TP.HCM và bài toán hơn 181.000 căn nhà ở xã hội

Tại họp báo chiều 8.10, Sở Xây dựng TP.HCM được hỏi về áp lực và lộ trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê sau khi Chính phủ giao thành phố phát triển 181.257 căn đến năm 2030 theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30.9.2026. Trong số này có 52.000 căn nhà ở cho thuê.

Theo Sở Xây dựng hiện nay loại hình nhà ở cho thuê đang được cập nhật quy định tại Luật Nhà ở sửa đổi để triển khai thực hiện. Khó khăn phát triển nhà ở cho thuê là nguồn vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài nên nhà đầu tư ít quan tâm. Do đó, loại hình nhà ở cho thuê chủ yếu dựa vào nguồn lực của Nhà nước.

Sở Xây dựng đã rà soát quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, tham mưu cấp có thẩm quyền cho chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước hoặc mời gọi nhà đầu tư tham gia theo cơ chế chỉ định chủ đầu tư theo Luật Phát triển đô thị. Để hoàn thành chỉ tiêu nêu trên, công tác chuẩn bị về quỹ đất và hoàn tất các thủ tục đầu tư dự án đang được thành phố khẩn trương rà soát, hoàn thành làm cơ sở chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án đầu tư.

UBND Thành phố có thẩm quyền quyết định chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý hoặc các loại đất khác nếu phù hợp quy hoạch... Ảnh minh họa.

Thành phố dự kiến ưu tiên nhà ở cho thuê trên quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý. Sở Xây dựng đang phối hợp Sở Tài chính, Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM (HFIC) và Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố nghiên cứu, tham mưu chính sách cho vay phù hợp.

Gỡ nút thủ tục, tăng sức hút đầu tư

Điểm nghẽn là thời gian thực hiện thủ tục pháp lý, chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội từng kéo dài 2-3 năm, làm nản lòng doanh nghiệp.

Sở Xây dựng cho biết cơ chế chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đang được thực hiện theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29.5.2025 của Quốc hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1.7.2025 của Chính phủ. Trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai, thời gian thực hiện là 37 ngày; trường hợp đất do Nhà nước trực tiếp quản lý là 52 ngày.

UBND TP.HCM cũng đã ban hành Công văn số 1913/UBND-ĐT ngày 14.3.2026 về trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Thời gian giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng đã được cắt giảm 50%.

Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể đề xuất quy mô dự án trên quỹ đất không phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt. Khi đó cần rà soát khả năng điều chỉnh quy hoạch.

Một thay đổi đáng chú ý là Luật Phát triển đô thị có hiệu lực từ ngày 1.10.2026. Theo đó, UBND Thành phố có thẩm quyền quyết định chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý hoặc các loại đất khác nếu phù hợp quy hoạch, hoặc được cơ quan có thẩm quyền xác định phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội.

Ưu đãi phải đủ hấp dẫn

Theo Sở Xây dựng, vừa qua,các cơ chế ưu đãi chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội được quy định bởi văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước ở trung ương ban hành chưa thật sự hấp dẫn nhà đầu tư tham gia. Luật Phát triển đô thị giao HĐND Thành phố quy định chính sách, cơ chế ưu đãi về đầu tư, xây dựng, quản lý, bảo trì, khai thác để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, kể cả những quy định khác với văn bản của cơ quan Nhà nước ở Trung ương.

Sở Xây dựng xây dựng nghị quyết về nội dung này theo trình tự văn bản quy phạm pháp luật. Sau khi được thông qua, chính sách ưu đãi sẽ vượt trội hơn quy định hiện hành.

Về tín dụng, Nghị quyết số 09/2023/NQ-HĐND ngày 19.9.2023 của HĐND Thành phố quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn với ngân sách hỗ trợ lãi suất tối đa 200 tỷ đồng/dự án, thời hạn hỗ trợ không quá 7 năm.

Thành phố đang triển khai văn bản thi hành Luật Phát triển đô thị, trong đó HĐND Thành phố có thẩm quyền bố trí vốn đầu tư công để hỗ trợ lãi suất cho các dự án thuộc lĩnh vực ưu tiên phát triển kinh tế - xã hội thông qua tổ chức có chức năng quỹ đầu tư phát triển địa phương hoặc làm đầu mối cho vay hợp vốn. Sau khi nghị quyết được ban hành, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được Thành phố hỗ trợ lãi suất ưu đãi.

Với nhà ở cho thuê, Sở Xây dựng xây dựng nghị quyết quy định chính sách, cơ chế ưu đãi về đầu tư, xây dựng, quản lý, bảo trì, khai thác để hỗ trợ các loại hình nhà ở trên địa bàn, trong đó nhà ở cho thuê sẽ được hỗ trợ hơn nhà ở xã hội. Thành phố ưu tiên loại hình này trên quỹ đất Nhà nước trực tiếp quản lý.