Tín dụng bất động sản được nới, khơi thông điểm nghẽn cho dòng vốn thực

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa cho phép 25 ngân hàng thương mại loại bỏ phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với năm 2025 đối với các dự án nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi dư nợ tín dụng bất động sản khi tính toán tốc độ tăng trưởng.

Chiến lược nắn dòng vốn vào sản xuất và an sinh

Theo nhận định của các chuyên gia, quy định có hiệu lực trong năm nay, được xem là giải pháp linh hoạt để hóa giải quy định khắt khe tại Công văn 11686 trước đó, vốn yêu cầu tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Việc loại trừ dư nợ nhà ở xã hội và khu công nghiệp khỏi hạn mức kiểm soát bất động sản đang tạo ra cú hích lớn cho thị trường vốn.

Báo cáo Ngành Ngân hàng của Chứng khoán SHS mới công bố cho biết, dựa trên báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của 12 ngân hàng có thuyết minh chi tiết dư nợ tín dụng theo ngành nghề, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, tăng 6,1% so với cuối năm 2025. Trong đó, 5 ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất gồm VPBank, SHB, Techcombank, MB và HDBank chiếm tới 86% tổng dư nợ.

Dòng tín dụng đang có xu hướng dịch chuyển sang các hoạt động liên quan đến xây dựng từ năm 2025. Xu hướng này tiếp tục được duy trì trong quý I/2026 khi tín dụng xây dựng tăng 9% từ đầu năm, cao hơn mức tăng của tín dụng kinh doanh bất động sản trong bối cảnh lĩnh vực này đang chịu nhiều hạn chế hơn.

Các chuyên gia phân tích tại Công ty chứng khoán KBSV nhận định rằng động thái của NHNN thể hiện rất rõ định hướng nguồn vốn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và sản xuất. Thay vì để dòng tiền chảy mạnh vào các hoạt động mang tính đầu cơ, chính sách mới tập trung hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững thông qua việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và thực hiện các chương trình an sinh xã hội.

Việc khơi thông dòng vốn cho hạ tầng công nghiệp giúp Việt Nam củng cố vị thế là điểm đến sản xuất hấp dẫn trong làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy giải ngân cho nhà ở xã hội là một nhiệm vụ cấp thiết. Tính đến giữa tháng 3/2026, dư nợ cho vay phân khúc này mới chỉ đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với quy mô gói tín dụng 145.000 tỷ đồng đã đề ra. Chính sách mới được kỳ vọng sẽ tạo động lực để các ngân hàng mạnh tay giải ngân hơn, giúp gia tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân, tạo nền tảng ổn định xã hội lâu dài.

Bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS), nhậnđịnh mục tiêu của chính sách là tái phân bổ nguồn vốn theo hướng tập trung vào các phân khúc phục vụ sản xuất, thu hút FDI và đáp ứng nhu cầu nhà ở thiết thực, thay vì chảy mạnh vào bất động sản thương mại hay đầu cơ.

Kiểm soát rủi ro là điều kiện tiên quyết

Theo nhận định của Chứng khoán Mirae Asset riêng với nhóm ngân hàng, những cái tên có thế mạnh về cho vay bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội như VietinBank, BIDV, ACB, MB, hay Techcombank sẽ có thêm dư địa để tăng trưởng thu nhập lãi thuần.

Tuy nhiên, do dư nợ nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm khoảng 0,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế và dư nợ khu công nghiệp cũng không quá lớn nên tác động lên giá cổ phiếu ngân hàng và bất động sản nói chung có thể không tạo ra sự đột biến ngay lập tức. Thay vào đó, nó tạo ra một hiệu ứng tâm lý tích cực và sự lan tỏa dần dần sang các nhóm ngành phụ trợ như xây dựng và vật liệu xây dựng.

Dù được "nới van", nhưng NHNN vẫn duy trì sự thận trọng cần thiết để bảo đảm an toàn hệ thống. “Mặc dù các ngân hàng được khuyến khích đẩy mạnh cho vay đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và hạ tầng sản xuất, song vẫn phải tuân thủ giới hạn tăng trưởng tín dụng chung do NHNN kiểm soát”, bà Thảo cho hay.

Một lãnh đạo cấp cao của VietinBank nhấn mạnh rằng việc nới cách tính không đồng nghĩa với việc các ngân hàng được cho vay không giới hạn. Tất cả các tổ chức tín dụng vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt hạn mức tăng trưởng tín dụng chung được giao từ đầu năm dựa trên điểm xếp hạng của từng đơn vị. Chẳng hạn, một ngân hàng có room tổng là 13% thì dù ưu tiên phân khúc nào, tổng dư nợ cuối năm cũng không được vượt quá con số này.

Ông Nguyễn Quang Huy, Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng rủi ro lớn nhất không nằm ở quy mô tín dụng được mở rộng mà nằm ở khả năng kiểm soát chất lượng khoản vay. Các ngân hàng cần nâng cao chất lượng thẩm định, chuyển từ tư duy cho vay dựa trên tài sản thế chấp sang đánh giá dựa trên dòng tiền thực tế và tính khả thi của dự án.

Hệ thống giám sát và cảnh báo sớm cần được kích hoạt để phát hiện các dấu hiệu bất thường, tránh tình trạng dòng vốn ưu tiên bị biến tướng hoặc chuyển hướng sang hoạt động đầu cơ tài sản.

Về lâu dài, các chuyên gia đồng thuận rằng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, không thể chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng. Việt Nam cần phát triển đồng bộ thị trường vốn bao gồm chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản để giảm bớt gánh nặng cho hệ thống ngân hàng.

Song song đó, việc cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là những giải pháp căn cơ để giảm chi phí vốn, ổn định mặt bằng giá và giúp thị trường bước sang một giai đoạn phát triển bền vững hơn.