TP.HCM 'chốt' phương án bảng giá đất mới, áp lực giảm nhưng vẫn rất lớn

Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM, Chủ tịch Hội đồng Thẩm định bảng giá đất thành phố, vừa ký báo cáo thẩm định dự thảo quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02 của UBND TPHCM quy định về bảng giá đất trên địa bàn.

Giá được điều chỉnh giảm

Theo đánh giá của Sở TN&MT TP.HCM, nếu bảng giá đất theo quyết định 02/2020 trước đó bằng khoảng 30% giá thị trường tại TP.HCM thì bảng giá đất mới được điều chỉnh sẽ bằng khoảng 50%.

Trước đây khi Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất thì người dân, doanh nghiệp ở TP.HCM khá "sốc" với giá được đẩy lên cao tiệm cận khoảng 70% giá thị trường.

Tuy nhiên qua các lần cân chỉnh thì bảng giá lần này đã điều chỉnh giảm tại các tuyến đường, địa bàn quận huyện, TP Thủ Đức.

Đặc biệt, giá đất thương mại, dịch vụ đã được điều chỉnh giảm sâu. Ví dụ giá đất thương mại, dịch vụ tại đường Đồng Khởi điều chỉnh mới có giá thuê là xấp xỉ 550.000 đồng/m2, trong khi so với bảng giá theo quyết định 02/2020 thì có giá hơn 9 triệu đồng.

Bảng giá đất điều chỉnh được đánh giá phù hợp thực tế, song áp lực tiền sử dụng đất tăng vẫn là không nhỏ.

Tương tự giá đất sản xuất kinh doanh (bao gồm cả đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khoáng sản; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp); đất quốc phòng, an ninh; đất công cộng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp; đất phi nông nghiệp khác... cũng được điều chỉnh giảm.

Dù có điều chỉnh giảm so với dự thảo cách đây hơn 2 tháng, tuy nhiên, bảng giá đất ở dự kiến tăng bình quân hơn 20% cũng vẫn tạo áp lực không nhỏ lên người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Điển hình, theo dự thảo đang chờ phê duyệt, giá đất 3 tuyến đường tại TP.HCM có giá cao nhất là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ có giá 687 triệu đồng/m2. Giá này đã có điều chỉnh giảm so với bảng giá dự thảo trước đó là 810 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, so với giá đất cũ thì giá mới tăng 120 triệu đồng/m2.

Đối với đất nông nghiệp sẽ phân làm 3 khu vực và 3 vị trí. Trong đó, khu vực 1 gồm: quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 6, quận 10, quận 11, quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm: quận 7, quận 8, quận 12, quận Tân Bình, quận Tân Phú, quận Bình Tân, quận Gò Vấp, TP.Thủ Đức. Khu vực 3 gồm: huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ.

Vị trí 1 có thửa đất tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200m. Vị trí 2 có thửa đất không tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 400m. Vị trí 3 là các vị trí còn lại.

Bên cạnh đó, UBND TP.HCM cho áp dụng nhân cho hệ số K tương ứng theo từng khu vực, vị trí. Trong đó khu vực 1 nhân hệ số K 2,7 lần. Khu vực 2 nhân hệ số K 2,6 lần. Khu vực 3 nhân hệ số K 2,5 lần.

Gánh nặng vẫn không nhỏ

Trên cơ sở công tác thẩm định đã xong, ngày 19/10, Ban chỉ đạo xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất sẽ cho ý kiến cuối cùng để thông qua bảng giá đất điều chỉnh.

Có thể nói, những điều chỉnh giảm so với dự thảo bảng giá đất trước đó khiến nhiều người thở phào, tuy nhiên, gánh nặng tiền sử dụng đất tăng hơn 20% vẫn là không nhỏ.

Đơn cử như trường hợp của ông Định, với mảnh đất nông nghiệp tại Thủ Đức, dự kiến sẽ phải đóng thêm khoảng 1,5 tỷ đồng. Lô đất này được ông mua vào khoảng năm 2016, với giá 1,3 tỷ đồng, ban đầu dự kiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng chỉ vào khoảng trên dưới 500 triệu đồng.

“So với bảng giá đất dự kiến công bố trước đó, tiền sử dụng đất tôi phải nộp dự kiến giảm khá nhiều, nhưng con số 1,5 tỷ đồng vẫn là con số gây sốc với gia đình tôi. Tính ra tiền chuyển đổi còn cao hơn tiền mua đất”, ông Định chia sẻ.

Cùng chung nỗi lo, ông Lâm, người đang có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho lô đất nằm trên mặt tiền đường xã Trung An, huyện Củ Chi. Theo dự thảo bảng giá đất trước đó, ông Lâm sẽ phải đóng hơn 1,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo bảng giá đất điều chỉnh vừa được thẩm định, tiền sử dụng đất cho lô đất của ông Lâm dự kiến giảm còn hơn 700 triệu đồng. Chi phí giảm hơn một nửa rõ ràng là tín hiệu tích cực, nhưng ông Lâm cũng chỉ có thể “thở phào trong lo lắng”.

“Nhà tôi 2 người đi làm, mỗi năm tích cóp được khoảng 200 triệu đồng, tức để có tiền chuyển đổi mục đích sử dụng lô đất này, sẽ phải mất khoảng 4 năm”, ông Lâm bộc bạch.

Việc bảng giá đất mới tăng so với bảng giá cũ là điều đã được dự báo trước, và theo chuyên gia, mức giá mới điều chỉnh giảm khá nhiều so với dự kiến là một tín hiệu tích cực, thể hiện sự “lắng nghe” của cơ quan xây dựng bảng giá đất tại TP.HCM.

Bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường nên được đẩy lên cao so với mức cũ tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ dễ thở hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai.

Tiền sử dụng đất tăng rõ ràng là điều không thể tránh khỏi, vấn đề lúc này theo chuyên gia là cần có giải pháp để giảm sốc cho người sử dụng đất. Trước mắt, với người dân đóng tiền sử dụng đất để xây nhà, làm giấy chủ quyền nhà đất thì Nhà nước cần có chế độ miễn, giảm phù hợp.

Thực tế, Bộ Tài chính cũng đang xây dựng dự thảo nghị định về miễn giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào khoản 2 điều 157 Luật đất đai, Chính phủ có thể quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Theo dự tính, đơn giá thuê đất được tính bằng tỉ lệ phần trăm (từ 0,25 - 3%) nhân với giá đất trong bảng giá. Luật cho phép UBND tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế địa phương để quy định tỉ lệ phần trăm cụ thể.

"Giá đất sẽ ngày càng tiệm cận thị trường. TP.HCM đang thực hiện lộ trình điều chỉnh bảng giá đất đi lên. Việc này đặt ra yêu cầu giải quyết đối với tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất ngoài hạn mức để người dân và doanh nghiệp phải nộp không bị tăng lên quá", ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) cho hay.

Hưng Nguyên