Thị trường căn hộ chung cư trầm lắng, nhiều nơi giảm tiền tỷ vẫn khó giao dịch

Chung cư cũ giảm giá không phanh

Trên các diễn đàn mua bán nhà đất, chung cư khắp Hà Nội đều cho thấy, xu hướng giảm giá diễn ra đồng loạt tại các dự án, từ chung cư cũ đến chung cư mới.

Chị Đặng Thu Trang, một nhân viên môi giới bất động sản trên địa bàn phường Long Biên cho biết, thị trường càng về cuối năm lại càng ảm đạm dù đã qua tháng Ngâu. Nhiều chung cư cũ khu vực Việt Hưng, Thượng Thanh, Khai Sơn, Đặng Xá nếu như năm 2025 còn có giá cao chót vót thì hiện đã giảm rất mạnh, thậm chí nhiều nơi giảm đến 30-40 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, dù giảm mạnh nhưng thanh khoản rất thấp.

Tương tự, trên địa bàn các khu vực như Cầu Giấy, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Hà Đông… đều ảm đạm như nhau. Khu vực Times city năm 2025 có giá hơn 100 triệu đồng/m2, mặc dù khu chung cư đã đưa vào vận hành nhiều năm nhưng vẫn được khách hàng đánh giá cao về chất lượng và tiện ích sống thì nay cũng giảm mạnh, có những căn rộng trên 100m2 đà giảm từ 2-3 tỷ đồng/căn.

Gia đình anh Nguyễn Tuấn Tú ở khu Times City do thay đổi trong kế hoạch nên muốn bán căn chung cư 3 ngủ. Anh Tú cho biết, năm 2025, gia đình đã định bán nhưng rồi lại thay đổi, thời điểm đó, môi giới cho biết căn hộ nhà anh được giá hơn 10 tỷ đồng, nhưng thời điểm tháng 8/2026 đến nay, giá đã giảm chỉ còn 8,5 tỷ đồng nhưng cũng chưa thể giao dịch được.

Thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội trầm lắng, nhiều nơi giảm giá tiền tỷ vẫn khó giao dịch

Tương tự, giá chung cư cũ khu vực trung tâm như Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng… đều giảm mạnh. Một số chung cư cũ ở trung tâm Đống Đa cũng chỉ còn khoảng 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các dự án chung cư mới thanh khoản đều rất chậm. Một môi giới bất động sản khu vực Long Biên, Hoàng Mai cho biết, các dự án chung cư mới từ giữa năm 2026 đến nay đều rất chậm.

Càng về những tháng cuối năm, thị trường càng chững. Nguyên do bởi lãi suất ngân hàng cao, cùng với đó chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đang được TP Hà Nội và nhiều địa phương đẩy mạnh, nhất là các dự án nhà ở xã hội liên tiếp được xây dựng đã giúp người dân có nhu cầu ở thực có thêm cơ hội mua nhà với giá bình dân.

Chủ đầu tư lẫn người mua đều thận trọng

Dữ liệu mới đây của kênh Batdongsan cũng cho thấy, giá rao bán phổ biến của nhiều dự án chung cư bình dân giảm mạnh 17-35% so với cùng kỳ năm trước. Đơn cử, giá chào tại các tòa HH1, HH2 và HH3 Linh Đàm vào khoảng 32-37 triệu đồng mỗi m2, giảm hơn 16-20% so với cùng kỳ năm trước. Nếu so với mức đỉnh cuối 2025, đầu 2026, mức này giảm hơn 35%.

Tương tự, giá rao bán bình quân chung cư ở Khu đô thị mới Xa La đã giảm gần 17%, Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ giảm gần 18% còn chung cư Đại Thanh giảm hơn 19% so với cuối năm ngoái.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 8/2026, lượng tin đăng bất động sản bán tại Hà Nội giảm 3% so với tháng trước, trong khi mức độ quan tâm giảm 3%.

Giá rao bán phổ biến của chung cư tại Hà Nội hiện khoảng 83 triệu đồng/m2, giảm 4% so với quý I/2026. Giá đất phổ biến khoảng 70 triệu đồng/m2, giảm 14%, đây được xem là mức điều chỉnh mạnh nhất trong các loại hình được thống kê.

Song, cũng cần phải lưu ý, đây mới chỉ là giá rao bán trên nền tảng, không phải giá giao dịch thực tế.

Ghi nhận diễn biến trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết trong giai đoạn 2024-2025, chung cư bình dân tăng giá rõ rệt so với các phân khúc khác bởi nền giá ban đầu thấp. Dù giá bán thời điểm đó tăng 3-4 lần so với lúc mở bán, nhiều người vẫn chấp nhận xuống tiền mua vì vừa túi tiền trong bối cảnh loạt chung cư mới ở Thủ đô leo thang lên ngưỡng 80-100 triệu một m2.

Tuy nhiên, khi thị trường chung đi xuống, đây cũng là những dự án ghi nhận đà giảm mạnh mẽ.

Theo nhận định, lãi suất ngân hàng đứng ở mức cao khiến cả chủ đầu tư và người mua hàng thận trọng hơn. Nhà đầu tư có tiềm lực tài chính cũng chưa vội xuống tiền vì vẫn còn chờ đợi, cân nhắc. Dự báo, thị trường chung cư từ nay đến cuối năm 2026 cũng khó có thể sáng hơn bởi các ngân hàng đều không hoặc chưa có động thái gì về lãi suất, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội ngày một tăng lên.