Tình trạng người bán nhà đất 'mắc kẹt' vì hợp đồng đặt cọc công chứng vào nghị trường Quốc hội

Sáng 11-4, tiếp tục chương trình làm việc của kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.

Không nên bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản

Nêu ý kiến, nhiều đại biểu bày tỏ băn khoăn về quy định bổ sung giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên.

Đề nghị cân nhắc kỹ nội dung này, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng trong các giao dịch đặt cọc mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ giúp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

"Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy không ít trường hợp người bán gặp rắc rối chính từ các hợp đồng đặt cọc đã được công chứng", ông nói.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) thảo luận về dự án Luật Công chứng (sửa đổi). Ảnh: QH

Dẫn chứng, đại biểu cho biết theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng đặt cọc, bên bán có quyền bán cho người khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, người bán lại không thể thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất với người khác nếu hợp đồng đặt cọc trước đó đã được công chứng chưa được hủy bỏ, vì thế đã phát sinh tranh chấp.

Trong khi đó, Tòa án chỉ tuyên văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ vi phạm pháp luật; nếu không, hợp đồng vẫn có hiệu lực cho đến khi các bên thỏa thuận hủy bỏ.

Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, người bán sẽ không thể tự hủy hợp đồng nếu người mua không đồng ý, dù bên mua là bên vi phạm hợp đồng.

“Trong trường hợp bên mua lợi dụng quy định này, họ có thể gây sức ép, buộc bên bán phải trả lại tiền đặt cọc, thậm chí yêu cầu thêm khoản tiền khác thì mới đồng ý hủy hợp đồng. Khi đó, bên bán có thể buộc phải chấp nhận thỏa thuận bất lợi để có thể tiếp tục giao dịch với người khác”, đại biểu đoàn Thanh Hóa nói, đồng thời đề nghị không nên quy định bắt buộc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc trong dự thảo luật.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (Quảng Ninh) cho rằng việc đưa hợp đồng đặt cọc vào diện bắt buộc công chứng sẽ làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí và hạn chế quyền tự do thỏa thuận của các bên.

Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà - Quảng Ninh. Ảnh: QH

Cũng nêu ý kiến về công chứng trong lĩnh vực bất động sản, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Phú Thọ) cho rằng dự thảo Luật cần thiết kế theo hướng linh động hơn. Có những trường hợp phải thực hiện công chứng, có những trường hợp khuyến khích, và cũng có những trường hợp nên để người dân tự nguyện lựa chọn, không nên bắt buộc tất cả các giao dịch đều phải công chứng.

“Hiện nay trong các giao dịch bất động sản có tình trạng trốn thuế. Nếu công chứng không chịu trách nhiệm về những vấn đề này thì trong một số trường hợp, liệu có nhất thiết phải yêu cầu công chứng hay không?

Người dân hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch bằng cách ký kết hợp đồng theo mẫu do Nhà nước hướng dẫn, sau đó thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đầy đủ, có biên lai xác nhận, thì giao dịch bất động sản cũng đã hoàn tất”, đại biểu nói.

Nên quy định mở việc chụp ảnh khi công chứng

Một nội dung đáng chú ý khác, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (TP.HCM) cho biết Luật Công chứng năm 2024 quy định bắt buộc chụp ảnh và lưu trữ hồ sơ tại thời điểm ký đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều.

Một số ý kiến ủng hộ vì việc này giúp xác thực nhân thân, hạn chế ký khống, ký giả; trong khi ý kiến khác cho rằng quy định này làm phát sinh thủ tục, chi phí và có thể ảnh hưởng đến quyền về hình ảnh cá nhân.

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (TP.HCM) nêu ý kiến góp ý cho dự án Luật Công chứng sửa đổi sáng 11-4. Ảnh: QH

Đến nay, khi cơ quan soạn thảo đề xuất bỏ quy định này do việc định danh điện tử và sinh trắc học đang được triển khai rộng rãi, đề xuất này tiếp tục gây tranh luận.

Trong đó, nhiều ý kiến đề nghị giữ lại nội dung này, vì quy định mới áp dụng khoảng 9 tháng, chưa đủ thời gian đánh giá. Hơn nữa, thiết bị xác thực chỉ ngăn chặn giả mạo, còn việc chụp ảnh giúp ghi nhận tình trạng minh mẫn, ý chí tự nguyện của các bên trong giao dịch.

Nêu quan điểm cá nhân, Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM đề xuất nên quy định theo hướng mở: việc chụp ảnh có thể thực hiện theo đề nghị của người yêu cầu công chứng hoặc do công chứng viên quyết định trong những trường hợp cần thiết. Quy định như trên là phù hợp, trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu và thiết bị giữa các địa phương còn chưa đồng đều.