Tiền sử dụng đất bổ sung giảm xuống 3,6%/năm: Doanh nghiệp vẫn gánh khoản vô lý

Nghị định 291 của Chính phủ vừa ban hành quy định mức thu tiền sử dụng đất bổ sung tạm tính 3,6%/năm đối với các trường hợp chưa xác định giá đất, thay cho mức 5,4% như trước đây nhằm giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Theo nhiều chuyên gia, ngay cả khi đã giảm xuống 3,6%, mức thu này vẫn không hợp lý nếu không phải do lỗi của doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh hàng loạt các dự án trên thị trường đang gặp khó khăn trong việc tính tiền sử dụng đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) - nhiều dự án hiện gặp khó khăn với quy định mới có thể khiến doanh nghiệp phải nộp thêm tiền sử dụng đất dù không vi phạm. Việc này phát sinh chủ yếu do chậm trễ trong việc ban hành quyết định giá đất và thông báo tiền sử dụng đất từ phía cơ quan Nhà nước, trong khi doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình định giá hay điều chỉnh quy hoạch.

Tại TP.HCM hiện có khoảng 100 dự án chờ cơ quan Nhà nước thông báo tiền sử dụng đất, bao gồm cả khoản bổ sung nếu có. Việc áp dụng quy định mới khiến doanh nghiệp lo ngại tính "hồi tố" và áp lực tài chính tăng mạnh.

Theo chuyên gia, tiền sử dụng đất bổ sung nên được thu của doanh nghiệp có lỗi. (Ảnh: Minh Đức).

Trong nhiều năm qua, việc chậm ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phần lớn thuộc về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước tại địa phương. "Về nguyên tắc thì doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình định giá đất hoặc quyết định điều chỉnh quy hoạch, trừ trường hợp có móc nối, tiêu cực thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật'', ông Châu nhấn mạnh.

Chính vì vậy, ông đề nghị Quốc hội bổ sung quy định mới, cho phép không thu khoản tiền nộp bổ sung liên quan đến thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp doanh nghiệp không có lỗi.

Theo đó, doanh nghiệp sẽ không phải nộp khoản bổ sung nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất chưa có cơ quan nào xác định lỗi. Trường hợp sau đó có kết luận cho thấy doanh nghiệp vi phạm, khoản bổ sung và tiền chậm nộp mới được tính. Với những doanh nghiệp đã nộp nhưng không có lỗi, cơ quan chức năng có thể khấu trừ số tiền này vào nghĩa vụ tài chính khác.

Đồng thời, ông cũng đề xuất bổ sung cơ chế loại trừ lỗi và khấu trừ khoản đã nộp để tránh tình trạng doanh nghiệp bị oan, đồng thời giúp môi trường đầu tư minh bạch, ổn định hơn.

"Việc không thu khoản tiền này nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư trong trường hợp có thay đổi về chính sách, pháp luật. Đồng thời, quy định trên sẽ tác động tích cực đến môi trường đầu tư, đặc biệt là hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài (FDI), trực tiếp là đối với lĩnh vực bất động sản", ông Châu nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cũng cho rằng, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang tồn tại nghịch lý, đó là việc chậm trễ xác định giá đất là trách nhiệm của cơ quan công quyền nhưng người chịu thiệt hại bằng tiền mặt lại là chủ đầu tư.

Tuy thừa nhận Luật Đất đai năm 2024 đã tháo gỡ một số vướng mắc cho các dự án bất động sản đang bị tắc nghẽn thủ tục pháp lý nhưng ông Đỉnh cho rằng vẫn còn bất cập và chưa đảm bảo tính công bằng với người sử dụng đất nếu giữ quy định về nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính.

“Hoạt động định giá đất bao gồm một chuỗi công việc từ khâu lựa chọn đơn vị tư vấn, lập chứng thư định giá, tổ chức thẩm định, ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để người sử dụng đất nộp…đều do các cơ quan Nhà nước đảm nhiệm theo quy định của pháp luật với kết quả là quyết định hành chính mà người sử dụng đất bắt buộc phải thi hành.

Điều này các doanh nghiệp hay người dân đều không được tham gia vào quá trình định giá đất, không thể chủ động được nên cũng không phải chủ thể chịu ràng buộc trách nhiệm bởi việc chậm trễ trong khâu định giá đất”, ông Đỉnh nói.

Ngoài ra, theo ông Đỉnh, pháp luật về đất đai cũng nêu rõ thời điểm xác định giá đất là thời điểm cơ quan Nhà nước có quyết định trao quyền sử dụng đất.

“Như vậy, việc chậm xác định giá đất thuộc trách nhiệm của các cơ quan, công chức Nhà nước, một phần xuất phát từ lý do pháp luật về đất đai trước đây không có quy định về thời hạn định giá đất, cụ thể là không quy định việc định giá đất phải hoàn thành trong tối đa bao nhiêu ngày sau khi ra quyết định trao quyền sử dụng đất”, ông Đỉnh kết luận.

Doanh nghiệp vẫn phải gánh khoản tiền vô lý

Doanh nghiệp vẫn phải gánh khoản tiền vô lý. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, cho rằng việc thu tiền sử dụng đất bổ sung khiến các doanh nghiệp phải gánh thêm những khoản chi phí hết sức vô lý.

Ông Quyết phân tích cụ thể: một dự án khi được giao đất, chủ đầu tư phải bỏ vốn ra để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng rồi làm hạ tầng, nhưng khi chưa nộp tiền sử dụng đất vì chưa có giá đất thì dự án vẫn không đủ điều kiện bán hàng và đưa sản phẩm ra thị trường để kinh doanh.

Như vậy, dù chưa bán được hàng để có nguồn thu nhưng chủ đầu tư đã phải chịu rất nhiều chi phí như: giải phóng mặt bằng, lãi vay...Trong khi đó, nhiều dự án 3 - 5 năm vẫn chưa ra được thuế đất. Điều này khiến doanh nghiệp phải gánh một khoản chi phí lớn. Cụ thể, nếu thu tiền sử dụng đất bổ sung, doanh nghiệp sẽ chịu thêm mức thu 3,6%/năm ngay cả khi Nhà nước chưa quyết định giá đất thì doanh nghiệp rõ ràng thiệt đơn thiệt kép.

"Việc Nhà nước chậm quyết định giá đất khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, mất rất nhiều chi phí phát sinh do thời gian đầu tư kéo dài là cái thiệt hại đầu tiên, giờ phải chịu phạt thêm 3,6%/năm, tức là doanh nghiệp phải gánh thêm một khoản chi phí vô lý tiếp theo", ông Quyết nêu vấn đề.

Dẫn chứng cụ thể cho sự thiệt hại của doanh nghiệp, ông Quyết nêu ví dụ: 1 dự án làm tại Hà Nội có tiền thuế đất khoảng 500 tỷ đồng với 500 căn hộ. Thông thường, dự án này khoảng 4 năm sau mới được phê duyệt tiền sử dụng đất, nhưng hiện tại doanh nghiệp sẽ phải đóng thêm số tiền 14,4% tổng tiền thuế dự án là khoảng hơn 70 tỷ đồng.

"Giá đất hiện sẽ được điều chỉnh hàng năm, mỗi năm lại thay đổi, nên cách tính thuế đất này khiến doanh nghiệp thêm khó khăn trong hoạch định chi phí, giá vốn, nguồn cung ra thị trường cũng sẽ thiếu hụt. Giá đất cộng tiền phạt, tất cả các chi phí này sẽ được tính vào giá nhà, khi đó người mua sẽ là đối tượng cuối cùng phải gánh những chi phí này. Quy định này sẽ khiến người mua lẽ ra được mua rẻ hơn thì nay sẽ đội lên ít nhất 15%", ông Quyết nhấn mạnh.

Chính vì vậy, theo ông Quyết, Nhà nước nếu chưa định được giá đất thì trong thời gian này chưa được tính chậm nộp tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng thẳng thắn bày tỏ: "Định giá đất là trách nhiệm của Nhà nước, không phải việc của doanh nghiệp. Vì vậy, nếu dự án chưa được định giá đất mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất thì không khác gì doanh nghiệp chịu phạt khi chưa bị ghi nợ".

Ông dẫn chứng, một dự án phát triển tại các đại phương có tiền sử dụng đất khoảng 100 tỷ đồng, 1 năm Nhà nước giao đất nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp mất 3,6 tỷ đồng tiền phạt. Trong khi dự án đã tốn rất nhiều chi phí để giải phóng mặt bằng, chi phí lãi vay ngân hàng.

"Tôi cho rằng, trách nhiệm chịu phạt phải tính cho đúng, Nhà nước chậm tính không thể đổ lên đầu doanh nghiệp phải gánh chịu. Còn nếu doanh nghiệp chậm, hiện ngành thuế đã có quy định rất rõ ràng và mức lãi suất phạt khá cao 0,03%/ngày", ông Toản chia sẻ.

Châu Anh