Tp.HCM: Nguồn cung căn hộ tăng, nhưng chưa giảm giá mạnh

Nguồn cung tăng, chưa đủ tạo áp lực giảm giá

Sau khi mở rộng không gian đô thị, nguồn cung căn hộ bất động sản tại Tp.HCM đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về các khu vực có quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Nhiều dự án mới lần lượt được giới thiệu, mở bán, cùng với các dự án cũ tiếp tục đưa thêm sản phẩm ra thị trường. Diễn biến này được xem là tín hiệu tích cực sau thời gian dài thị trường chịu tình trạng thiếu nguồn cung.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Tp.HCM và vùng phụ cận quý III/2026 do DKRA Consulting vừa công bố, phân khúc căn hộ ghi nhận sự điều chỉnh đáng kể cả về nguồn cung lẫn sức cầu.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp căn hộ trong quý III đạt khoảng 13.215 căn, trong đó, Tp.HCM tiếp tục dẫn đầu khi chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung toàn thị trường. Đối với nguồn cung mới, thị trường ghi nhận hơn 4.000 căn được đưa ra trong quý III, tương đương khoảng 33% so với quý II. 

Tp.HCM: Nguồn cung căn hộ tăng, người mua nhà thêm sự lựa chọn.

Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, hiện nay ngoài khu vực Nam Tp.HCM (quận 7 cũ) trong đầu quý III/2026 nhiều chủ đầu tư đồng loạt tung sản phẩm căn hộ mới, các dự án xây dựng xong và đủ điều kiện bán hàng.

Đơn cử, dự án Serena Riverside, phường Bình Hoà, Tp.HCM cung cấp 622 sản phẩm. Dự án cao ốc Cao ốc An Khang Tower, hơn 1.000 căn hộ phường An Phú; dự án của Khải Hoàn Land, phường Thuận An… Ngoài ra, hiện nay các chủ đầu tư như Vạn Xuân Group; Lê Phong… cũng đang chạy đua bán các sản phẩm còn tồn của dự án.

Tuy nhiên, theo ghi nhận, hiện nay dù thị trường xuất hiện thêm nguồn cung mới dự án, nhưng giá căn hộ vẫn không hề giảm sâu, đơn cử tại khu vực đường Lái Thiêu 14, phường Lái Thiêu, dự án căn hộ đang rao bán giá dao động khoảng 2,7 - 3 tỷ đồng/căn chưa thuế (diện tích khoảng 65m2). 

Các dự án chung cư dọc tuyến đường Quốc lộ 13 cũng không có dấu hiệu giảm giá dao động từ 2,7 - 3,5 tỷ tùy từng diện tích dự án. 

Dự án tại khu vực Bình Dương cũ vẫn có giá cao.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, hiện nay mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục chịu áp lực tăng bởi chi phí đầu vào phát triển dự án. Trong khi đó, thanh khoản có xu hướng tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng tốt và được triển khai bởi chủ đầu tư có năng lực.

Như vậy, nếu nhìn đơn thuần vào quy luật cung - cầu, việc nguồn cung tăng sẽ tạo áp lực cạnh tranh lên giá. Nhưng với bất động sản, giá bán còn chịu tác động rất lớn từ giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý và thời gian triển khai dự án.

Do đó, nguồn cung tăng có thể hạn chế tốc độ tăng giá hoặc tạo ra sự điều chỉnh ở từng dự án, thay vì kéo mặt bằng giá toàn thị trường giảm mạnh.

Tâm lý người mua sẽ thay đổi

Khi nguồn cung trở lại, câu hỏi sẽ thay đổi thành "mua sản phẩm nào, với giá bao nhiêu và điều kiện như thế nào". Đây là sự thay đổi có lợi cho thị trường. Các chủ đầu tư sẽ phải chú trọng hơn đến khả năng hấp thụ thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Chính sách thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tiến độ bàn giao, chất lượng xây dựng, tiện ích và uy tín thương hiệu sẽ trở thành những yếu tố hiện nay được đưa ra để làm bàn cân cạnh tranh trực tiếp. 

Tuy nhiên, hiện nay với áp lực tài chính, nguồn thu không ổn định và lãi suất ngân hàng cao đã khiến nhiều người mua nhà lựa chọn bán sản phẩm để thu hồi dòng vốn. 

Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Hiếu (ngụ Lâm Đồng, nhà đầu tư) cho biết: "Tôi có mua căn hộ Happy Van Xuan tại khu vực Bình Dương cũ giá 2,7 tỷ đồng và không vay ngân hàng vào thời điểm đầu. Đến nay, khi thực hiện ký HĐMB, tôi muốn vay ngân hàng để tiếp tục thực hiện tiến độ cho căn nhà. Tuy nhiên, trong hơn 1 tháng qua, lãi suất tăng cao liên tục từ 7 - 9%, thậm chí thả nổi tới hơn 12% kèm theo nhiều điều kiện, tôi buộc phải tìm khách để bán căn hộ đã mua để giảm chi phí, không rơi vào tình trạng gồng gánh lãi".

Nhận định về tâm lý khách hàng hiện nay, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, hiện nay người mua nhà đang thận trọng hơn trong môi trường lãi suất cao, cho thấy khả năng chi trả sẽ tiếp tục là một biến số quan trọng đối với thanh khoản thị trường.

Khi nguồn cung tăng không chỉ giúp thị trường có thêm hàng hóa mà còn buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh cách bán hàng theo sức mua thực tế. Đối với người mua ở thực, đây là cơ hội đáng chú ý.

Để cải thiện thanh khoản, các chủ đầu tư tiếp tục triển khai nhiều chính sách bán hàng như chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay. Những chính sách này góp phần giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua, đồng thời tạo thêm dư địa để doanh nghiệp tiếp cận khách hàng trong giai đoạn sức cầu chưa phục hồi rõ nét.

Lãi suất tăng khiến người mua nhà dè chừng.

Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, đối với nhà đầu tư, sự thay đổi hiện nay còn rõ hơn, khi thị trường có nhiều lựa chọn, tài sản không còn dễ tăng giá chỉ nhờ yếu tố khan hiếm. Nhà đầu tư sẽ phải quan tâm đến dòng tiền và thanh khoản thực tế.

Một căn hộ có khả năng cho thuê, nằm tại khu vực có dân cư, việc làm và hạ tầng phát triển sẽ có nền tảng tốt hơn một sản phẩm chỉ được mua với kỳ vọng bán lại giá cao trong thời gian ngắn.

Trao đổi với Người Đưa Tin, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó Tổng giám đốc khối Kinh doanh - Tiếp thị, Công ty CP Địa ốc Phú Đông nhận định, khi nguồn cung trở lại, thị trường sẽ bước vào quá trình "sàng lọc" tự nhiên. Dự án tốt vẫn có thể giữ giá và thanh khoản, trong khi sản phẩm định giá quá cao hoặc thiếu lợi thế sẽ phải điều chỉnh chính sách để tiếp cận người mua.

Điều này cũng tạo ra cơ hội cho những người có sẵn nguồn tiền hoặc có khả năng tài chính ổn định. Họ có thể lựa chọn thời điểm thị trường cạnh tranh để tìm kiếm sản phẩm phù hợp, thay vì mua trong trạng thái bị động.

Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với việc nên mua bằng mọi giá. Trong bối cảnh lãi suất còn ảnh hưởng đến sức mua, sử dụng đòn bẩy quá cao vẫn là rủi ro lớn. Nhà đầu tư cần ưu tiên tài sản có thanh khoản, pháp lý rõ ràng và nhu cầu sử dụng thực tế.

Theo bà Thảo, về dài hạn, việc nguồn cung được khơi thông có thể tạo ra một thị trường lành mạnh hơn. Giá nhà có thể vẫn ở mức cao do chi phí phát triển dự án lớn, nhưng tốc độ tăng giá sẽ chịu sự kiểm soát của sức mua và mức độ cạnh tranh giữa các dự án.

"Cơ hội của người mua vì vậy không nhất thiết nằm ở một đợt giảm giá sâu. Cơ hội nằm ở việc có nhiều hàng hóa để lựa chọn, nhiều chính sách để so sánh và nhiều cơ sở hơn để thương lượng. Còn với nhà đầu tư, giai đoạn này đòi hỏi sự tỉnh táo hơn: thay vì hỏi "giá có tăng không", câu hỏi quan trọng hơn là "tài sản này có giá trị gì nếu thị trường không tăng. Nếu câu trả lời nằm ở nhu cầu ở thực, khả năng cho thuê, hạ tầng và chất lượng tài sản, đó mới là nền tảng cho một khoản đầu tư bền vững", bà Thảo cho hay.