Thực trạng các dự án Khu đô thị tại Thanh Hóa – Những bất cập từ năng lực chủ đầu tư đến quản lý Nhà nước (Bài 1): 7 năm mòn mỏi chờ sổ đỏ
Nhiều năm qua, hàng nghìn hộ dân ở các mặt bằng đô thị mới trên địa bàn TP Thanh Hóa đã bỏ tiền tỷ mua đất, xây nhà khang trang nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ hay còn gọi là sổ đỏ). Từ MBQH 2125 giai đoạn 1 đến hàng loạt dự án 'treo' sổ đỏ cho thấy bức tranh quản lý đô thị đang bộc lộ nhiều bất cập. Đã đến lúc cần những giải pháp mạnh mẽ, đột phá để chấm dứt tình trạng này, mở hướng phát triển đô thị bền vững, văn minh và nhân văn hơn.
Một góc khu dân cư tại MBQH 2125 giai đoạn 1, phường Đông Vệ, TP Thanh Hóa. Ảnh: PV
Câu chuyện từ những lá đơn
Tháng 3/2025, Báo Thanh Hóa nhận được đơn thư của các hộ dân sinh sống tại MBQH 2125 giai đoạn 1 (thuộc Dự án nhà ở, công viên cây xanh thuộc khu đô thị Nam TP Thanh Hóa, phường Đông Vệ, TP Thanh Hóa).
Một trong những lá đơn bắt đầu bằng dòng chữ: “Đây là lần thứ 4 chúng tôi gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan chức năng liên quan đến Chủ đầu tư Dự án MBQH 2125 giai đoạn 1 không cấp sổ đỏ; việc trả lời của Chủ đầu tư Dự án MBQH 2125 giai đoạn 1 và các cơ quan chức năng chưa thỏa đáng, có dấu hiệu trì hoãn, né tránh nguyện vọng chính đáng của các hộ dân”.
Được biết, Dự án MBQH 2125 giai đoạn 1 là một trong những dự án phát triển đô thị lớn tại TP Thanh Hóa với quy mô diện tích 82.188,8m2, gồm 633 lô đất (85 lô đất biệt thự, 548 lô đất liền kề). Công ty CP Bất động sản Hà Nội Hoàng Gia là đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án (theo Quyết định số 2939/QĐ-UBND ngày 02/08/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa). Công ty đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, đã được cấp GCNQSDĐ. Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Tài nguyên) phối hợp với các đơn vị có liên quan tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa cho Công ty CP Bất động sản Hà Nội Hoàng Gia từ năm 2019.
Mặc dù Nhà nước đã cấp GCNQSDĐ cho chủ đầu tư dự án, tuy nhiên các hộ dân mua đất tại mặt bằng này đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Điều này trở thành nỗi trăn trở, lo lắng của nhiều hộ dân bởi nhiều quyền lợi liên quan cũng bị ảnh hưởng.
Mặc dù Nhà nước đã cấp GCNQSDĐ cho chủ đầu tư dự án, tuy nhiên các hộ dân mua đất tại mặt bằng này đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Điều này trở thành nỗi trăn trở, lo lắng của nhiều hộ dân bởi nhiều quyền lợi liên quan cũng bị ảnh hưởng.
Bà N.H.A., một hộ dân sống tại MBQH 2125 giai đoạn 1, cho biết: "Chúng tôi nhiều lần gặp gỡ, đề nghị chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ cho các hộ dân mua đất, song đều không được đáp ứng. Sống giữa khu đô thị sầm uất của thành phố mà đến nay vẫn chưa có sổ đỏ, cũng ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống, sinh hoạt của người dân như chưa thể đăng ký khai sinh, kết hôn, học tập tại phường".
Gia đình chị L.T.G., là một trong những hộ mua đất tại MBQH 2125 giai đoạn 1 bằng hình thức “hợp đồng vay vốn” và tiến hành xây nhà vào năm 2022-2023. Nhà chị cũng là một trong số nhiều căn hộ xây sai so với thiết kế quy định. Mặt trước căn nhà không đủ 4 tầng và 1 chóp, mặt sau cũng không trừ lại khoảng lưu không. Chị G. chia sẻ: "Ở khu này, những nhà xây trước thời điểm 2024 hầu hết đều không đúng thiết kế theo mẫu được duyệt, bởi lúc đó cứ mua đất là xây, chứ cũng chưa thấy chủ đầu tư hướng dẫn, giám sát, nhắc nhở gì. Nhiều hộ bây giờ lo lắng, thiết kế mẫu nhà, mật độ xây không đúng, liệu sau này có cách khắc phục để được hoàn thiện hồ sơ cấp sổ đỏ. Chứ nhà ở không có sổ đỏ, nhiều quyền lợi của người SDĐ cũng bị hạn chế, không cầm cố vay được ngân hàng, muốn chuyển nhượng đến nơi thuận tiện với công việc hơn cũng đành phải gác lại!"
Vướng mắc về pháp lý và trách nhiệm
Trở lại câu chuyện pháp lý tại Dự án MBQH 2125 giai đoạn 1, có lẽ mấu chốt của vấn đề bắt nguồn từ cách thức triển khai dự án của chủ đầu tư. Theo quy định, Dự án MBQH 2125 giai đoạn 1, chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ hạng mục xây nhà thô theo thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mới được bán cho khách hàng, song thực tế lại hoàn toàn khác.
TP Thanh Hóa nhìn từ trên cao. Ảnh: PV
“Ngay sau khi trúng đấu giá QSDĐ, vì chưa có kinh phí để xây dựng nhà thô nên Công ty CP Bất động sản Hà Nội Hoàng Gia phối hợp thông qua Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Việt Nam Thịnh Vượng, không tiến hành xây dựng nhà xây thô mà căn cứ vào nhu cầu mua đất làm nhà của các khách hàng để tiến hành tư vấn cho khách hàng về việc bán đất thông qua hình thức “Hợp đồng vay vốn”. Hợp đồng vay vốn này yêu cầu phải bảo mật thông tin", một hộ dân mua đất tại mặt bằng này chia sẻ.
Một số hộ dân cho biết thêm: “Theo thỏa thuận với khách hàng thì số lô của “hợp đồng vay vốn” chính là số lô, số nơ của lô đất trong dự án. Khách hàng nộp đủ tiền theo thỏa thuận sẽ được chủ đầu tư bàn giao giấy tờ gồm: Hợp đồng vay vốn, biên bản bàn giao đất, bản cam kết về việc xây dựng nhà theo đúng bản vẽ thiết kế kèm theo hồ sơ để khách hàng tự xây nhà. Khách hàng xây nhà thô xong, chủ đầu tư sẽ nghiệm thu và tiến hành các bước làm hợp đồng mua bán và làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng".
Đây là một hình thức “lách luật” khá phổ biến, thay vì xây nhà thô và bán nhà hoàn chỉnh, chủ đầu tư bán đất cho người dân thông qua “hợp đồng vay vốn”, sau đó để người dân tự xây nhà. Tình trạng này dẫn đến hai hệ lụy lớn dễ nhìn thấy, đó là người dân không có đầy đủ giấy tờ pháp lý về việc mua bán đất với chủ đầu tư, không có quyền sở hữu đối với lô đất đã bỏ tiền mua; vì buông lỏng quản lý, nhiều hộ dân không tuân thủ việc xây nhà theo thiết kế đô thị được duyệt, từ đó dẫn đến nhiều hệ quả sau này.
“Ngay sau khi trúng đấu giá QSDĐ, vì chưa có kinh phí để xây dựng nhà thô nên Công ty CP Bất động sản Hà Nội Hoàng Gia phối hợp thông qua Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Việt Nam Thịnh Vượng, không tiến hành xây dựng nhà xây thô mà căn cứ vào nhu cầu mua đất làm nhà của các khách hàng để tiến hành tư vấn cho khách hàng về việc bán đất thông qua hình thức “Hợp đồng vay vốn”. Hợp đồng vay vốn này yêu cầu phải bảo mật thông tin",...
Đây là một hình thức “lách luật” khá phổ biến, thay vì xây nhà thô và bán nhà hoàn chỉnh, chủ đầu tư bán đất cho người dân thông qua “hợp đồng vay vốn”, sau đó để người dân tự xây nhà...
Bà L.T. T, một hộ dân sống tại MBQH 2125 giai đoạn 1, cho biết: "Thời gian đầu khi khách hàng tiến hành xây dựng nhà, chủ đầu tư thiếu kiểm tra, giám sát nên nhiều hộ dân tự ý xây nhà theo thiết kế riêng, không tuân thủ bản vẽ thiết kế chung. Vài năm trở lại đây thì công tác giám sát chặt chẽ hơn, khách hàng đã xây đúng thiết kế được phê duyệt. Hơn nữa, mỗi hộ dân khi bắt đầu xây dựng phải nộp số tiền 100 triệu đồng đặt cọc cam kết xây dựng đúng thiết kế và 30 triệu đồng tiền quản lý, giám sát dự án".
Mật độ dân cư về sinh sống tại MBQH 2125 giai đoạn 1 tính đến thời điểm hiện tại đã khá đông đúc. Quan sát của phóng viên tại một số dãy nhà ở tại mặt bằng cho thấy, có hộ xây đúng thiết kế, có hộ xây sai thiết kế. Điều mà nhiều hộ dân băn khoăn là dù xây nhà đúng hay sai thiết kế, đến bao giờ các hộ dân mua đất tại mặt bằng này mới được cấp sổ đỏ? “Chúng tôi lo ngại vì nghe được thông tin là chủ đầu tư không tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng vì chủ đầu tư không còn quản lý sổ đỏ tổng, tài sản của hộ dân liệu có khả năng bị xâm hại?” – bà N.T.T, một hộ dân thắc mắc.
Trước áp lực đơn kiến nghị từ phía người dân và chỉ đạo của UBND tỉnh, tháng 2/2025, Công ty CP Bất động sản Hà Nội Hoàng Gia đã có những văn bản phản hồi. Tại Công văn số 03/CV-HNHG ngày 10/02/2025 và 04/CV-HNHG ngày 14/02/2025, công ty cho biết: "Đến thời điểm hiện tại, Công ty đã thực hiện xây dựng xong 570 lô đất trong tổng số 633 lô đất đã trúng đấu giá và đang tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng 63 lô đất còn lại. “Về việc huy động vốn thông qua “hợp đồng vay vốn”, công ty cho rằng đây là hoạt động hợp pháp, căn cứ khoản 3 Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Về việc chậm tiến độ, công ty đổ lỗi cho “nhiều yếu tố, cả chủ quan và khách quan, đặc biệt trong tình hình khi đại dịch COVID-19 kéo dài, ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và của công ty nói riêng”. Điều đáng chú ý là công ty đã cam kết: “Dự kiến sẽ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân đủ điều kiện trong Quý II năm 2025”.
Dự án MBQH 2125 giai đoạn 1 là một điển hình về những bất cập trong quản lý dự án khu đô thị tại Thanh Hóa. Việc chủ đầu tư không xây thô nhà ở theo thiết kế phê duyệt mà sử dụng các hình thức “bán đất” thông qua hợp đồng vay vốn để các hộ tự xây nhà, thiếu giám sát, quản lý trong quá trình xây dựng đã dẫn đến nhiều hệ lụy. 7 năm kể từ khi dự án khởi động, người dân mua đất và về sinh sống ổn định nhưng đến nay sau nhiều lần đề xuất, kiến nghị vẫn chưa được cấp sổ đỏ, dẫn đến dư luận bức xúc trong Nhân dân.
Dự án MBQH 2125 giai đoạn 1 là một điển hình về những bất cập trong quản lý dự án khu đô thị tại Thanh Hóa. Việc chủ đầu tư không xây thô nhà ở theo thiết kế phê duyệt mà sử dụng các hình thức “bán đất” thông qua hợp đồng vay vốn để các hộ tự xây nhà, thiếu giám sát, quản lý trong quá trình xây dựng đã dẫn đến nhiều hệ lụy. 7 năm kể từ khi dự án khởi động, người dân mua đất và về sinh sống ổn định nhưng đến nay sau nhiều lần đề xuất, kiến nghị vẫn chưa được cấp sổ đỏ, dẫn đến dư luận bức xúc trong Nhân dân.
Cam kết mới nhất của chủ đầu tư về việc hoàn thành cấp sổ đỏ trong Quý II/2025 là tín hiệu tích cực, song cần có sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng để đảm bảo việc thực hiện được theo đúng lộ trình đã đề ra, góp phần giải quyết những vấn đề bất cập tại MBQH 2125 giai đoạn 1. Từ thực trạng này, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có những giải pháp quyết liệt hơn trong việc quản lý trật tự xây dựng và các vấn đề khác tại các dự án khu đô thị mới, tránh để xảy ra những tình trạng tương tự trong tương lai.
