Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm thu tiền
Hỏi: Doanh nghiệp chúng tôi có thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Chúng tôi có thực hiện thu tiền theo tiến độ xây dựng đối với các hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi thu tiền theo tiến độ, chúng tôi có phải lập hóa đơn không? Có phải tính thuế GTGT và thuế TNDN không?
PGS.TS Lý Phương Duyên - Khoa Thuế và Hải quan (Học viện Tài chính)
Trả lời: Theo Điều 9 Nghị định 123/2020/NĐ-CP quy định về thời điểm lập hóa đơn:
d) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng:
d.1) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.
d.2) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Thời điểm lập hóa đơn thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 9.
Như vậy, thời điểm lập hóa đơn đối với tổ chức kinh doanh bất động sản là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng đối với trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng.
Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng cho khách hàng, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Theo Điều 17 – Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn về thuế TNDN:
- Trường hợp doanh nghiệp (DN) thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
+ Trường hợp DN có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì DN kê khai nộp thuế TNDN theo doanh thu trừ chi phí.
+ Trường hợp DN có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì DN kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm.
Như vậy, doanh thu theo tiến độ vẫn phải xuất hóa đơn và nộp thuế GTGT, tuy nhiên, đối với thuế TNDN có thể tính doanh thu hoặc không, tùy thuôc vào việc đã xác định được chi phí tương ứng hay chưa./.
