Tình trạng sụt giảm giá nhà ở từ Mỹ đến Trung Quốc làm tăng thêm rủi ro cho nền kinh tế toàn cầu

Các báo cáo trong tuần này cho thấy, tình trạng sụt giảm giá nhà ở tại Mỹ đã kéo dài sang tháng thứ năm liên tiếp, trong khi doanh số bán nhà ở Trung Quốc tiếp tục giảm và tình trạng giá nhà giảm cũng giảm kéo dài ở cả Úc và New Zealand. Tại Anh, giá nhà ở hiện đang trong chuỗi giảm giá tồi tệ nhất kể từ năm 2008.

Giá nhà ở trượt dốc đang có nguy cơ làm xói mòn niềm tin của người tiêu dùng và ảnh hưởng đến chi tiêu hộ gia đình, vốn là điểm sáng hiếm hoi của nền kinh tế toàn cầu vào năm ngoái. Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng có thể bị ảnh hưởng khi các nhà phát triển thu hẹp quy mô dự án do giá giảm, nhu cầu suy yếu và chi phí vay cao hơn.

Theo Oxford Econimics, trong ba lần bùng nổ nhà ở vừa qua, giá nhà được điều chỉnh theo lạm phát đã giảm khoảng một nửa so với mức tăng trước đó. Giá đã tăng khoảng 40% trên khắp thế giới kể từ năm 2012, và tổ chức này cho biết trong một báo cáo vào tháng 10 rằng, trong trường hợp xấu nhất, sự yếu kém của thị trường nhà ở có thể đẩy tăng trưởng kinh tế toàn cầu xuống mức 0 trong năm nay.

Ở Mỹ, lãi suất thế chấp tăng cao vào năm ngoái đã khiến thị trường nhà ở trở nên đóng băng, dẫn đến doanh số bán nhà ở hàng năm giảm tồi tệ nhất trong hơn một thập kỷ. Điều đó đã gây áp lực lên giá cả, đặc biệt là ở các vùng San Francisco.

Sự căng thẳng đó sẽ tiếp tục trong chiến dịch thắt chặt chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) để dập tắt lạm phát.

Áp lực thị trường bất động sản Trung Quốc

Tại nền kinh tế Trung Quốc, tốc độ tăng trưởng chậm lại của thị trường bất động sản nước này có ít dấu hiệu giảm bớt, ngay cả khi các nhà chức trách đã tăng cường nỗ lực hồi sinh lĩnh vực này. Theo dữ liệu sơ bộ từ Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc công bố hôm thứ Ba (1/2), doanh số bán nhà mới đã giảm 32,5% trong tháng 1 so với một năm trước đó.

Các quan chức đã thực hiện các chính sách để giảm bớt áp lực tài chính cho các nhà phát triển bất động sản thiếu tiền mặt trong những tháng gần đây, trong khi hủy bỏ chiến dịch giảm đòn bẩy gây ra làn sóng vỡ nợ và kéo theo tăng trưởng kinh tế trong nước.

Chính quyền địa phương cũng đã tăng cường nỗ lực kích thích mua nhà, bao gồm cả việc cắt giảm lãi suất thế chấp và nới lỏng các yêu cầu thanh toán trước. Theo nhà phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence, những bước đi như vậy khó có thể thúc đẩy doanh số bán hàng cho đến giữa năm nay.

Sự sụt giảm thị trường bất động sản Anh

Tại Anh, hơn một thập kỷ tăng trưởng ổn định đã nhường chỗ cho đợt sụt giảm giá nhà dài nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Hiệp hội Xây dựng Toàn quốc của Anh cho biết, giá trị nhà ở trung bình đã giảm trong 5 tháng liên tiếp. Lãi suất thế chấp tăng vọt và cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt eo hẹp nhất trong một thế hệ đang siết chặt khả năng chi tiêu của người mua nhà, khiến giá bất động sản nằm ngoài tầm với của nhiều người hơn.

Robert Gardner, nhà kinh tế trưởng của Nationwide cho biết: “Tình hình chung về khả năng chi trả có vẻ vẫn còn nhiều thách thức trong thời gian tới”.

Lãi suất cố định cho vay mua nhà kỳ hạn trung bình hai năm đã tăng lên mức cao nhất trong 14 năm là 6,65% vào tháng 10/2022 sau khi thị trường thế chấp bị xáo trộn bởi các kế hoạch ngân sách nhỏ. Mặc dù lãi suất thế chấp đã giảm từ mức cao nhất xuống dưới 6%, nhưng người mua nhà và các hộ gia đình gia hạn hợp đồng vẫn đang phải đối mặt với các khoản thanh toán lãi và gốc hàng tháng cao ngất ngưởng.

Thị trường bất động sản Úc, New Zealand

Giá nhà ở New Zealand liên tục sụt giảm.

Giá nhà ở đang tiếp tục sụt giảm ở Úc và New Zealand trong tháng 1/2023 và khả năng xu hướng giảm sẽ tiếp tục do thị trường bất động sản đều chưa cảm nhận được toàn bộ gánh nặng của việc lãi suất tăng đột biến vào năm ngoái.

Nhiều hộ gia đình ở New Zealand đang vay thế chấp với lãi suất cố định vẫn chưa được chuyển sang mức lãi suất mới cao hơn. Do đó, các nhà kinh tế dự đoán giá nhà vào đầu năm 2024 sẽ giảm hơn nữa và sẽ thấp hơn ít nhất 20% so với mức đỉnh vào cuối năm 2021.

Tại thủ đô Wellington, dữ liệu của CoreLogic cho thấy, giá nhà ở đã giảm 18,1% so với một năm trước đó. Tại thành phố lớn nhất Auckland, mức giảm là 8,2%.

Câu chuyện cũng tương tự ở Úc, sự gia tăng đột biến trong các khoản hoàn trả khoản vay đối với những người có khoản thế chấp chuyển sang lãi suất thay đổi cao hơn trong năm nay sẽ ảnh hưởng đến tiêu dùng.

Các nhà phân tích Mohsen Crofts và Jack Baxter của Bloomberg Intelligence cho biết trong báo cáo rằng, các khoản thanh toán cho 15% khoản vay mua nhà có thể tăng hơn 80% khi lãi suất cố định cực thấp sắp hết hạn. Các nhà phân tích ước tính tác động đối với thu nhập hộ gia đình sẽ tương đương với 2,2% doanh số bán lẻ.

Giá nhà ở thậm chí còn hạ nhiệt ở Singapore, đây vốn là thị trường có khả năng phục hồi tốt hơn nhiều thị trường khác. Giá nhà chỉ tăng 0,4% trong quý IV/2022, là tốc độ chậm nhất trong hơn hai năm. Doanh số bán hàng trong tháng 12/2022 giảm xuống mức thấp nhất trong gần 14 năm.

Tuy nhiên, một phần của sự suy giảm bắt nguồn từ nguồn cung khan hiếm của các đợt ra mắt bất động sản mới và các nhà phân tích kỳ vọng doanh số sẽ tăng trở lại khi nguồn cung tăng lên. Những người mua giàu có cũng đang quan tâm tới thị trường bất động sản hạng sang.

Một dấu hiệu tươi sáng đến từ thị trường Hồng Kông (Trung Quốc) với những dấu hiệu phục hồi về nhà ở khi Trung Quốc mở cửa trở lại. Theo Bloomberg Intelligence, doanh số bán nhà mới Hồng Kông có thể tăng hơn 50% trong năm nay nhờ nhu cầu bị dồn nén từ người mua ở Trung Quốc đại lục.

Hạc Hiên