Thị trường bất động sản TPHCM: Khan hiếm căn hộ giá rẻ

Căn hộ cao cấp, hạng sang đang chiếm lĩnh thị trường bất động sản tại TPHCM (trong ảnh là một góc phía Đông TPHCM tại TP Thủ Đức).

Hai tháng gần đây, anh Trần Huy (30 tuổi), nhân viên văn phòng, ngụ TP Thủ Đức liên tục tìm kiếm thông tin dự án căn hộ mở bán mới, gọi điện thoại hỏi nhân viên môi giới để tìm mua nhà nhưng bất thành.

“Đỏ mắt” tìm nhà giá rẻ

Anh Trần Huy lập gia đình hồi đầu năm 2023. Tổng thu nhập của hai vợ chồng khoảng 25 - 26 triệu đồng/tháng. Sau khi làm đám cưới và trang trải nhiều khoản chi tiêu cho gia đình hai bên, số tiền tích lũy của vợ chồng anh Huy chỉ còn hơn 200 triệu đồng.

Để có được nhà, anh chị buộc phải tìm các dự án căn hộ hình thành trong tương lai. Thông thường, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng trả 30% giá bán, số còn lại được trả theo tiến độ.

Anh Huy tính toán, với số tiền sẵn có của hai vợ chồng và khả năng vay người thân, họ chỉ có thể mua được căn hộ tầm 1,2 - 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau nhiều tuần tìm kiếm thông tin, họ vẫn không chốt được dự án vừa túi tiền.

“Các dự án ở TP Thủ Đức, quận Bình Tân hay xa hơn là huyện Bình Chánh, giá căn nhỏ nhất 53m2 cũng tròm trèm 1,8 - 2 tỷ đồng, đó là chưa tính thuế VAT. Nếu chỉ thanh toán 30% ban đầu, chúng tôi cũng chưa đủ sức chứ nói gì đến trả theo tiến độ sau đó” - anh Trần Huy nói.

Khi được hỏi về phương án vay ngân hàng, anh Huy lắc đầu. Với những căn hộ có giá tiền trên dưới 1,8 tỷ đồng thì số tiền vay ngân hàng sẽ rất lớn. “Với thu nhập của hai vợ chồng tôi chưa chắc đã được duyệt. Mà được giải ngân chăng nữa thì số tiền trả hằng tháng ngốn hết số lương, trong khi chúng tôi phải trả tiền ở trọ và sinh hoạt phí”, anh Huy chia sẻ.

Cuối tuần trước, thông qua sự giới thiệu của một người bạn, vợ chồng anh Huy “chốt” được một căn hộ tại một dự án trên đường Tô Ngọc Vân, TP Thủ Đức. Căn hộ có diện tích chưa đầy 30m2, giá bán 1,3 tỷ đồng, dự kiến bàn giao vào tháng 6/2024.

“May mắn là tôi được hưởng tiến độ thanh toán dễ thở nhất. Thanh toán trước 30%, 6 tháng sau chỉ thanh toán 0,5% giá bán/tháng, 6 tháng sau đó là 1%/tháng. Hai vợ chồng cố gắng tiết kiệm thì có thể xoay xở được. Khoảng một năm tới, chúng tôi có thể thu xếp được một khoản tiền lớn từ miếng đất ở quê bố mẹ cho, khi đó sẽ thanh toán nốt”, anh Huy cho biết.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Thành (28 tuổi, kỹ thuật viên cơ khí, ngụ quận Tân Phú) cũng “mỏi mắt” tìm nhà vừa túi tiền suốt một tháng nay. Anh Thành than, căn hộ tầm trên dưới 800 triệu đồng ở TPHCM - phù hợp với tài chính hiện có của gia đình anh - gần như đã “tuyệt chủng”. Với 1,2 - 1,3 tỷ đồng, chỉ có thể mua được các căn hộ dạng studio khoảng 30m2, song chưa có nội thất.

Anh Thành cho biết, có tìm hiểu và đến tham quan một số căn hộ dạng này ở Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức). Tuy nhiên, đa số căn hộ đều ở dạng thứ cấp, được vay theo ngân hàng của hợp đồng cũ. Do đó, số tiền phải thanh toán ngay cho chủ cũ không hề nhỏ. Những căn rộng 50 - 60m2 ở đây giá bán thấp nhất cũng 2,3 - 2,5 tỷ đồng, vượt xa tầm tay của anh.

Ông T.Đ.T, chủ một văn phòng môi giới nhà đất, căn hộ ở TP Thủ Đức nhận định, thị trường bất động sản TPHCM chưa có dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Năm nay, ở TPHCM, gần như không có dự án nhà ở nào đáng kể ra mắt. Thị trường đang thể hiện những bất hợp lý về cơ cấu hàng hóa, lượng sản phẩm giá 2 - 3 tỷ đồng trở lên lấn át các sản phẩm trung bình trên dưới 1 tỷ đồng.

“Sự khan hiếm này dẫn đến tình cảnh éo le của nhiều người trẻ, đó là họ tích lũy đủ vốn để mua một căn nhà giá thấp thì cũng không có hàng để mua”, ông T.Đ.T cho biết.

Chủ văn phòng môi giới này cho biết thêm, những dự án nhà ở xã hội hiện nay cũng có giá 1,5 - 1,8 tỷ đồng. Tất cả đều cách xa trung tâm, diện tích nhỏ. Tuy nhiên, những căn này cũng được chủ đầu tư bán hết hoặc khách hàng mua xong bán lại, không có hàng mới.

Một dự án bất động sản đang được triển khai, mở bán tại TP Thủ Đức, TPHCM.

Nguồn cung khan hiếm

Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc khác tiết lộ lý do khiến nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm là: Không lời nhiều. Theo đó, các cơ chế, chính sách ưu đãi để làm nhà giá rẻ không nhiều nên thường doanh nghiệp xin đầu tư dự án nhà ở thương mại tầm trung trở lên để tối ưu hóa lợi nhuận.

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản TPHCM của Công ty CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý III/2023, số lượng căn hộ mới chào bán tại thành phố là 3.600 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Trong đó, 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông.

Báo cáo cũng cho thấy sự khan hiếm nhà giá rẻ tại TPHCM: 96% nguồn cung mới của quý III đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang.

Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TPHCM trong quý III đạt 60,6 triệu đồng/m2, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá.

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Công ty Savills Việt Nam cho biết thêm, số lượng căn hộ tung ra thị trường TPHCM trong thời gian này tập trung chủ yếu từ dự án đã có tại TP Thủ Đức, chiếm 74% tổng lượng cung ra thị trường. Nếu loại trừ dự án này, toàn thị trường TPHCM có chưa đến 1.000 căn hộ được giao dịch.

Theo Savills Việt Nam, tình hình hoạt động của thị trường nhà tại TPHCM và Hà Nội vẫn trầm lắng do tâm lý người mua không tốt, nguồn cung mới cực kỳ hạn chế, hàng tồn kho đắt đỏ và sự thận trọng của các chủ đầu tư.

Bà Giang Huỳnh, Trưởng phòng Nghiên cứu và S22M (Savills TPHCM) cho biết, ở cả TPHCM và Hà Nội, cơ sở hạ tầng được cải thiện sẽ là nền tảng cho sự phát triển của thị trường nhà ở trong tương lai. Điển hình như các tuyến đường vành đai kết nối giữa khu trung tâm và các khu vực vệ tinh, nơi quỹ đất phong phú hơn với mức giá dễ chịu hơn.

Cuối tháng 9/2023, đoàn giám sát của HĐND TPHCM đã làm việc với một số địa phương về việc triển khai, thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn giai đoạn 2016 - 2025. HĐND TPHCM cùng các cơ quan chức năng, doanh nghiệp mổ xẻ những vướng mắc và đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ đầu tư, xây dựng các dự án nhà ở xã hội.

Lê Nam