Tín dụng ồ ạt vào bất động sản, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tạm dừng cho vay đặt cọc

Báo cáo về tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã hé lộ bức tranh tín dụng khi các ngân hàng thời gian qua đã ồ ạt rót tiền vào lĩnh vực bất động sản.

Hơn 4 triệu tỷ đồng tín dụng nằm trong bất động sản

Theo số liệu NHNN, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản đã vượt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024, chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong những năm gần đây, tốc độ tăng trưởng của tín dụng lĩnh vực này liên tục cao hơn tín dụng chung của nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh cũng là điều dễ hiểu, bởi thị trường đang hồi phục nên nhu cầu vay vốn tăng lên. Chính sách tín dụng của NHNN cũng muốn tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản, giúp thanh khoản tốt hơn và không bị “cục máu đông” như năm 2022, nhằm hướng thị trường vào trạng thái lành mạnh hơn; lãi suất cho vay ở mức thấp, ngân hàng đang triển khai nhiều gói cho vay mua nhà ở xã hội…

Ghi nhận của VnBusiness, hầu hết các ngân hàng đang rót vốn giá rẻ cho người vay mua nhà. Đơn cử, TPBank tung ra gói vay mua nhà cho người trẻ, lãi suất từ 3,6%/năm cố định 3 tháng đầu, ân hạn gốc tới 60 tháng. LPBank cũng đang triển khai gói vay cho người trẻ mua nhà với mức lãi suất 3,88%/năm trong 3 tháng đầu...

Nhiều ngân hàng khác cũng có mức lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu cho vay mua nhà như SHB từ 3,99%/năm, HDBank từ 4,5%/năm, MSB từ 4,5%/năm, VPBank từ 5,2%/năm…

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đánh giá dòng vốn bơm mạnh từ đầu tư công và tín dụng đang tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản đầu năm 2025. Đây cũng là điều mà nhiều công ty bất động sản và nhà đầu tư mong đợi từ cuối năm 2022 khi có tín hiệu Nhà nước đang hạn chế dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng, quan sát 9 tháng đầu năm 2025, đặc biệt từ quý III, khi lượng tín dụng vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng các công ty bất động sản vẫn khát vốn và thanh khoản không cải thiện. Điều này cho thấy chính sách đẩy mạnh tín dụng để giúp thị trường phục hồi không còn phù hợp; đẩy mạnh tín dụng không phải là "phương thuốc đúng để chữa bệnh" của thị trường.

Trong tháng 10/2025, nhiều ý kiến đánh giá thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, mà biểu hiện là giá nhà quá cao, không phù hợp với nhu cầu nhà ở, thu nhập và đầu tư bền vững, đang phục vụ cho giới đầu cơ bất động sản với tỷ lệ chiếm đến 80% người mua. “Điều này cho thấy cơ quan quản lý sẽ có các giải pháp quyết liệt để ổn định và hướng thị trường phát triển lành mạnh, cùng nhịp với nền kinh tế”, ông Hiển nói.

Siết chặt hoạt động cho vay đặt cọc mua bất động sản

Đáng chú ý, nhiều nhà băng hiện không chỉ cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản, cho vay mua nhà ở, mà còn cho vay để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản.

NHNN chi nhánh Khu vực 2 đã phát đi cảnh báo về rủi ro trong hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc, theo thỏa thuận giữa khách hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản tại TP.HCM và tỉnh Đồng Nai.

Cụ thể, trong thời gian qua, cơ quan chức năng và tòa án đã phát hiện nhiều vi phạm trong các văn bản thỏa thuận đặt cọc mua bất động sản do đơn vị tư vấn, môi giới thực hiện tiềm ẩn một số rủi ro và hệ lụy, trước hết là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện.

Cùng với rủi ro pháp lý, cơ quan quản lý cũng cảnh báo về nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính. Việc giải ngân khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hoặc tư vấn thực chất phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả triển khai của dự án. Nếu dự án bị đình trệ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục, ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ mất vốn.

Thực tế đã có nhiều vụ việc người dân tập trung tại trụ sở ngân hàng để khiếu nại, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín, cũng như hoạt động của các ngân hàng thương mại.

Chính vì vậy, NHNN chi nhánh Khu vực 2 đã đề nghị các ngân hàng thương mại tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Để kiểm soát rủi ro, trước đó, NHNN đã đưa ra nhiều giải pháp, bao gồm hoàn thiện các quy định về tỷ lệ an toàn trong hoạt động cấp tín dụng, tăng cường dự phòng rủi ro đối với các khoản vay có liên quan tới bất động sản và áp dụng hệ số rủi ro cao hơn (lên tới 200%).

NHNN cho biết hiện tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn vẫn dưới ngưỡng 30%. Tuy nhiên, cơ quan này liên tục yêu cầu các tổ chức tín dụng cân đối dòng vốn theo kỳ hạn nhằm đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống.

Tại cuộc họp ngày 11/10, Thủ tướng Phạm Minh Chính tiếp tục nhấn mạnh cần có chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết và hướng dòng vốn vào đúng mục tiêu, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các đối tượng có nhu cầu thực. Ngược lại, dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trục lợi chính sách cần được kiểm soát chặt. Thủ tướng yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá, chào bán nhà ở vượt quá mặt bằng chung của thị trường.

Huyền Anh