Thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội trong quý 1/2023 vẫn ảm đạm

Thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội trong quý 1/2023 vẫn ảm đạm. Ảnh minh họa

Theo báo cáo thị trường quý I/2023 của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội có hoạt động tương đối ảm đạm. Phân khúc biệt thự, liền kề, nguồn cung mới hạn chế gồm 29 căn biệt thự, đến từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giảm 96% theo năm. Nguồn cung sơ cấp từ 14 dự án, giảm 50% theo năm.

Giao dịch đạt mức thấp chỉ có 88 giao dịch trong quý 1, giảm 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 32% theo năm. Các dự án ở huyện Mê Linh và Gia Lâm có mức giá hợp lý chiếm tỷ trọng lớn trong số lượng giao dịch của Quý 1.

Giá sơ cấp biệt thự giảm 14% theo quý, liền kề giảm 3% do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại huyện Mê Linh. Trong khi đó, giá shophouse sơ cấp ổn định do quỹ căn tồn kho giá cao tại quận Hoàng Mai và Tây Hồ. Người mua có xu hướng chuyển sang các sản phẩm thứ cấp, nhờ mức giá thấp hơn 17% so với sản phẩm sơ cấp.

Trong khi đó, báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận tỷ lệ bán tiếp tục cho thấy dấu hiệu chậm lại khi chỉ có một số ít dự án ghi nhận hàng đã bán trong quý này. Ước tính tại thời điểm cuối quý 1/2023, số căn nhà ở gắn liền với đất tiêu thụ được trên thị trường đạt khoảng 1.130 căn, gần bằng với quý trước. Tuy nhiên chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong một quý ở giai đoạn quý 2 – quý 3 năm ngoái. Phần lớn số căn bán được đến từ 2 dự án đại đô thị VOCP2 và VOCP3 do chủ đầu tư liên tiếp triển khai các đợt mở bán kể từ Quý 2 năm ngoái.

Theo chuyên gia CBRE, thách thức về kinh tế vĩ mô bao gồm lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng tiếp tục ảnh hưởng tới thị trường thứ cấp, giá chào bán thứ cấp ở quý này giảm tiếp 3% so với quý trước xuống còn 6.570 USD/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm thuế GTGT), tương đương mức giảm 11% so với mức đỉnh lập hồi quý 3/2022. Đây là đợt giảm giá bán thứ cấp thứ hai liên tiếp sau chuỗi tăng dài kể từ đầu năm 2019.

Liên quan đến giá các căn biệt thự, liền kề, chuyên gia của Savills cho rằng, đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao. Những chi phí này bao gồm: chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm. Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua bán khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn tới rất khó khăn khi điều chỉnh giá.

Nhìn về triển vọng của phân khúc trong tương lai, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn Savill Hà Nội đánh giá, nghị quyết 33/NQ-CP 2023 được ban hành vào tháng 3/2023 là cơ chế tháo gỡ khó khăn, tạo tiền đề cho bất động sản phát triển.

Mặt khác, cơ sở hạ tầng cũng là điều kiện hỗ trợ thị trường. Điển hình như dự án cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn-Cầu Giấy), đường vành đai 3,5 và vành đai 4, thì những khu vực lân cận các dự án này gồm: Hoài Đức, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm (phía tây), Gia Lâm và Long Biên (phía đông) và Hoàng Mai, Thanh Trì (phía Nam) sẽ được hưởng lợi. Đặc biệt kể từ khi tuyến Metro số 2A đưa vào hoạt động vào quý 4/2021, giá thứ cấp biệt thự tại quận Hà Đông tăng 37%, nhà liền kề tăng 26% và shophouse tăng 6%.

Đưa ra ý kiến về thị trường biệt thự, nhà liền kề, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định: “Dù tình hình giao dịch quý đầu chậm, nhưng sự phát triển hạ tầng và các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ được kỳ vọng hỗ trợ phát triển thị trường trong thời gian tới”.

Đồng quan điểm chuyên gia Colliers Việt Nam nhận xét, động thái gỡ vướng của Chính phủ hứa hẹn đem lại nhiều cơ hội phục hồi, nhưng thị trường có thể phải đợi đến sớm nhất là quý 3/2023.

Phú An