Thị trường nhà ở Hà Nội: Căn hộ thứ cấp giảm giá nhẹ

Biểu đồ giao dịch căn hộ tại thị trường Hà Nội theo Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2025 của Savills. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Giá bán căn hộ thứ cấp giảm 1% theo quý tại Hà Nội

Chia sẻ tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2025 do Savills tổ chức ngày 16/4, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc xấp cao, Bộ phận nghiên cứu & tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong quý 1/2025 vừa qua, nguồn cung, lượng giao dịch và số căn mở bán mới trên địa bàn thành phố đều giảm so với quý trước.

Cụ thể, nguồn cung mới đạt 7.940 căn, giảm 39% so với quý liền trước nhưng tăng 95% so với cùng kỳ quý 1/ 2024. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 11.168 căn, thấp hơn 33% so với quý trước và giảm 14% so với năm ngoái. Lượng giao dịch đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm đến 99% tổng số căn bán được, tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn hàng mới đạt 84%.

Giá bán sơ cấp trung bình ở mức 79 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và tăng 32% theo năm. Các đại dự án như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp 89% nguồn cung mới và 90% lượng giao dịch, cho thấy sức hút ổn định của các khu đô thị quy mô lớn.

Xét theo mức giá, phân khúc căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 50% tổng số căn bán ra, 50% còn lại là các sản phẩm có giá trên 4 tỷ đồng – tăng mạnh so với tỷ lệ chỉ 6% vào năm 2021. Trong khi đó, căn hộ dưới 2 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng trên thị trường giao dịch.

Về xu hướng giá bán, trong 5 năm qua, căn hộ sơ cấp tăng trung bình 22% mỗi năm, trong đó khu vực Đông Anh dẫn đầu về tốc độ tăng giá, đạt 42%/năm, chủ yếu nhờ dự án Vinhomes Global Gate. Khu vưc Tây Hồ hiện là khu vực có giá bán cao nhất, trung bình 185 triệu đồng/m2, đồng thời đứng thứ hai về tốc độ tăng giá, đạt 40% mỗi năm.

Xu hướng giá bán căn hộ tại Hà Nội trong 5 năm qua. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Đối với thị trường thứ cấp, giá giao dịch trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm nhẹ 1% theo quý nhưng tăng 41% so với cùng kỳ 2024. Khoảng 47% nguồn hàng đã được điều chỉnh giảm giá so với quý trước.

Theo bà Hằng, việc gần một nửa số căn hộ thứ cấp được điều chỉnh giá cho thấy phản ứng linh hoạt của các chủ đầu tư, giúp cân bằng kỳ vọng giữa người mua và người bán, từ đó cải thiện tính thanh khoản. Mức giá tại thị trường này đang dần ổn định hơn sau giai đoạn tăng mạnh cuối năm 2024 và được dự báo sẽ tiếp tục tự điều chỉnh về ngưỡng phù hợp trong thời gian tới.

Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở phân khúc hạng A (52%), tiếp theo là hạng B (21%).

Dự báo cho các quý tiếp theo, bà Hằng cho biết tổng nguồn cung mới dự kiến khoảng 7.400 căn hộ, trong đó phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 67%. Giai đoạn từ 2026 trở đi, khoảng 80.900 căn từ 99 dự án sẽ được tung ra thị trường. Khu vực vùng ven như Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai dự kiến đóng góp 52% tổng nguồn cung mới, với mức tăng giá không thua kém khu vực nội đô.

Về xu hướng giá bán, các dự án sắp mở bán tại những vị trí thuận lợi chưa cho thấy dấu hiệu giảm, một số còn ghi nhận mức giá cao hơn mặt bằng trung bình 79 triệu đồng/m2. Với thị trường thứ cấp, xu hướng điều chỉnh giá vẫn sẽ tiếp diễn để đảm bảo tính cạnh tranh và thanh khoản.

Bất động sản thấp tầng tại Hà Nội có mức tăng giá đáng kể

Thông tin về thị trường biệt thự, liền kề và nhà phố, bà Hằng cho hay trong quý 1/2025, Hà Nội ghi nhận 2.319 căn biệt thự, liền kề, nhà phố mở bán mới, giảm 50% so với quý trước.

Nguồn cung loại hình này chủ yếu đến từ các dự án của Vingroup với đại đô thị Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng chiếm gần 97%, phần còn lại đến từ 4 dự án hiện hữu đã mở bán từ quý 4/2024.

Nguồn cung sơ cấp đạt 4.004 căn từ 17 dự án, giảm 20% theo quý nhưng tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm trước. Nhà liền kề chiếm 64% tổng nguồn cung sơ cấp, tiếp theo là nhà phố thương mại với 31% và biệt thự chiếm 5%.

Tổng lượng giao dịch trong quý đạt 1.629 căn, giảm 49% theo quý nhưng tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Vinhomes Global Gate tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ tiêu thụ hơn 80%, trong khi Vinhomes Wonder City đạt khoảng 30%. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 41%, tăng 13% so với cùng kỳ.

Các dự án của Vingroup tại Đông Anh và Đan Phượng thu hút nguồn cầu lớn, trong đó Đông Anh dẫn đầu với 52% lượng giao dịch sơ cấp (tương đương 848 căn), tiếp theo là Đan Phượng với 43%, phần còn lại đến từ các khu vực như Thường Tín và Hà Đông.

Sự gia nhập của Vinhomes Wonder City với mức giá thấp hơn so với Global Gate, cùng với lượng hàng tồn kho giá cao hạn chế, khiến giá biệt thự, liền kề và nhà phố sơ cấp tăng mạnh theo năm.

Giá bán bất động sản thấp tầng tại Hà Nội trong vòng 5 năm qua. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Giá biệt thự trung bình đạt 282 triệu đồng/m2 đất, giảm 14% theo quý nhưng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái; giá nhà liền kề ở mức 239 triệu đồng/m2, giảm 14% theo quý và tăng 24% theo năm; nhà phố thương mại đạt 278 triệu đồng/m2,, giảm 12% theo quý và giữ ổn định theo năm.

Trên thị trường thứ cấp, giá cũng ghi nhận mức tăng: Biệt thự tăng 10% theo quý, đạt 195 triệu đồng/m2; liền kề tăng 15%, đạt 227 triệu đồng/m2; nhà phố thương mại tăng 9%, lên 266 triệu đồng/m2.

Trong vòng 5 năm qua, bất động sản thấp tầng tại Hà Nội có mức tăng giá đáng kể. Biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22%, còn nhà phố thương mại tăng từ 11% đến 16% mỗi năm.

Về triển vọng nguồn cung năm 2025 dự kiến sẽ có khoảng 2.210 căn đến từ 9 dự án, nổi bật là các đại đô thị của Tập đoàn Sunshine như Sunshine Grand Capital (Hoài Đức) và Sunshine Royal Capital (Tây Hồ). Các nguồn cung còn lại đến từ các dự án hiện hữu như GIA22 by Kita (Tây Hồ) và Solasta Mansion (Hà Đông). Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung có thể tăng thêm khoảng 19.812 căn từ các dự án đã được lên kế hoạch.

Thảo Ngân