Thời điểm xuống tiền 'bắt đáy' nhà đất vùng ven TP.HCM?

Anh Trần Tuấn Minh, nhà đầu tư đang sở hữu 6 khu đất nền tại Củ Chi, cho biết đang rao bán 3 lô để thu hồi vốn. Một trong số đó nằm ở xã Tân Thông Hội, vị trí mặt tiền đường, tiềm năng lớn, được chào giá 2,7 tỷ đồng, giảm so với đỉnh sốt 1,5 tỷ đồng.

Áp lực giảm giá mạnh

“Tôi giảm giá vì muốn bán nhanh nhằm cơ cấu lại dòng tiền đầu tư, hơn nữa cũng bám trụ ở khu vực này quá lâu rồi. Với mức giá hiện tại, nếu bán được tôi chỉ ăn chênh cao hơn khoảng 200 triệu đồng cho gần 3 năm “chôn vốn”, tính ra là lỗ chứ không lãi”, anh Minh chia sẻ.

Cách đây 1 năm, Củ Chi đón nhiều thông tin thuận lợi như lên thành phố hoặc lên quận, sắp làm dự án đường Vành đai 3, cao tốc TPHCM - Mộc Bài… Từng có lúc giá đất nền khu vực này tăng 15 - 30% theo tháng, nhưng đến nay “cò” bốc hơi, thị trường rơi vào cảnh đìu hiu.

Theo khảo sát của Vnbusiness, giá đất mặt tiền ở Củ Chi đang được nhiều nhà đầu tư rao bán giá 20 - 25 triệu đồng/m2 (các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2), tùy vị trí, giảm 10 - 15 % so với hồi đầu năm 2022. Các lô diện tích lớn, xa mặt đường, có giá 8 - 16 triệu đồng/m2, giảm trên 20%.

Giá đất nền khu vực vùng ven TP.HCM đang chịu áp lực giảm giá mạnh, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư (Ảnh minh họa: HN).

Tương tự, thị trường nhà đất tại các huyện vùng ven khác như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn cũng đang chịu áp lực giảm giá mạnh, với biên độ giảm 10 - 25% tùy vùng.

Đơn cử, ở huyện Nhà Bè, đất nền dự án chào bán thứ cấp trên trục đường Lê Văn Lương đang được chào giá 27 - 53 triệu đồng/m2 tùy vị trí từng lô, giảm 10-15% so với mức rao hồi đầu năm 2022. Trên trục đường Nguyễn Lương Bằng (xã Xuân Phú), đất nền dự án có giá 33 - 60 triệu đồng/m2, giảm 10 - 20% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ ở các huyện vùng ven, giá đất các tỉnh lân cận TP.HCM (Long An, Bình Dương, Đồng Nai , Tây Ninh) cũng đang chịu sức ép giảm giá mạnh, phổ biến ở mức 10 - 30%.

Điển hình như tại các huyện Trảng Bom, Thống Nhất, Long Thành… của tỉnh Đồng Nai từng được “cò đất” thổi giá chóng mặt để ăn theo hạ tầng, hiện im ắng hẳn. Khảo sát quanh khu vực huyện Long Thành, hàng loạt biển treo bán đất ngộp, mức giảm 100 - 500 triệu cho các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2. Giao dịch giảm 70% so với hồi đầu năm 2022.

Cơ hội để “xuống tiền”?

Ông Nguyễn Thành Công, đại diện doanh nghiệp đang phân phối dự án với khoảng 500 lô đất, diện tích 80 - 150 m2 ở thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương cho hay thanh khoản thị trường đang rất khó. Kể từ đầu năm 2023 đến nay, dù đã giảm giá 10 - 15% nhưng công ty chỉ bán được chưa đầy 20 lô.

“Các lô dự kiến giá 1,7 tỷ đồng nay bán 1,5 tỷ đồng cũng khó bán. Với tình hình hiện tại, có thể trong 6-12 tháng tới, giá đất đầu cơ mua qua bán lại còn giảm mạnh, trong khi giá đất phục vụ ở thực có thể giữ giá tốt hơn. Những nơi sốt ảo có thể xì hơi mạnh”, ông Công nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, CEO Công ty Việt An Hòa, dự báo giá nhà đất sẽ tiếp tục điều chỉnh trong năm 2023, nhưng khó có thể quay lại giá trị thực chỉ trong vài quý vì cột giá đã bị đẩy lên quá cao trong một thời gian dài.

Thời gian tới, giá bất động sản các huyện vùng ven TP.HCM nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc giảm trong biên độ hẹp 3-4%. Ở các tỉnh giáp ranh TP.HCM gồm Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu có thể giảm giá 5-15% trong 12 tháng tới. Các vùng xa hơn sẽ giảm giá mạnh hơn.

Dù đang gặp nhiều khó khăn, theo ông Quang, bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”.

Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Có thể từ cuối quý II/2023 là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, vị đại diện Việt An Hòa phân tích.

Hưng Nguyên