Thị trường bất động sản: Nguồn cung rộng mở, thanh khoản còn thách thức

Nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ giảm

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự trở lại rõ rệt của nguồn cung. Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 của S&I Ratings, dẫn dữ liệu của DXS, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc trong 6 tháng đầu năm đạt 102.500 sản phẩm. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ. Tương ứng, tỷ lệ hấp thụ đạt 25,5%, giảm mạnh so với mức 47,5% của cả năm 2025. Thị trường còn khoảng 76.400 sản phẩm chưa bán.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh. Trong quý II/2026, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 9.700 sản phẩm, trong đó, căn hộ mở bán mới đạt hơn 8.590 căn, tăng 25,4% so với cùng kỳ và 7,2% so với quý trước. Lũy kế 6 tháng, thị trường đón nhận 16.600 căn hộ mới, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn tập trung lớn ở phân khúc có giá cao. Trên 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm có giá dưới 60 triệu đồng/m2 không xuất hiện trên thị trường Hà Nội trong năm 2026.

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung mới tại Hà Nội đạt 1.110 sản phẩm, tăng 13% so với quý trước, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt hơn 660 căn, giảm 30% theo quý và 74% so với cùng kỳ. Khoảng 80% lượng mở bán trong quý đến từ các đại đô thị tại Văn Giang.

Một tín hiệu đáng chú ý khác là giá trên thị trường thứ cấp đã có sự điều chỉnh. Giá bán thứ cấp liền kề, biệt thự tại Hà Nội khoảng 195 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước. Giá căn hộ thứ cấp cũng giảm 3%, xuống khoảng 60 triệu đồng/m2. Theo S&I Ratings, đây là lần đầu tiên thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận mức giảm kể từ năm 2022.

Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự dịch chuyển đáng kể của nguồn cung ra ngoài khu vực lõi. Theo số liệu CBRE được S&I Ratings dẫn lại, nguồn cung nhà ở mở bán mới trong phạm vi TP. Hồ Chí Minh cũ đạt 2.784 sản phẩm trong quý II. Nếu tính trên phạm vi TP. Hồ Chí Minh mở rộng, tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới đạt 6.573 căn, gấp 6,7 lần khu vực lõi. Trong đó, khoảng 3.855 căn tập trung tại khu vực phía Nam thành phố.

Nguồn cung thấp tầng cũng tăng mạnh, với 1.934 căn mở bán mới tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ trong quý II, gấp khoảng 22 lần quý trước. Giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn tăng, nhưng động lực tăng giá đã có dấu hiệu suy yếu. Giá sơ cấp bình quân trong quý II đạt khoảng 92 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước; giá thứ cấp khoảng 69 triệu đồng/m2, tăng 2%. Tuy nhiên, giao dịch thứ cấp đã chững lại trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao.

Chi phí vốn cao khiến giá bán khó giảm

S&I Ratings cho rằng, chi phí vốn cao là một trong những yếu tố khiến nguồn cung tăng mạnh, nhưng giá bán sơ cấp khó giảm, đồng thời tác động đến khả năng hấp thụ của thị trường.

Đến quý II/2026, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên vùng 7,99 - 9,56%/năm so với cuối năm 2025. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023. Các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng phải đối mặt với chi phí vay vốn có thể trên 12%.

Không chỉ chi phí vốn, chi phí đầu vào cũng tạo sức ép lên giá bán. Báo cáo cho biết, chi phí nhân công có nơi tăng trên 25%, trong khi chi phí nguyên vật liệu tăng khoảng 10 - 20%. Những yếu tố này khiến giá bán khó giảm đáng kể ngay cả khi thanh khoản chịu sức ép.

Trong bối cảnh đó, thay vì giảm mạnh giá bán sơ cấp, nhiều chủ đầu tư tăng cường chính sách hỗ trợ người mua. Các chương trình trong quý II tập trung vào hỗ trợ hoặc áp trần lãi suất, ân hạn nợ gốc, giảm tỷ lệ vốn tự có, kéo dài lịch thanh toán và chiết khấu trực tiếp.

Trái ngược với áp lực lãi suất trong ngắn hạn, đầu tư hạ tầng và quy hoạch đô thị được S&I Ratings đánh giá là động lực tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm 2026, giải ngân đầu tư công đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ và hoàn thành 35,5% kế hoạch. Theo thống kê của S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD.

Nguồn cung bất động sản phục hồi mạnh trong nửa đầu năm 2026. Ảnh: Đức Thanh

Đáng chú ý, riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam chiếm 50,7% tổng vốn đầu tư hạ tầng được thống kê. Xét theo loại hình, đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn, cho thấy trọng tâm đầu tư đang hướng tới các trục vận tải khối lượng lớn. S&I Ratings đánh giá, các dự án bất động sản nằm dọc hành lang và kết nối với hạ tầng có thể gia tăng giá trị khi các công trình được đưa vào khai thác đúng tiến độ.

Cùng với chu kỳ đầu tư hạ tầng, quy mô các dự án bất động sản cũng gia tăng mạnh. Báo cáo thống kê 51 dự án bất động sản lớn có tổng mức đầu tư từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên, với tổng mức đầu tư khoảng 6,48 triệu tỷ đồng, tương đương gần 249 tỷ USD.

Nhìn về những tháng cuối năm, S&I Ratings đánh giá, nguồn cung bất động sản gia tăng mạnh, nhưng khả năng hấp thụ vẫn chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất, ít nhất đến cuối năm. Trong bối cảnh đó, những dự án được hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng đồng bộ và có tiến độ triển khai nhanh được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thanh khoản thị trường.

Theo S&I Ratings, thị trường sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ lượng nguồn cung mới cũng như mặt bằng giá bán hiện tại, đặc biệt nếu lãi suất chưa có sự thay đổi đáng kể. Sự phân hóa về thanh khoản vì vậy có thể tiếp tục diễn ra, với lợi thế nghiêng về các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiến độ triển khai tốt.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến được xem xét thông qua vào tháng 10/2026, được kỳ vọng tạo thêm tác động tới nguồn cung bất động sản. Theo S&I Ratings, các giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án có thể góp phần cải thiện nguồn cung thị trường trong giai đoạn tới./.