Thị trường văn phòng Hà Nội: Cục diện nghiêng về khách thuê
Nguồn cung văn phòng mới có tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và vận hành chất lượng cao đang gia tăng, giúp khách hàng thuận lợi hơn trong đàm phán giá cả, nâng cấp môi trường làm việc và tối ưu hóa chiến lược vận hành.
Nhiều doanh nghiệp có xu hướng thuê văn phòng tại các tòa nhà mới, hiện đại, tiện nghi
Gia tăng nguồn cung chất lượng cao
Thị trường văn phòng tại Hà Nội đang bước vào chu kỳ chuyển mình quan trọng với sự gia tăng nguồn cung chất lượng cao và thay đổi trong nhu cầu sử dụng không gian.
Báo cáo Thị trường quý I/2025 của Savills cho thấy, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,33 triệu m2 sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực trung tâm vẫn tiếp tục khan hiếm văn phòng hạng A, còn khu vực nội thành mở rộng và phía Tây thành phố đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án mới với 41% nguồn cung, giúp khách thuê có thêm nhiều sự lựa chọn.
Trong quý I/2025, nhóm ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ thông tin, tư vấn là những lĩnh vực dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội. Đây là nhóm khách thuê không chỉ có nhu cầu diện tích lớn, mà còn đặt ra tiêu chuẩn rất cao về môi trường làm việc, hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối giao thông.
Các chủ đầu tư cũng hướng đến nhóm khách thuê này, thể hiện qua thiết kế hiện đại, tính linh hoạt của văn phòng (có thể chia nhỏ mặt bằng) và tích hợp công nghệ thông minh, tiêu biểu là các mặt bằng hạng A như Taisei Square Hanoi, Grand Terra hay Oriental Square (dự kiến hoàn thiện vào cuối năm 2025).
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội) cho biết, với làn sóng nguồn cung mới có tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và vận hành chất lượng cao, cục diện thị trường văn phòng tại Hà Nội đang nghiêng về phía khách thuê. Cụ thể, bên thuê sẽ có lợi thế đàm phán về giá, với các điều khoản thuê linh hoạt hơn, hoặc dịch vụ đi kèm đa dạng hơn. Trong bối cảnh công suất thuê toàn thị trường giảm do nguồn cung mới chưa hấp thụ hết, các doanh nghiệp có thể tận dụng tình thế này để giành lợi thế trong đàm phán và đạt được những thỏa thuận thuê phù hợp.
Cũng theo bà Minh, thị trường đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét: khách thuê thay vì mở rộng diện tích tại chỗ, sẽ chuyển sang các tòa nhà mới, hiện đại hơn - nơi có thể đáp ứng linh hoạt các yêu cầu ngày càng cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm.
Dữ liệu của Savills cho thấy, 78% tổng lượng giao dịch trong quý I/2025 đến từ nhu cầu dịch chuyển. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong cách doanh nghiệp nhìn nhận văn phòng. Họ ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc hoặc kiểm soát chi phí, thay vì mở rộng diện tích.
Điều đó cũng đồng nghĩa, các tòa nhà mới với trần cao, không gian mở, ánh sáng tự nhiên và tích hợp công nghệ sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những đặc tính được xem là điểm cộng nay đang trở thành điều kiện bắt buộc để giữ chân và thu hút khách thuê.
Lợi thế về không gian chất lượng
Một lợi thế gián tiếp, nhưng rất đáng kể cho khách thuê là làn sóng cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư. Khi các tòa nhà hạng A mới gia nhập thị trường có tiêu chuẩn ngày càng cao, các chủ đầu tư hiện hữu buộc phải cải tạo, nâng cấp cơ sở và dịch vụ vận hành để giữ chân khách hàng.
Điều này tạo ra mặt bằng dịch vụ tốt hơn, đa dạng hơn, mà khách thuê không nhất thiết phải gánh thêm chi phí. Những tòa nhà cũ, không kịp nâng cấp sẽ đứng trước nguy cơ mất khách, nhất là khi thị trường đang có sự phân hóa rõ nét về chất lượng tòa nhà văn phòng.
Tại không gian làm việc chung (coworking) Toong, khách thuê văn phòng ngày một tăng. Ông Đỗ Sơn Dương, Nhà sáng lập Toong phân tích, giá thuê văn phòng truyền thống có thể giảm, nhưng cũng không thể giảm quá sâu tới mức bù lại được sự khác nhau giữa mô hình văn phòng truyền thống và văn phòng dịch vụ coworking. Giá cho thuê văn phòng ở Toong chỉ tăng nhẹ và vẫn thu hút khách hàng tìm kiếm dịch vụ trải nghiệm.
Từ đầu năm tới nay, tại TP.HCM, Toong đã mở thêm một tầng ở Toong Thi Sách và đưa vào vận hành thử coworking tại khu đô thị The Global City. Đơn vị này cũng vừa ký kết hợp tác với Kusto Home để phát triển địa điểm mới tại Diamond Island, dự kiến đưa vào vận hành trong tháng 9 năm nay. Ngoài ra, Toong dự kiến phát triển thêm 2 địa điểm tại TP.HCM và Hà Nội trong nửa cuối năm 2025.
Với nguồn cung hạng A ngày càng đa dạng, chất lượng tòa nhà đồng loạt được nâng cấp, áp lực cạnh tranh lớn hơn, các chủ đầu tư văn phòng sẽ phải cân nhắc nhiều hơn về chiến lược định giá. Theo bà Minh, khi cục diện thị trường văn phòng nghiêng về khách thuê, việc tăng giá trở nên rủi ro đối với chủ đầu tư. Theo đó, các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung để chốt giao dịch với khách thuê nhằm gia tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền ổn định.
Vị chuyên gia này cho rằng, giai đoạn hiện tại là thời điểm lý tưởng để khách thuê văn phòng tại Hà Nội tối ưu hóa chiến lược không gian, từ việc thương lượng giá thuê, nâng cấp chất lượng làm việc, đến định vị hình ảnh thương hiệu, hiện thực hóa chiến lược ESG (môi trường - xã hội và quản trị).
Tuy nhiên, lợi thế này sẽ không kéo dài. Khi nguồn cung chất lượng cao được hấp thụ nhanh bởi các doanh nghiệp có tầm nhìn, thị trường có thể sớm quay lại thế cân bằng, thậm chí nghiêng về bên cho thuê. Do đó, các doanh nghiệp nên chủ động rà soát hợp đồng thuê, đánh giá nhu cầu phát triển trung - dài hạn và bắt đầu hành động ngay.
