Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2025

Hướng tới thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững là mục tiêu xuyên suốt của Trung ương. Ngay từ đầu năm 2025, Chính phủ đã trình, Quốc hội thông qua nhiều chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp dự án khó khăn tái khởi động, tăng nguồn cung, góp phần kéo giảm giá nhà đất. Dưới đây là những dấu mốc có tác động lớn đến thị trường bất động sản trong năm qua.

Nhiều chính sách đặc thù được thông qua

Năm 2025 được xem là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam, khi bộ ba luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 lần đầu tiên được áp dụng đồng bộ, xuyên suốt ngay từ đầu năm. Cùng với đó, nhiều nghị quyết, nghị định và thông tư hướng dẫn được ban hành, từng bước tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, tạo nền tảng cho thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn.

Đáng chú ý, Nghị quyết 170 và việc thành lập Ban Chỉ đạo 751 đã giúp khơi thông hàng loạt dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm. Riêng tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, hơn 2.100 dự án đã được rà soát; trong đó gần 1.760 dự án đã hoàn tất xử lý, với tổng vốn đầu tư trên 220 nghìn tỷ đồng, đưa hơn 6.100 ha đất vào khai thác. Bên cạnh đó, Nghị quyết 171 cho phép thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch; cùng Nghị định 75 đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng, tháo gỡ nút thắt cho nhiều dự án đình trệ.

Đối với nhà ở xã hội, Nghị quyết 201, có hiệu lực từ ngày 1/6/2025, đã tạo bước đột phá về thủ tục, quỹ đất và cơ chế, góp phần khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội vốn chậm triển khai thời gian qua. Cùng với đó, Nghị định 261 mở rộng điều kiện tiếp cận cho người thu nhập thấp, bao gồm cả lao động tự do; đồng thời hạ lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ 6,6% xuống 5,4%/năm, qua đó đưa chính sách hỗ trợ tiệm cận hơn với nhu cầu thực tế của người dân.

Hàng loạt dự án chậm tiến độ, bỏ hoang “tái khởi động”

Từ những chính sách đặc thù đã được ban hành từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự chuyển động rõ nét khi nhiều dự án chậm tiến độ suốt nhiều năm qua, thậm chí “đắp chiếu” cả thập kỷ, đã được tái khởi động và thi công trở lại. Sự hồi sinh của những dự án từng được ví như “chết lâm sàng” không chỉ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, mà còn mở ra kỳ vọng mới về việc bổ sung nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Kết quả này đến từ việc hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ nhằm khơi thông nguồn lực, đưa các dự án vào hoạt động, tránh lãng phí đất đai. Tại Hà Nội, việc Sở Nông nghiệp và Môi trường công khai danh sách 17 chủ đầu tư chậm triển khai trên quỹ “đất vàng” đã tạo sức ép rõ rệt, thúc đẩy nhiều dự án tái khởi động, như dự án ICT Complex Building của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Quốc tế (ICT) hay Trung tâm thương mại Biti’s do Công ty TNHH Sản xuất Hàng tiêu dùng Bình Tiên làm chủ đầu tư.

Nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tăng mạnh

Những “nút thắt” dần được tháo gỡ, hàng loạt dự án tái khởi động sau nhiều năm đắp chiếu, chính sách phát triển nhà ở xã hội sát hơn với thực tiễn… đã tạo nguồn cung lớn cho thị trường. Theo báo cáo đánh giá kết quả quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng, trên cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và các khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư khoảng 6,74 triệu tỷ đồng.

Đáng chú ý, năm 2025 đánh dấu sự sôi động trở lại của phân khúc nhà ở xã hội, lần đầu tiên sau hơn một thập kỷ kể từ năm 2013. Dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, các địa phương đồng loạt đẩy nhanh triển khai dự án, đưa nguồn cung nhà ở xã hội lên mức cao nhất từ trước đến nay. Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 696 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với quy mô 637.048 căn; trong đó 128.648 căn đã hoàn thành, 123.057 căn đang xây dựng và 358.343 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cùng với đó, các địa phương đã quy hoạch khoảng 1.427 vị trí, tương đương 9.830 ha đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Đáng lưu ý, kết quả này vượt xa tổng số nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn 2021-2024, vốn chỉ đạt 57.652 căn.

“Tuyệt chủng” nhà ở giá rẻ, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp

Tuy nhiên, đằng sau những tín hiệu tích cực về nguồn cung, thị trường bất động sản vẫn bộc lộ sự mất cân đối rõ nét trong cơ cấu sản phẩm. Riêng quý III/2025, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 63% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân - phân khúc thiết yếu đối với đại đa số người dân - chỉ chiếm khoảng 3% lượng mở bán. Tính chung 9 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ bình dân cũng chỉ đạt xấp xỉ 6%, phần lớn là nhà ở xã hội, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền của nhóm thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp.

Trong bối cảnh đó, người thu nhập thấp gần như chỉ còn trông chờ vào nhà ở xã hội. Dù trong năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ các rào cản và được xem là cú hích quan trọng cho phân khúc này, góp phần giải tỏa một phần nhu cầu an cư, nhưng khi vướng mắc về thủ tục dần được tháo gỡ, một thách thức lớn hơn lại bộc lộ: nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn quá hạn chế. Thực tế người dân phải thức trắng đêm xếp hàng, thậm chí chen lấn để nộp hồ sơ tại nhiều dự án gần đây cho thấy khoảng cách ngày càng rõ giữa nhu cầu ở thực và khả năng đáp ứng của thị trường.

Khởi công nhiều dự án giao thông, tạo tiền đề phát triển các đại đô thị

Năm 2025 được xem là bước ngoặt mang tính chiến lược, khi hàng loạt dự án giao thông trọng điểm - từ các cây cầu lớn vượt sông đến những tuyến metro huyết mạch tại Hà Nội và TP.HCM - đồng loạt được khởi công trên quy mô toàn quốc. Sự bứt phá mạnh mẽ về hạ tầng không chỉ nhằm giải bài toán ùn tắc, mà còn tạo nền tảng vững chắc cho quá trình hình thành các đại đô thị hiện đại theo mô hình phát triển gắn với giao thông công cộng (TOD).

Mạng lưới kết nối đa phương thức từng bước hoàn thiện đang thúc đẩy quá trình giãn dân, qua đó giảm áp lực lên giá bất động sản tại các khu vực lõi trung tâm. Quan trọng hơn, những tuyến giao thông huyết mạch mới này đang định hình các hành lang kinh tế năng động, dẫn dắt sự chuyển dịch sang mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm theo hướng bền vững. Đây chính là nền tảng cốt lõi, đồng thời là bệ phóng quan trọng, mở ra một giai đoạn phát triển mới cho diện mạo đô thị Việt Nam trong dài hạn.

Mỹ Hạnh