TP.HCM ước tính doanh nghiệp lãi 20% trên tổng chi phí đầu tư dự án bất động sản

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang dự thảo về các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn Thành phố.

Chi phí quảng cáo, bán hàng chiếm 2% doanh thu

Dự thảo quy định cụ thể các yếu tố cấu thành doanh thu đối với từng phân khúc cụ thể gồm nhà ở cao tầng; nhà phố liên kế, biệt thự; phân lô, bán nền; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn.

Trong đó, tùy quy mô mỗi loại hình dự án mà thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng được quy định khác nhau.

Chẳng hạn, dự án nhà ở cao tầng dưới 5 ha sẽ bán hàng trong 2 năm với tỷ lệ 40% ở năm đầu tiên và 60% ở năm thứ 2. Còn dự án nhà phố liên kế, biệt thự có quy mô dưới 100 căn và dự án phân lô, bán nền dưới 200 nền thì tỷ lệ bán hàng trong vòng 1 năm.

Với những dự án quy mô lớn có thời gian bán hàng lâu hơn, tối đa 5 năm; và không được phép bán hàng trong năm đầu tiên xây dựng gồm: Dự án nhà ở cao tầng quy mô từ 15 ha trở lên; dự án nhà phố liên kế, biệt thự có nhiều hơn 1.000 sản phẩm.

Các dự án bất động sản tại TP.HCM được tính lợi nhuận 20% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án. Ảnh: Trọng Tín

Đối với dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn, tỷ lệ cho thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 80% cho mục đích văn phòng, thương mại - dịch vụ và 70% cho mục đích khách sạn, tính từ thời điểm cho thuê đến hết thời gian dự án.

Đối với các dự án khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì đơn vị xác định giá đất đề xuất các yếu tố hình thành doanh thu trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định.

Đối với các yếu tố liên quan đến chi phí phát triển, dự thảo quy định thời gian xây dựng nhà ở cao tầng tối thiểu 2 năm đối với dự án dưới 5 ha và tối đa 5 năm đối với dự án lớn hơn 30 ha.

Thời gian xây dựng dự án dự án nhà liên kế, biệt thự tối thiểu 1 năm đối với quy mô dưới 100 sản phẩm và tối đa 5 năm đối với quy mô trên 1.000 sản phẩm. Các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp dưới 75 ha được triển khai trong 3 năm; và 6 năm được áp dụng cho các dự án trên 500 ha.

Đối với các chi phí khác như chi phí quảng cáo, bán hàng sẽ được tính 2% trên doanh thu đối với tất cả các phân khúc. Riêng chi phí quản lý, vận hành sẽ được áp dụng bằng 15% doanh thu đối với dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn; khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Về lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay), toàn bộ phân khúc bất động sản được ước tính bằng 20% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án.

Riêng với các dự án khách sạn, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì đơn vị xác định giá đất đề xuất các yếu tố chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý, vận hành và các chi phí khác trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định.

Đất gần nghĩa trang được điều chỉnh giảm 10%

So với quyết định số Quyết định 37/2024, dự thảo Quyết định mới cũng bổ sung thêm quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp. Trong đó, đối với đất ở sẽ đề xuất điều chỉnh tỷ lệ chênh lệch giữa các tuyến đường theo Bảng giá đất; đối với đất phi nông nghiệp, khoảng cách tính theo đường giao thông từ vị trí mặt tiền thửa đất, khu đất cần định giá đến trung tâm hành chính xã, phường, thị trấn; trung tâm thương mại, dịch vụ khoảng cách 500 m thì tỷ lệ điều chỉnh 5%.

Đối với đất sử dụng có thời hạn sẽ căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cùng mục đích sử dụng đất để điều chỉnh mức chênh lệch giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.

Đối với các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương cũng sẽ được xem xét giảm. trong đó, thửa đất, khu đất có đường hoặc hẻm đâm thẳng thì đề xuất tỷ lệ điều chỉnh giảm 5%; Thửa đất, khu đất gần nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ trong vòng bán kính 50 m thì đề xuất tỷ lệ điều chỉnh giảm 10%.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.

Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;

Trọng Tín