Thu tiền đặt cọc mua nhà 'trên giấy' sai quy định bị phạt đến 800 triệu đồng

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ cuối tháng 8/2026 đã tăng mức phạt đối với hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh lên sàn giao dịch bất động sản.

Theo Điều 72 Nghị định này, mức phạt tiền từ 400-600 triệu đồng được áp dụng đối với hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh lên sàn giao dịch bất động sản.

Trong khi đó, trước đây tại Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP chỉ quy định mức phạt từ 200 - 250 triệu đồng đối với vi phạm này.

Ngoài ra, Nghị định 339/2026 cũng bổ sung mức phạt từ 200 - 400 triệu đồng đối với sàn giao dịch bất động sản không có giấy phép hoạt động theo quy định hoặc ký hợp đồng với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không đủ điều kiện hoạt động.

Hành vi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng bị phạt từ 200 - 400 triệu đồng.

Sàn giao dịch sử dụng người quản lý, điều hành không đáp ứng điều kiện hoặc không niêm yết, không cung cấp, niêm yết hoặc cung cấp thông tin không đúng, không đầy đủ về bất động sản bị phạt từ 80 - 100 triệu đồng.

Mức phạt từ 60 - 80 triệu đồng được áp dụng đối với các hành vi như không lưu trữ hồ sơ giao dịch; không ban hành, công khai quy trình giao dịch; không thực hiện thủ tục cấp lại hoặc thay đổi thông tin Giấy đăng ký hoạt động; không đáp ứng điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật; không xác nhận đúng giao dịch qua sàn hoặc không thực hiện chế độ báo cáo.

Ngoài nội dung trên, Nghị định 339/2026 còn nêu rõ mức phạt tới 800 triệu đồng đối với hành vi thu tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai sai quy định.

Theo khoản 2 Điều 68 Nghị định này, chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc từ bên đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai không đúng quy định bị phạt từ 600 - 800 triệu đồng.

Mức phạt từ 600 - 800 triệu đồng cũng được áp dụng đối với chủ đầu tư thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định. Chủ đầu tư sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua các bất động sản này không đúng quy định cũng bị áp dụng mức phạt tương tự.

Không chỉ bị phạt tiền, chủ đầu tư vi phạm bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp là khoản tiền lãi phát sinh từ số tiền đã thu hoặc sử dụng không đúng quy định; Buộc hoàn trả cho khách hàng toàn bộ số tiền đã thu, số tiền đã sử dụng không đúng quy định kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đó.

Ngoài ra, Nghị định cũng quy định chế tài đối với nội dung thỏa thuận đặt cọc. Theo đó, trường hợp nội dung thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai sẽ bị phạt từ 180 - 260 triệu đồng. Trường hợp thỏa thuận đang được thực hiện, bên vi phạm bị buộc lập lại thỏa thuận đặt cọc theo quy định.