Tìm lời giải phù hợp cho bài toán giá đất
Người dân và doanh nghiệp đều đang 'thấp thỏm' với câu chuyện về bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026 và nghĩa vụ tài chính thay đổi kèm theo, đặc biệt là tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Nỗi lo với tiền sử dụng đất
Chỉ có thực tế đi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở, nhiều người dân như anh Minh Tuấn (Phú Thọ) mới “thấm” nỗi khổ, vì tiền sử dụng đất tăng vọt từ vài chục triệu đồng lên đến cả tỷ đồng so với trước đây, khi áp mức chuyển đổi 100% tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Chỉ còn hơn 1 tháng nữa, từ ngày 1/1/2026, các địa phương trên cả nước sẽ bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024. Thời điểm hiện tại, hàng loạt địa phương đang khẩn trương xây dựng hoặc lấy ý kiến về dự thảo bảng giá mới, với mức tăng đáng kể so với hiện nay.
Tại tỉnh Phú Thọ, mức biến động trung bình đề xuất tăng mới gộp từ 3 địa bàn cũ gồm Vĩnh Phúc (cũ), Hòa Bình (cũ) và Phú Thọ ghi nhận mức tối thiểu (tính theo xã, phường) là khoảng 20%, trong khi mức cao nhất lên tới 600 - 700%, cá biệt có địa bàn lên tới 1.400% so với hiện hành.
Tiền chuyển mục đích sử dụng đất cao có thể dẫn tới thất thu ngân sách do người dân rút hồ sơ không chuyển mục đích, không đóng tiền sử dụng đất. Ảnh: Thanh Vũ
“Mức phải nộp như vậy gần như không thể với điều kiện của nhiều hộ gia đình nông thôn hiện nay” - anh Minh Hải, một nhân viên dịch vụ nhà đất chia sẻ. Anh Hải cho biết thêm, nhiều người dân trong làng anh đang băn khoăn, không biết nên tiếp tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay rút hồ sơ. Nếu tiếp tục, thì phải đóng số tiền lớn, không những không còn đủ tiền làm nhà, mà phải vay thêm, nhưng nếu rút hồ sơ, sang năm mới thực hiện, thì lại sợ bảng giá đất mới tăng cao hơn.
Theo ghi nhận của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, điều băn khoăn nói trên cũng là tâm lý khá phổ biến của người dân, khi dự thảo bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng mạnh.
Đơn cử, ngay sau khi Hà Nội công bố dự thảo bảng giá đất mới, trong đó, giá đất tại nhiều khu vực ngoại ô như các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh… dự kiến có thể tăng tới 26% so với bảng giá hiện hành, số lượng câu hỏi về thủ tục xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại một số diễn đàn, hội nhóm trên mạng xã hội tăng vọt.
Dù chưa có số liệu thống kê chính thức, tuy nhiên, theo chia sẻ của một lãnh đạo Thuế cơ sở tại một xã ngoại thành Hà Nội, thời gian gần đây, có nhiều người dân liên hệ, hỏi về thủ tục rút hồ sơ xin chuyển đồi mục đích sử dụng đất, do tiền sử dụng đất quá cao so với tính toán ban đầu.
Theo quy định hiện hành, khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và có thông báo đóng tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, trong vòng 30 ngày, người dân phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Không những vậy, quy định hiện nay không cho nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm như trước, lãi phạt chậm nộp là 0,03%/ngày/số tiền phải đóng, nên người dân không đóng được chỉ có cách rút hồ sơ về.
Do cơ quan thuế không có chức năng trong việc dừng quyết định về tiền sử dụng đất, nên theo chia sẻ của vị lãnh đạo này, các cán bộ thuế sau khi giải thích đã tư vấn người dân quay trở lại trao đổi với cán bộ Phòng Nông nghiệp và Môi trường để thực hiện các thủ tục tiếp theo liên quan đến rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.
Hóa giải mâu thuẫn
Nhấn mạnh việc không nên tạo gánh nặng cho người dân, trong phiên thảo luận ở tổ tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV vào ngày 19/11/2025, nhiều đại biểu thống nhất rất cao với đề xuất tại Điều 10 dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, với các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội nhấn mạnh, nhu cầu về đất ở của người dân là chính đáng, nhưng mức đóng tiền sử dụng đất 100% số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, khiến nghĩa vụ tài chính của người dân tăng cao.
Nên xây dựng cơ chế 2 tầng giá đất gắn với chính sách thuế linh hoạt
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia về thuế, đất sau chuyển đổi sẽ sinh lợi lâu dài thông qua thuế thu nhập, thuế VAT, phí và tiêu dùng trong nhiều ngành kinh tế. Để hài hòa giữa công bằng trong đền bù và phát triển với chi phí hợp lý, cần xây dựng cơ chế 2 tầng giá đất gắn với chính sách thuế linh hoạt.
Cụ thể, tầng thứ nhất là bảng giá đất để tính bồi thường và chuyển mục đích, được xác định tiệm cận giá thị trường để bảo đảm quyền lợi người dân. Tầng thứ hai là giá đất cho thuê hoặc giao đất phục vụ sản xuất, kinh doanh, nhà ở xã hội, được điều chỉnh phù hợp với chiến lược phát triển vùng và ngành, có thể thấp hơn đáng kể để khuyến khích đầu tư.
Đồng quan điểm, đại biểu Lê Thanh Phong - Chánh án Tòa án Nhân dân TP. Hồ Chí Minh đặt vấn đề, khi thị trường bất động sản sốt giá, mức giá đất được đưa ra để tính tiền sử dụng đất rất cao, người dân phải đóng số tiền vượt xa giá trị thực tế. Vậy câu hỏi ngược lại là, khi giá đất trên thị trường hạ xuống, thì có điều chỉnh giảm ngay mức thu cho người dân không?
Theo các chuyên gia, việc áp mức 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương là hợp lý. Ngoài ra, sẽ áp dụng 50% phần chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức, nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương và 100% phần chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Liên quan đến câu chuyện bảng giá đất, Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho rằng, mức điều chỉnh dự kiến cao hơn trước nhiều lần phản ánh nỗ lực đưa bảng giá đất tiệm cận giá thị trường của nhiều địa phương. Tuy nhiên, một số nơi sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá (so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch, như sản phẩm đấu giá, giá nhà nhỏ lẻ...), không phản ánh được đất dự án, dẫn tới không đảm bảo giá đất phù hợp với tình hình thực tế.
Đó là chưa kể, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn "nóng sốt", dễ dẫn đến việc xác định không chính xác. Vì vậy, nếu không có cách điều chỉnh, sẽ dẫn tới nguy cơ khiếu kiện, tranh tụng, thậm chí thất thu ngân sách, do người dân rút hồ sơ không chuyển mục đích, không đóng tiền sử dụng đất.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, đã thực hiện theo nguyên tắc giá thị trường, thì cần nhất quán để giá đất phản ánh đúng giá thị trường dưới sự tác động của cung - cầu, không cộng gộp các yếu tố chính sách xã hội vào giá đất. Tuy nhiên, phải có hệ thống chính sách đồng bộ để kiềm chế những tác động trái chiều.
Trong đó, việc điều chỉnh hợp lý tỷ lệ thu tiền sử dụng đất so với hiện hành giúp cải thiện khả năng tiếp cận đất đai cho tổ chức, cá nhân (thay vì 100% như hiện nay) sẽ tạo dư địa cho nền kinh tế thích ứng.
