Thửa đất nhỏ, hẹp do Nhà nước quản lý: Có thể bán lại hoặc làm công trình công cộng

Ảnh minh họa.

Trước tốc độ đô thị hóa nhanh chóng của TP.HCM trong những năm qua, nhiều khu đất nhỏ, hẹp bị bỏ trống sau quá trình giải phóng mặt bằng hoặc sau những mở rộng giao thông đô thị. Điều này làm lãng phí lớn về tài nguyên đất đai.

THỬA ĐẤT NHỎ, HẸP LÀ ĐẤT KHÔNG ĐỦ TÁCH THỬA

Từ thực tế đó, ngày 05/9/2923, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 37/2023/QĐ-UBND về quy định rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý, lấy ý kiến người sử dụng đất liền kề và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề trên địa bàn thành phố.

Thửa đất nhỏ hẹp có diện tích, kích thước, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đất ở theo quy định của UBND TP.HCM.

UBND TP.HCM giao UBND cấp huyện chủ trì, phối hợp với UBND cấp xã kiểm tra hiện trạng thửa đất trên thực địa, đối chiếu hồ sơ pháp lý sử dụng đất của thửa đất liền kề theo quy định. Công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước đang trực tiếp quản lý. Thực hiện công khai các thửa đất nhỏ hẹp trước khi giao đất, cho thuê đất…

Mục đích sử dụng đất của thửa đất nhỏ hẹp khi thực hiện giao đất, cho thuê đất được xác định theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…

Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của thửa đất nhỏ hẹp không phù hợp với mục đích sử dụng đất của thửa đất liền kề thì người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để phù hợp với quy hoạch của thửa đất nhỏ hẹp…

Thời hạn sử dụng đất nhỏ, hẹp được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng…

TẬN DỤNG QUỸ ĐẤT NGÀY CÀNG HẠN HẸP

Tại TP.HCM, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng trong những năm gần đây đã gây ra một thách thức lớn liên quan đến việc quản lý và sử dụng các khu đất nhỏ hẹp. Tình trạng sở hữu không rõ ràng hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với nhiều khu đất nhỏ hẹp đã làm cho việc quản lý và sử dụng đất trở nên phức tạp hơn.

Theo UBND TP.HCM, trên địa bàn thành phố có nhiều rẻo đất "đầu thừa đuôi thẹo" nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép xây dựng, hoặc diện tích lớn nhưng hình thù không phù hợp xây nhà ở.

Hầu hết những rẻo đất này là phần đất dôi dư của các hộ dân bị giải tỏa trong lộ giới đường. Sau khi giải tỏa, Nhà nước đền bù giải tỏa trắng luôn phần diện tích đất còn dư thừa này, nhưng không có cơ chế xử lý các rẻo đất này nên hiện nhiều rẻo đất còn để trống.

Theo thống kê của UBND quận Bình Tân, tính đến cuối năm 2018, trên địa bàn quận hiện có 174 mảnh đất dôi dư trong 11 dự án. Đa số các mảnh đất này chỉ rộng từ 4m2 đến 15m2. UBND quận đề xuất có thể sử dụng để làm nhà vệ sinh công cộng, đặt trụ ATM, xây dựng văn phòng khu phố hoặc xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với hộ dân liền kề nếu phù hợp quy hoạch đất ở.

UBND quận Bình Thạnh cũng cho biết quận này có rất nhiều rẻo đất nhỏ, diện tích từ 10 – 20m2 còn lại sau khi mở các tuyến đường. Ngoài ra, còn có những phần đất công diện tích nhỏ, nằm phía sau nhà người dân và không có đường giao thông tiếp cận…

UBND TP.HCM cũng đã gửi văn bản kiến nghị Thủ tướng cho phép thí điểm giao, cho thuê những diện tích đất nhỏ hẹp cho các chủ sử dụng đất liền kề.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, cần khuyến khích việc ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Nếu diện tích dư đủ nhiều, Nhà nước có thể phát triển thành mảng cây xanh, hoặc làm sân tập thể dục nhỏ có lắp thiết bị bổ trợ, hoặc làm tủ sách thiếu nhi - sân sinh hoạt cộng đồng... giao cho chính quyền địa phương quản lý để đảm bảo công trình xanh-sạch-đẹp, là giá trị gia tăng nói riêng cho dân cư tại khu vực.

Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, bà Thảo cho rằng TP.HCM nên thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất với giá quyền sử dụng đất tiệm cận mức giá thị trường cho người sử dụng đất liền kề.

Tuy nhiên, phải đảm bảo sau khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện ngay thủ tục hợp thửa đất theo quy định. Nếu cần thiết, phải có các biện pháp ngăn chặn việc chuyển nhượng lại, sang tên đổi chủ sau khi được giao đất nhỏ hẹp này nhằm hạn chế việc tồn tại đất “siêu nhỏ”, nhà “siêu mỏng” có diện tích, kích thước hình dạng không đủ tiêu chuẩn quy định được phép tách thửa hay xây dựng. Thực hiện thu hồi đất nếu phát hiện hành vi mua bán lại đất “đầu thừa, đuôi thẹo” không đúng quy định”

“Chúng tôi cũng cho rằng chính quyền địa phương nên hạn chế việc cho thuê những mảnh đất nhỏ hẹp vì việc cho thuê đất có thể phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, khó thu hồi đất nếu người sử dụng đất liền kề thực hiện chuyển nhượng bất động sản mà người mua tương lai không được biết về việc thuê đất này. Một trường hợp khác có thể xảy ra là người sử dụng đất liền kề cho thuê lại đất với mục đích sử dụng khác không phải để ở, hoặc xây dựng công trình kiên cố trên diện tích đất hợp thửa hoặc làm tài sản thế chấp”, bà Thảo nói.

Ngoài ra, bà Thảo cho rằng nếu phần đất “đầu thừa đuôi thẹo” có hình dạng không vuông vắn, không đẹp thì người sử dụng liền kề có thể sẽ không mua, khi đó sẽ giao việc quản lý cho chính quyền địa phương hoặc xem xét làm văn phòng khu phố, hoặc làm chốt bảo vệ dân phòng cho khu vực đó, tăng cường đảm bảo an ninh trật tự và mỹ quan đô thị.

Ban Mai