Thị trường bất động sản phía Nam không còn dành cho lướt sóng

Giao dịch trở lại, nhưng “sóng” thì không

Ghi nhận của PV Báo Điện tử VTC News tại TP.HCM, nơi từng là tâm điểm của các đợt lướt sóng căn hộ và nhà phố, bức tranh năm 2026 cho thấy sự thay đổi rất rõ về hành vi người mua.

Người mua dành nhiều thời gian hơn cho việc khảo sát, so sánh, tính toán dòng tiền; những quyết định xuống tiền theo cảm xúc không còn. Thị trường cũng không còn cảnh “mua hôm nay, sang tay vài tháng sau”.

Một dự án tại Tây Ninh (Long An cũ) trong tình trạng thanh khoản hạn chế.

Phần lớn giao dịch đến từ người mua ở thực, hoặc các nhà đầu tư chấp nhận nắm giữ dài hạn, coi bất động sản là tài sản tích lũy thay vì công cụ sinh lời ngắn hạn.

TP.HCM vẫn là thị trường dẫn dắt, nhưng vai trò dẫn dắt này không còn dựa trên sóng giá, mà dựa trên tính ổn định và nhu cầu thực.

Tương tự, Bình Dương, nguồn cung lớn, người mua nhiều hơn nhưng cũng tỉnh táo hơn. Các dự án không còn tăng giá theo tin đồn hay kỳ vọng ngắn hạn. Giao dịch diễn ra đều nhưng không bùng nổ.

Đồng Nai tiếp tục được nhắc đến nhiều trong các câu chuyện về hạ tầng, nhưng thị trường năm 2026 cho thấy sự tỉnh táo rõ rệt hơn so với những giai đoạn trước.

Nhu cầu của khách hàng bất động sản hiện nay ưu tiên đầu tư dài hạn hơn lướt sóng.

Các thông tin về quy hoạch, kết nối giao thông đã phần nào được phản ánh vào mặt bằng giá từ nhiều năm trước. Điều này khiến dư địa tăng giá ngắn hạn không còn nhiều, thị trường Đồng Nai hiện nay vận hành theo logic “chậm mà chắc”.

Tại Tây Ninh - đặc biệt là các khu vực giáp ranh TP.HCM, thị trường vẫn duy trì được mức độ giao dịch ổn định. Tuy nhiên, sự ổn định này không đi kèm với những đợt tăng giá mạnh. Người mua chủ yếu hướng đến mục tiêu ở thực hoặc tích lũy lâu dài. Những kỳ vọng về việc “mua sớm - bán nhanh” không còn xuất hiện trong các quyết định đầu tư.

Chị Hồng Huế (ngụ phường Bình Hòa, TP.HCM) cho biết, giai đoạn 2019 - 2021 chị "ăn nên làm ra" nhờ "lướt sóng" bất động sản. Tuy nhiên, cũng chính cách đầu tư này khiến chị bị chôn vốn trong giai đoạn 2023, khi không kịp xả hàng và "đóng băng" tới nay.

"Lướt sóng dễ rủi ro, và thời điểm này chắc không còn thích hợp. Giờ tôi chỉ mong những lô đất cũ tăng giá sẽ thoát hàng. Sau đó tôi sẽ tìm mua những vị trí có tầm nhìn dài hạn ăn theo hạ tầng, chấp nhận đầu tư nhiều năm", chị Hồng Huế cho hay.

Thị trường chậm để... chắc

Sự chậm lại của thị trường là kết quả của quá trình thanh lọc. Những nhà đầu tư thiếu vốn, phụ thuộc đòn bẩy tài chính cao hoặc chạy theo sóng ngắn hạn đã dần rời cuộc chơi.

Lễ giới thiệu một dự án căn hộ tại TP.HCM (Bình Dương cũ).

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường năm 2026 đang bước vào một chu kỳ mới, nơi tốc độ không còn là yếu tố quyết định.

“Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường cần thời gian để điều chỉnh và tái cân bằng. Việc lướt sóng không còn phù hợp trong bối cảnh mặt bằng giá đã cao và chính sách tín dụng được kiểm soát chặt chẽ", ông Đính nhận định.

Ông chỉ ra 3 yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" không còn nhiều cơ hội.

Gồm: Chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý Ngân hàng Nhà nước khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản; lãi suất cho vay trung bình 9 - 11%/năm khiến vay tiền để “lướt sóng” trở nên rủi ro; người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn “mắc kẹt” vốn”.

Anh Đại Long, môi giới có hơn 15 năm hoạt động tại TP.HCM và các tỉnh lân cận cho biết, sự thay đổi rõ nhất hiện nay nằm ở cách người mua đặt câu hỏi.

“Khách không còn hỏi mua rồi bao lâu bán được. Họ hỏi pháp lý, tiến độ, cộng đồng cư dân, thậm chí cả chi phí vận hành sau khi vào ở. Trước đây, chỉ cần có thông tin quy hoạch hay hạ tầng là giá có thể tăng nhanh. Nhưng hiện nay, khách nhìn rất thực tế. Không có dòng tiền đầu cơ thì cũng không có sóng", anh Long chia sẻ.

Theo anh Long, những nhà đầu tư còn ở lại thị trường đều xác định nắm giữ tài sản trong nhiều năm, thay vì kỳ vọng xoay vòng vốn nhanh.

Môi giới bất động sản hiện khó khăn hơn khi vắng nhóm khách lướt sóng.

Tương tự, chị Thùy Vân, môi giới chuyên thị trường Bình Dương- Đồng Nai nhận định, những bài học từ giai đoạn trước đã khiến nhà đầu tư thận trọng hơn.

“Ai từng trải qua giai đoạn thị trường chậm lại đều hiểu rằng lướt sóng lúc này rất dễ kẹt vốn. Hạ tầng là câu chuyện dài, không phải để mua hôm nay bán ngày mai. Những câu chuyện mua hôm nay, vài tháng sau bán chênh gần như biến mất", chị Thùy Vân nói.

Chị Vân cho rằng, thị trường hiện tại phù hợp với những nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, không chịu áp lực phải thoát hàng nhanh.

Thy Huệ