Tranh chấp ở chung cư kéo dài: Tìm cách tháo gỡ

Muôn kiểu bất đồng, tranh chấp

Một trong những tranh chấp ở chung cư nổi cộm hiện nay tại TP Hồ Chí Minh là bất đồng trong quan hệ các bên giữa Ban quản lý, Ban quản trị (BQT) và cư dân chung cư. Tại chung cư Him Lam Phú An ở phường Phước Long A, TP Thủ Đức (quận 9 cũ), nhiều cư dân cho biết, cụm chung cư Him Lam Phú An có 4 block, với gần 1.100 căn hộ, được chủ đầu tư là Công ty CP Him Lam hoàn thành, bàn giao cư dân vào ở từ tháng 6/2018. Dù vậy, phải đến tháng 4/2024, Hội nghị tòa nhà chung cư (HNNCC) nhiệm kỳ 2024-2027 mới họp bầu BQT để đại diện cho cộng đồng cư dân quyết định các vấn đề liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư.

TP Hồ Chí Minh hiện còn hàng chục chung cư đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng còn bất đồng chưa giải quyết được liên quan đến Ban quản trị chung cư. Ảnh: Hồng Phúc.

Sau khi BQT được thành lập và đi vào hoạt động, những tưởng các quyền và lợi ích của cư dân chung cư Him Lam Phú An sẽ được đảm bảo, bảo vệ. Thế nhưng, chia sẻ với chúng tôi, ông L.B.L. (46 tuổi, cư dân block C) cho biết: dù chỉ mới hoạt động hơn một năm nay nhưng đã phát sinh nhiều vấn đề, khiến cộng đồng cư dân rất bức xúc. “BQT đã đại diện cư dân ký hợp đồng với các đơn vị quản lý vận hành theo biểu quyết tại HNNCC là Công ty CP BĐS Trường Sơn. Tuy nhiên, BQT lại tự lập và quản lý kinh phí vận hành theo hình thức tự thu, tự chi, không theo quy trình lấy ý kiến cư dân. Việc này không những không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành mà còn vi phạm và vượt quá vai trò, quyền hạn trách nhiệm đối với quy chế hoạt động và thu chi tài chính của BQT đã được thông qua tại HNNCC”.

Cùng lo lắng như ông L., ông L.M.Đ. (36 tuổi, cư dân block B) chia sẻ, theo quy định pháp luật tại Điều 43 Thông tư 05/2024 thì Him Lam Phú An thuộc trường hợp phải có đơn vị quản lý vận hành. Theo đó, đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; chi trả thù lao cho các thành viên BQT theo quyết định của HNNCC. Ngoài ra, cần lấy ý kiến góp ý của chủ sở hữu, người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. “Thế nhưng, đến nay BQT nhiệm kỳ mới vẫn chưa thực hiện lấy ý kiến cư dân. Trước những bức xúc gần đây, tập thể cư dân đã gửi đơn kiến nghị tới UBND phường Phước Long A, đề nghị chính quyền địa phương can thiệp giải quyết. Tuy nhiên, dù đã quá thời hạn 10 ngày làm việc theo quy định, cư dân vẫn chưa nhận được phản hồi từ phía chính quyền”- chị H., cư dân ở block C chung cư Him Lam Phú An cho biết.

Một trong những tranh chấp chung cư phổ biến liên quan đến chi thu kinh phí vận hành của BQT chung cư, khiến cư dân bức xúc, bất đồng. Ảnh: Hồng Phúc

Tương tự cư dân Him Lam Phú An, đã hơn chục năm nay BQT và người dân sống tại chung cư R7 Đức Khải (phường An Khánh, TP Thủ Đức) vẫn chưa giải quyết xong tranh chấp, bất đồng với Công ty TNHH Cơ khí Xây dựng Trọng Vĩ (Công ty Trọng Vĩ), là đơn vị hợp đồng bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy của chung cư này vốn tồn tại từ nhiệm kỳ BQT trước đó. Mới đây nhất, tranh chấp giữa BQT chung cư R7 - Đức Khải và Công ty Trọng Vĩ được đưa ra xét xử phúc thẩm tại TAND TP Hồ Chí Minh để giải quyết. Theo nội dung bản án sơ thẩm trước đó, Công ty Trọng Vĩ và BQT chung cư R7 Đức Khải ký kết hợp đồng bảo trì hệ thống chữa cháy và báo cháy từ tháng 5/2020. Tuy nhiên quá trình thực hiện hợp đồng, hai bên phát sinh một số vấn đề về tiến độ hợp đồng chậm trễ, trong khi tình trạng hệ thống PCCC của chung cư ngày càng xuống cấp trầm trọng. Trong 2 năm đại dịch Covid-19 xảy ra, quá trình hợp đồng tiếp tục xảy ra nhiều mâu thuẫn, bất đồng và đôi bên cũng chưa hoàn tất trách nhiệm nghiệm thu, thanh toán. Các bên phải giải quyết tại tòa án 2 cấp, qua nhiều phiên tòa, đến nay vẫn chưa ngã ngũ.

Ngoài bất đồng liên quan đến quỹ bảo trì; hợp đồng dịch vụ sử dụng, quản lý nhà chung cư; hoạt động của BQT chung cư, nhiều tranh chấp phát sinh từ bất đồng về sở hữu chung/sở hữu riêng; phí quản lý; khiếu nại về bất cập chậm cấp sổ hồng... khiến chính quyền TP Hồ Chí Minh hết sức áp lực trong việc tìm cách tháo gỡ các tranh chấp, đảm bảo an ninh trật tự cho cư dân ở chung cư.

Tìm cách tháo gỡ

Liên quan đến các bất đồng, tranh chấp loại hình nhà ở chung cư hiện nay, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thống kê trên địa bàn thành phố có 41 chung cư đã tổ chức HNNCC nhưng chưa bầu BQT chung cư. Ngoài ra, có 227 chung cư chưa bàn giao QBT, trong đó vẫn còn tới 43 chung cư tranh chấp QBT do chủ đầu tư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ,…

Mới đây, ngày 27/2/2025, UBND TP Hồ Chí Minh ban hành quyết định 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn. Quyết định định này nhằm điều chỉnh một số nội dung về hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư được đầu tư xây dựng có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (gọi tắt là Luật Nhà ở) trên địa bàn thành phố. Quyết định mới cũng cũng quy định cụ thể về phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư; Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư; hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, quy định diện tích khác trong nhà chung cư...

Đại diện cư dân chung cư Him Lam Phú An phản ánh bức xúc về các bất đồng, tranh chấp giữa cư dân và BQT chung cư. Ảnh: Hồng Phúc

Theo đánh giá của TS Trương Thị Minh Sâm - Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế và Quản lý TP Hồ Chí Minh, quy định mới về quản lý, sử dụng nhà chung cư của TP Hồ Chí Minh mở ra hướng giải pháp để tháo gỡ, hạn chế tranh chấp liên quan đến nhà ở chung cư xảy ra. Trong đó, phân định rõ khu vực để xe và các quy định liên quan đến khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư. Khi bàn giao hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe. “Trước đây, có một số các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng và thu lợi ích từ nhà để xe và các diện tích sử dụng chung. Các tranh chấp này phức tạp, kéo dài và khó tháo gỡ khiến cư dân, BQT, ban quản lý và kể cả đại diện chủ đầu tư phải kéo nhau ra tòa 2 cấp để giải quyết. Nhiều khu căn hộ đến nay cũng chưa giải quyết xong. Vì vậy, quyết định 26/2025/QĐ-UBND mở ra nhiều hành lang pháp lý để giải quyết các tranh chấp dân sự trong vấn đề này” - TS Trương Thị Minh Sâm nhận định.

Về giải pháp lâu dài, ông Nguyễn Tiến Hưởng - Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, thành phố vừa giao trách nhiệm giám sát cho chính quyền địa phương và các sở, ngành. Chính quyền thành phố cũng khuyến khích tăng cường giám sát xã hội, nhằm ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Điển hình, gần đây nổi lên các bất cập liên quan đến loại hình dịch vụ lưu trú “chui” ở căn hộ chung cư. Theo ông Hưởng, căn hộ để ở hoàn toàn khác biệt với căn hộ dùng làm dịch vụ lưu trú. Hiện nay, UBND TP Hồ Chí Minh đã có quy định rõ ràng về các thủ tục và hợp đồng thuê căn hộ để ở, nhằm bảo đảm trách nhiệm giữa chủ sở hữu căn hộ và người thuê. Quy định này cũng đóng vai trò là cơ sở để BQT chung cư và cư dân có thể giám sát việc tuân thủ nội quy, cũng như việc sử dụng căn hộ đúng mục đích, tránh các tranh chấp không đáng có. Ngoài ra, quyết định số 26/2025/QĐ-UBND cũng có phần quy định chi tiết về các hoạt động kinh doanh dịch vụ, thương mại trong nhà chung cư tại Điều 11, khai thác căn hộ làm cơ sở lưu trú du lịch tại Điều 12, và cho thuê căn hộ để ở tại Điều 13. Do đó, đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh khẳng định, các quy định này sẽ là hướng giải pháp lâu dài của chính quyền thành phố nhằm bảo đảm việc quản lý và khai thác nhà chung cư được thực hiện minh bạch, rõ ràng và đúng với chức năng, thiết kế đã được phê duyệt. Đồng thời, các quy định mới cũng giúp nâng cao an ninh và cải thiện chất lượng cuộc sống cho cư dân sinh sống trong các khu chung cư.

Khi triển khai quyết định 26/2025/QĐ-UBND, đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, thời gian đầu thành phố tập trung tuyên truyền, phổ biến, nâng cao ý thức cộng đồng và để vận động người dân thực hiện đúng quy định, chưa có xử phạt trong. Nhưng các cơ quan sẽ tiếp tục theo dõi, xem xét và xử lý các hành vi vi phạm hành chính khi có cơ sở, đảm bảo thực thi quy định một cách nghiêm túc. Từ đó, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của loại hình nhà chung cư trên địa bàn.

Lê Anh