cả tư duy và định hướng liên kết vùng. Giờ đây, chúng ta có một Lâm Đồng với diện tích lên tới 24.000km2, hay một tỉnh Đồng Nai hội tụ đầy đủ các ưu thế để phát triển bất động sản; TP.HCM mở rộng sở hữu những lợi thế để vươn mình thành một siêu đô thị hàng đầu khu vực.

Với tất cả những lợi thế kể trên, PGS.TS Trần Kim Chung khẳng định, thị trường bất động sản đang chuyển mình và ngày càng phát triển. Không chỉ vượt qua được giai đoạn suy thoái 2022 - 2024, thị trường dự báo sẽ bứt phá mạnh mẽ trong giai đoạn tới, không chỉ phát triển về số lượng mà còn cả chất lượng, khẳng định được vị thế trong nền kinh tế.

Phan Mỹ