'Thời gian tới, doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ thở hơn'

TS. Cấn Văn Lực trả lời phóng viên báo Đầu tư Chứng khoán bên hành lang Hội thảo sáng 19/4 - Ảnh: Minh Minh

Ngày 19/4/2024, Báo Đầu tư tổ chức Hội thảo "Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng" với sự tham dự của nhiều chuyên gia kinh tế, nhà quản lý, luật sư và cộng đồng doanh nghiệp để bàn về những giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản hiện nay.

Ngoài phần trình bày tham luận trên hội trường, bên hành lang Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đã có một số chia sẻ thêm với Báo Đầu tư Chứng khoán về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, về khả năng giảm thêm lãi suất và những công cụ khơi thông dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản.

Thưa TS. Cấn Văn Lực, hiện nay trong lĩnh vực bất động sản, tâm điểm chú ý của doanh nghiệp và người dân là gói tín dụng hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng mức lãi suất của gói này vẫn cao so với khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng. Quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

Gói 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng ưu đãi của 4 ngân hàng thương mại nhà nước nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế và phát triển thị trường bất động sản. Nguồn tiền của gói hỗ trợ được lấy từ nguồn vốn kinh doanh của ngân hàng thương mại, mà ngân hàng thương mại cũng là một doanh nghiệp nên mức lãi suất cũng cần dựa trên hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.

Đúng là mức lãi suất 8,2%/năm dành cho người mua nhà và 8,7%/năm dành cho doanh nghiệp vẫn còn tương đối cao so với khả năng chi trả của doanh nghiệp và người dân, tuy nhiên đó đã là sự cố gắng lớn của các ngân hàng.

Về lâu dài, tôi cũng đã đề xuất nên có một quỹ phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước thành lập và quản lý, huy động từ các nguồn lực khác nhau trong và ngoài nước, khi đó việc hỗ trợ nhà ở xã hội mới bền vững và lãi suất mới ưu đãi hơn được.

TS Cấn Văn Lực trả lời trình bày tham luận tại Hội thảo "Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng" của báo Đầu tư sáng 19/4 - Ảnh: Dũng Minh

Hiện lãi suất huy động và cho vay đã hạ so với trước rất nhiều, theo ông liệu nguồn vốn rẻ của gói 120.000 tỷ đồng có thể rẻ hơn trong thời gian tới hay không?

Cái đó tùy thuộc vào thị trường. Chúng ta nên nhớ lãi suất 8,2% hay 8,7% chỉ được ấn định định kỳ 6 tháng một lần. Sau kỳ công bố lãi đầu tiên, đến tháng 7/2023 mới công bố lãi suất tiếp theo. Khi đó lãi suất sẽ phụ thuộc lãi suất thị trường nhưng đảm bảo nhất quán chủ trương của gói này là luôn thấp hơn lãi suất thị trường 1,5-2%/năm.

Vậy khả năng giảm thêm lãi suất cho vay thời gian tới thế nào?

Kỳ vọng của doanh nghiệp là vô cùng, doanh nghiệp luôn mong muốn lãi suất càng thấp càng tốt. Nhưng lãi suất luôn phụ thuộc nhiều vào thị trường, chủ yếu phụ thuộc 4 yếu tố đầu vào là lạm phát, chi phí huy động vốn, chi phí giao dịch và mức độ rủi ro của nền kinh tế.

Chúng ta kỳ vọng lạm phát năm nay là 4,5%, trừ đi chi phí huy động vốn thì lãi suất thực dương kỳ vọng sẽ ở mức 6-7%. Chi phí giao dịch hiện nay cũng rất lớn (nhất là chi phí giao dịch của doanh nghiệp bất động sản), mức độ rủi ro của nền kinh tế, của doanh nghiệp của mỗi dự án hiện nay tương đối cao, do đó lãi suất còn cao. Về lâu dài nếu chúng ta kiểm soát tốt 4 yếu tố đầu vào nói trên thì khả năng giảm lãi suất vẫn còn có thể.

Tại sao lãi suất giảm nhưng không thể về mức trước thời kỳ Covid-19?

Trước Covid-19, mặt bằng lãi suất chung của toàn cầu rất thấp. Lãi suất Mỹ giai đoạn đó chỉ 0-1%/năm, bây giờ 5-5,5%/năm. Lãi suất cả thế giới cũng đã tăng so với trước. So với thế giới, lãi suất ở Việt Nam đã tăng nhưng vẫn thấp hơn.

Ngoài ra, lạm phát cao hơn trước, mức độ rủi ro của nền kinh tế và doanh nghiệp cao hơn trước cũng đẩy mức lãi suất cao hơn.

Toàn cảnh Hội thảo - Ảnh: Dũng Minh

Việc Ngân hàng Nhà nước mới giảm trần lãi suất cho vay ngắn hạn 0,5% lan tỏa thế nào đến các doanh nghiệp?

Mỗi lần giảm lãi suất là một lần cơ quan quản lý chính sách tiền tệ đưa ra tín hiệu để kích cầu tiêu dùng, kích cầu đầu tư, kích cầu sản xuất kinh doanh, làm doanh nghiệp bớt đi gánh nặng tài chính hiện nay và thời gian tới, tăng khả năng trả nợ của doanh nghiệp và người dân, giảm bớt rủi ro nợ xấu trong tương lai.

Tuy nhiên, lãi suất giảm cũng kéo theo lượng cung tiền cho nền kinh tế cao hơn, tạo áp lực cho lạm phát; tuy nhiên năm nay tôi cho rằng chúng ta không nên quá quan ngại về câu chuyện lạm phát bởi vì sức cầu còn khá lớn.

Lãi suất đã giảm nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn kêu khó, nguyên nhân do đâu?

Chính phủ vừa mới ban hành Nghị quyết 33 tháo gỡ khó khăn cho bất động sản được hơn một tháng, chính sách nào cũng có độ trễ. Hiện Chính phủ đang rất rốt ráo chỉ đạo các ban ngành địa phương sớm ban hành các thông tư hướng dẫn để triển khai thực hiện cụ thể.

Tôi cho rằng, bản thân doanh nghiệp cũng phải chủ động hơn trong chuẩn bị phương án kinh doanh, chuẩn bị dự án và những gì bản thân mình có thể tự giải quyết được; để khi có hướng dẫn cụ thể thì mọi thứ đã sẵn sàng. Đôi khi chúng ta kêu ca tương đối nhiều mà hành động thì lại ít.

Theo ông, giải pháp nào để đẩy nhanh tiến độ ban hành thông tư hướng dẫn tại các địa phương?

Các địa phương hiện nay cũng đang khẩn trương ban hành thông tư hướng dẫn, tuy nhiên có những vấn đề phải xin ý kiến các bên có liên quan khác nhau và phải có đánh giá tác động đa chiều. Bởi vậy thông tư hướng dẫn có thể chậm một chút tuy nhiên tôi tin quá trình này đang được Thủ tướng chỉ đạo đẩy nhanh hơn.

Ngoài ra, muốn đẩy nhanh quá trình này thì cán bộ ban hành cần giảm bớt tâm lý sợ trách nhiệm, mà muốn vậy cần có cơ chế cách thức bảo vệ những người dám nghĩ dám làm, cán bộ có ý tưởng hay, ý tưởng tốt đột phá.

Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ, linh hoạt giữa các sở, ban, ngành và địa phương.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nói rằng hiện chưa có cơ chế định giá thống nhất cho giá bất động sản?

Chuyện định giá bất động sản hiện nay tôi cho rằng nguyên nhân chủ yếu do tâm lý ngại trách nghiệp của cán bộ các ban, ngành, địa phương. Hiện nay, chúng ta đã có khung giá đất, hệ số để tính giá đất cho từng địa phương, nghĩa là dùng khung giá đất cũ nhưng có cập nhật. Ví dụ vừa rồi TP. Hồ Chí Minh đã ban hành khung giá đất điều chỉnh để thực hiện từ nay đến năm 2025, giá đã tương đối cao và sát hơn với giá thị trường so với giai đoạn trước.

Vấn đề bây giờ là các sở, ban, ngành, địa phương phải làm việc cụ thể để có định giá đất, tiền thuê đất, tính thuế đất rồi sớm thông báo cho doanh nghiệp để người ta có thể thực hiện sớm nghĩa vụ tài chính của mình.

Có ý kiến cho rằng gói hỗ trợ lãi suất 2% đang bị "ế", nên chuyển gói này sang cho lĩnh vực bất động sản đang thiếu vốn. Quan điểm của ông thế nào?

Tôi cho rằng, đề xuất đó không thiết thực và không khả thi. Ta nên nhớ rằng khó khăn lớn nhất của lĩnh vực bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý, kể cả có tiền cũng không giải ngân được vì vướng pháp lý.

Thời gian qua Quốc hội, Chính phủ đã tìm cách tháo gỡ và ban hành 4 chính sách quan trọng trong tháng vừa qua để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản. Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước giảm mặt bằng lãi suất từ đầu năm đến giờ 1-2%. Cộng với gói tín dụng ưu đãi cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng. Như vậy, công cụ chính sách đã khá đầy đủ để triển khai thực hiện.

Như vậy, công cụ chính sách đã có thể "tạm ứng kỳ vọng" cho doanh nghiệp trong thời gian tới?

Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo nhiều lần là phối hợp đồng bộ nhiều chính sách khác nhau để hỗ trợ doanh nghiệp. Bao gồm chính sách tiền tệ nới lỏng chủ động, chính sách tài khóa mở rộng theo hướng có trọng tâm trọng điểm. Quốc hội, Chính phủ đã chỉ đạo ban hành nhiều gói tài khóa để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp tục chương trình phục hồi, tiếp tục giãn hoãn thuế và tiếp tục giảm thuế, phí. Đó là những tín hiệu rất tích cực. Song song với nó ngân hàng lại phấn đấu giảm lãi suất.

Áp lực về tỷ giá, thanh khoản đã thấp hơn trước rất nhiều. Tôi nghĩ là thời gian tới doanh nghiệp sẽ "dễ thở" hơn rất nhiều.

Tuy vậy, muốn tháo gỡ được khó khăn một cách triệt để, doanh nghiệp phải đẩy mạnh tái cơ cấu, khi huy động vốn phải gắn với mục tiêu, mục đích cụ thể và phải đa dạng hóa nguồn vốn đi liền với quản lý rủi ro.

Minh Minh