TỌA ĐÀM: Đất đa mục đích - Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn

Tọa đàm sẽ làm rõ thực trạng, nhận diện những điểm nghẽn và cùng tìm kiếm các giải pháp để thúc đẩy sử dụng đất đa mục đích.

Thực thi đất đa mục đích: Áp lực 'dồn' về cấp xã

Ông Đào Đức Kiên, Phó Chủ tịch UBND xã Đà Bắc (Phú Thọ), đánh giá việc Luật Đất đai năm 2024 lần đầu cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích là bước tiến quan trọng nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, khi triển khai, chính quyền cơ sở đang đối mặt với nhiều áp lực trong thẩm định, quản lý và giám sát.

Theo ông Kiên, khó khăn lớn nhất là xác định ranh giới giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích. Quy định yêu cầu không làm thay đổi loại đất, phải bảo đảm có thể đưa đất trở lại mục đích sử dụng chính nhưng còn mang tính định tính, khiến cơ quan thẩm định khó xác định quy mô công trình được phép.

31/07/2026 15:50

report Chuyển mục đích sử dụng đất có trường hợp mất 5–10 năm mới hoàn thành

Ông Lê Văn Tuyên, Chủ tịch HĐQT, Giám đốc HTX Du lịch sinh thái Mù Cang Chải (Lào Cai) cho biết, sau 10 năm làm du lịch, vướng mắc lớn nhất vẫn là thủ tục đất đai.

Theo ông, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ rất khó khăn, có trường hợp mất 5–10 năm mới hoàn thành. Thời gian kéo dài khiến doanh nghiệp chịu áp lực về vốn, trong khi thiết kế, công năng công trình có thể trở nên lạc hậu trước khi được triển khai.

Ông Lê Văn Tuyên, Chủ tịch HĐQT, Giám đốc HTX Du lịch sinh thái Mù Cang Chải (Lào Cai).

Đáng nói, khi chưa hoàn tất thủ tục đất đai, doanh nghiệp cũng không thể thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.

Ông dẫn ví dụ tại khu Đảo Thiên Đường Hồ Thác Bà, nơi việc khai thác du lịch vướng quy định về bến thủy nội địa. Muốn được cấp phép đón khách phải có bến bãi, nhưng để xây dựng bến bãi thì khu đất lại phải được chuyển sang đất thương mại, dịch vụ. Theo ông Tuyên, chủ trương cho phép sử dụng đất đa mục đích là bước đi đúng, mở ra cơ hội tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực tế vẫn còn khoảng cách lớn. Đến nay, tại địa bàn tỉnh Yên Bái cũ vẫn chưa có trường hợp nào được chấp thuận sử dụng đất đa mục đích. "Nguyên nhân không phải doanh nghiệp không đáp ứng điều kiện mà do quy định còn thiếu cụ thể, khiến người có thẩm quyền chưa dám ký vì lo ngại trách nhiệm", ông Tuyên nói.

Từ thực tiễn đó, ông kiến nghị các bộ, ngành sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục và tiêu chí áp dụng đối với đất đa mục đích; đồng thời quy định rõ tỷ lệ diện tích, mật độ và quy mô công trình được phép xây dựng để người dân có căn cứ thực hiện, còn chính quyền yên tâm giải quyết hồ sơ.

31/07/2026 15:37

report Homestay, farmstay... vẫn chờ hướng dẫn rõ về đất đa mục đích

Tại phiên thảo luận, các đại biểu thẳng thắn nêu những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai quy định về sử dụng đất đa mục đích, từ lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận đến kinh nghiệm thực tiễn của các địa phương.

Ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc Hợp tác xã Nấm Tam Đảo (Phú Thọ), cho rằng đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất nông nghiệp mà nếu được quy hoạch, quản lý phù hợp có thể tạo ra nhiều giá trị về kinh tế, du lịch, giáo dục và văn hóa.

Từ nghề trồng nấm ăn, nấm dược liệu, HTX Nấm Tam Đảo đã phát triển thêm chế biến nông sản, nuôi đông trùng hạ thảo, trồng dâu nuôi tằm, đồng thời xây dựng các hoạt động tham quan, trải nghiệm nông nghiệp. Tại đây, du khách không chỉ tham quan mà còn tìm hiểu quy trình sản xuất, trong khi học sinh, sinh viên có cơ hội trải nghiệm thực tế về nông nghiệp, khởi nghiệp và bảo vệ môi trường.

Ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc Hợp tác xã Nấm Tam Đảo (Phú Thọ).

Theo ông Huy, thực tiễn cho thấy sử dụng đất đa mục đích không phải là thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp mà là gia tăng giá trị trên nền tảng sản xuất. Sản xuất vẫn là hoạt động cốt lõi, kết hợp với dịch vụ, trải nghiệm và giới thiệu sản phẩm, qua đó nâng cao giá trị nông sản, tạo thêm việc làm, mở rộng sinh kế, quảng bá hình ảnh địa phương và gìn giữ nghề truyền thống.

Tuy nhiên, việc triển khai vẫn gặp nhiều vướng mắc. Khó khăn lớn nhất là chưa có hướng dẫn thống nhất về phạm vi, điều kiện và trình tự thực hiện các hoạt động kết hợp trên đất nông nghiệp. Ranh giới giữa công trình phục vụ sản xuất, khu trải nghiệm, khu giới thiệu sản phẩm và hạng mục phục vụ khách tham quan còn chưa rõ, dẫn đến mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau, gây khó khăn cho hợp tác xã, doanh nghiệp trong lập phương án đầu tư và huy động vốn.

Từ thực tiễn đó, ông Huy kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường sớm ban hành hướng dẫn cụ thể đối với mô hình nông nghiệp gắn với du lịch trải nghiệm, giáo dục và bảo tồn nghề truyền thống; đồng thời phân định rõ hoạt động bổ trợ cho sản xuất với chuyển mục đích sử dụng đất. Ông cũng đề xuất xây dựng cơ chế phối hợp liên ngành, tạo đầu mối hướng dẫn thống nhất, giảm thủ tục hành chính và có chính sách hỗ trợ hạ tầng, chuyển đổi số, quảng bá, kết nối tour tuyến để phát huy hiệu quả mô hình sử dụng đất đa mục đích.

31/07/2026 15:26

report Đất đa mục đích mở cơ hội

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết chính sách sử dụng đất đa mục đích trong Luật Đất đai năm 2024 đã tạo hành lang pháp lý để khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, nguyên tắc xuyên suốt là không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính và không để chính sách bị lợi dụng nhằm hợp thức hóa việc sử dụng đất sai mục đích.

Trước ngày 1/8/2024, các Luật Đất đai đều quy định người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận; mọi trường hợp sử dụng sai mục đích đều bị xử lý. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhu cầu kết hợp nhiều hoạt động trên cùng một thửa đất để nâng cao hiệu quả sử dụng, tăng thu nhập ngày càng lớn, trong khi pháp luật chưa có cơ chế điều chỉnh.

Theo bà Mỹ, tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 là giải phóng nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên bổ sung cơ chế sử dụng đất đa mục đích, cho phép nhiều loại đất được kết hợp thêm mục đích sử dụng nhưng vẫn phải giữ nguyên mục đích chính. Chẳng hạn, dưới tán rừng có thể trồng cây dược liệu; đất nông nghiệp được kết hợp thương mại, dịch vụ trong phạm vi cho phép; đất công cộng kết hợp khai thác dịch vụ; đất ở kết hợp làm văn phòng hoặc kinh doanh.

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường).

Ví dụ, trước đây hộ gia đình cho doanh nghiệp thuê nhà trên đất ở làm văn phòng có thể bị coi là sử dụng đất sai mục đích. Nay, Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép hình thức sử dụng kết hợp này. Tuy nhiên, nếu hoạt động kết hợp làm phát sinh nghĩa vụ tài chính cao hơn thì người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ theo quy định.

Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích chỉ được thực hiện khi không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính. Đây là ranh giới quan trọng để phân biệt giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích.

Đối với đất nông nghiệp kết hợp sản xuất, kinh doanh, các công trình chỉ được phép có kết cấu đơn giản, dễ tháo dỡ. Nếu xây dựng công trình kiên cố bằng bê tông, nhất là nhà ở, homestay, farmstay, thì không còn thuộc phạm vi sử dụng đất đa mục đích mà được xác định là sử dụng đất sai mục đích.

Vướng mắc xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp

Theo bà Mỹ, mặc dù quy định về sử dụng đất đa mục đích chỉ tập trung trong một số điều của Luật Đất đai năm 2024 nhưng đây là bước đổi mới quan trọng. Tuy nhiên, để được thực hiện, người sử dụng đất phải đáp ứng nhiều điều kiện như: việc sử dụng kết hợp chỉ diễn ra trong thời hạn sử dụng của mục đích chính; diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính; công trình phù hợp với phương án sử dụng đất, có kết cấu dễ tháo dỡ; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Riêng đối với đất có mặt nước, pháp luật quy định không được san lấp.

Sau gần hai năm triển khai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ghi nhận hầu hết địa phương đánh giá đây là chủ trương đúng hướng, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn.

Theo bà Mỹ, vướng mắc lớn nhất hiện nay là xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp. Nhiều trường hợp khó xác định tỷ lệ diện tích sử dụng kết hợp, nhất là khi người sử dụng đất mở rộng công trình tạm, đường nội bộ hoặc bãi đỗ xe. Quy định diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính cũng khiến chính quyền cơ sở gặp khó khăn trong kiểm tra, giám sát.

Bên cạnh đó, việc triển khai còn liên quan đến nhiều luật khác như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Lâm nghiệp và pháp luật về bảo vệ môi trường nên nhiều địa phương vẫn lúng túng khi áp dụng.

Thời gian tới, Bộ sẽ tiếp tục tổng kết thực tiễn để hoàn thiện quy định, đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong quản lý đất sử dụng đa mục đích. Quan điểm là tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai nhưng kiên quyết xử lý các trường hợp lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định.

Theo quy định hiện hành, việc sử dụng đất đa mục đích phải bảo đảm không làm thay đổi loại đất theo phân loại; không làm mất điều kiện quay trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, hệ sinh thái, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường và quyền sử dụng đất của các thửa đất liền kề; đồng thời phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan.

31/07/2026 15:01

report Đất đa mục đích cần gỡ điểm nghẽn để khơi thông nguồn lực phát triển

Phát biểu khai mạc tọa đàm "Đất đai đa mục đích: Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra từ thực tiễn", nhà báo Nguyễn Ngọc Tiến, Phó Tổng Biên tập báo Tiền Phong cảm ơn các đại biểu, chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp và địa phương đã tham dự, cùng trao đổi về một vấn đề đang được thực tiễn đặt ra.

Nhà báo Nguyễn Ngọc Tiến, Phó Tổng Biên tập báo Tiền Phong phát biểu khai mạc tọa đàm

Theo nhà báo Nguyễn Ngọc Tiến, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV xác định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý." Trong bối cảnh phát triển kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, nông nghiệp đa giá trị và du lịch cộng đồng, việc khai thác hiệu quả hơn giá trị của mỗi thửa đất đòi hỏi hệ thống pháp luật tiếp tục được hoàn thiện.

Ông cho biết, lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích, mở ra hành lang pháp lý cho nhiều mô hình như nông nghiệp gắn với du lịch, lâm nghiệp kết hợp trồng dược liệu, sản xuất gắn với trải nghiệm giáo dục và dịch vụ. Đây là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý đất đai, từ sử dụng đơn mục đích sang khai thác hài hòa nhiều giá trị trên cùng một không gian nhưng vẫn bảo đảm mục đích sử dụng chính.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy nhiều địa phương còn lúng túng trong xác định phạm vi sử dụng kết hợp, quy trình thẩm định, nghĩa vụ tài chính cũng như việc áp dụng đồng bộ giữa Luật Đất đai với các quy định về xây dựng, quy hoạch, môi trường và những lĩnh vực liên quan. Trong khi đó, người dân, doanh nghiệp và hợp tác xã đều kỳ vọng cơ chế mới sẽ trở thành động lực thúc đẩy kinh tế nông nghiệp, kinh tế rừng gắn với du lịch sinh thái, tạo thêm sinh kế bền vững.

Nhà báo Nguyễn Ngọc Tiến nhấn mạnh, trong bối cảnh Quốc hội đang xem xét dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, việc lắng nghe ý kiến từ thực tiễn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để hoàn thiện các quy định về sử dụng đất đa mục đích, bảo đảm tính khả thi khi luật được ban hành. Báo Tiền Phong tổ chức tọa đàm nhằm tạo diễn đàn để cơ quan quản lý, đại biểu Quốc hội, chuyên gia, doanh nghiệp, hợp tác xã và chính quyền địa phương cùng chia sẻ kinh nghiệm, nhận diện những điểm nghẽn trong quá trình thực hiện, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện thể chế và phát huy hiệu quả cơ chế sử dụng đất đa mục đích.

Các đại biểu, khách mời tại tọa đàm.

Tham dự tọa đàm có bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và môi trường), cùng các lãnh đạo phòng ban, chuyên viên của Cục Quản lý đất đai. Đây là cơ quan thường trực tham mưu soạn thảo Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai của Chính phủ.

Buổi tọa đàm cũng có sự tham gia của Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội – Cơ quan thẩm tra dự án Luật Đất đai và trực tiếp giám sát việc thực thi Luật Đất đai; các chuyên gia về du lịch.

Việc kết hợp đất đa mục đích tạo điều kiện cho các hộ kinh doanh phát triển du lịch.

Đặc biệt, tọa đàm hôm nay có sự góp mặt của các lãnh đạo địa phương và đông đảo các hộ kinh doanh, chủ doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh các mô hình du lịch, sản xuất nông nghiệp ở các tỉnh trung du và miền núi phía Bắc như Sa Pa, Bắc Hà, Yên Bình, Nghĩa Lộ, Trung Tâm của Lào Cai; Đà Bắc, Cao Sơn, Thống Nhất, Tam Đảo của Phú Thọ. Và nhiều địa phương khác trong khu vực trung du và miền núi phía bắc.

Tại đây, các đại biểu sẽ trực tiếp cùng thảo luận những vấn đề của từng địa phương trong việc sử dụng đất đa mục đích. Qua thảo luận, tọa đàm sẽ làm rõ thực trạng, nhận diện những điểm nghẽn và cùng tìm kiếm các giải pháp để thúc đẩy sử dụng đất đa mục đích hiệu quả hơn.