Tránh rơi vào 'bẫy' hợp đồng giả cách
Hợp đồng giả cách đã xuất hiện ngày càng nhiều trong các vụ tranh chấp tài sản trong thời gian qua. Quá trình thực hiện giao dịch vay mượn, nhiều người thay vì cầm cố tài sản hoặc viết hợp đồng vay mượn lại được yên cầu ký vào hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhằm đảm bảo khoản vay.
Một vụ tranh chấp dân sự liên quan đến các hợp đồng mua bán tài sản diễn ra tại TAND tỉnh. Ảnh minh họa: T.TÂM
Việc ký kết các hợp đồng giả cách sẽ xảy ra nhiều rủi ro cho các bên, không chỉ gây nên thiệt hại, phát sinh chi phí, tranh chấp, kiện tụng mất nhiều thời gian, công sức, ảnh hưởng đến tài sản của đôi bên mà còn có thể khiến đương sự mất tài sản tích cóp nhiều năm.
* “Bút sa, gà chết”
Trong thời gian qua đã có nhiều trường hợp người dân có đất đai, nhà cửa bỗng chốc trắng tay chỉ vì vướng vào giao dịch vay mượn nhưng lại ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản, để rồi đến khi mất tài sản mới làm đơn khởi kiện thì đã quá muộn.
Trong suốt nhiều năm qua, bà N.T.H. (63 tuổi, ngụ H.Vĩnh Cửu) đã phải nộp đơn khởi kiện đến cơ quan chức năng các cấp để mong lấy lại được tài sản đã mất sau khi bà vay tiền nhưng lại ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tuy nhiên, hầu như không ai có thể giúp bà, vì “bút sa, gà chết”.
Bà H. kể lại, vào năm 2010, vợ chồng bà mua được thửa đất và cất nhà trên đất với diện tích hơn 300m2 tại H.Vĩnh Cửu. Sau khi chồng mất, do thiếu tiền nên năm 2016, bà đã vay mượn của ông T.K. (ngụ TP.HCM) số tiền 300 triệu đồng. Trong quá trình vay mượn, ông K. đã yêu cầu bà H. phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Ngờ đâu sau bản hợp đồng đó, ông K. đã đi làm giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên mình và yêu cầu bà H. phải ra khỏi nhà. Mất tài sản khiến bà H. phải chạy đôn chạu đáo nhiều nơi để kiện tụng nhưng trên giấy tờ thể hiện là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nên các cấp tòa án đã xử bà thua kiện.
Để tránh những rủi ro không đáng có trong các giao dịch, theo thẩm phán PHẠM THÀNH DƯƠNG, Chánh tòa Dân sự TAND tỉnh, mỗi cá nhân, tổ chức khi ký các hợp đồng cần thận trọng tìm hiểu kỹ, tránh rơi vào trường hợp bất lợi, mất tài sản hoặc có thể bị vướng vào vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cũng cần tăng cường công tác tuyên truyền để người dân nắm bắt và tránh rơi vào “bẫy” của các giao dịch bằng hợp đồng giả cách.
Cũng có những người ký vào hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng sau khi xem xét về bản chất của vụ việc chỉ là giao dịch vay mượn nên tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng này thực chất là hợp đồng giả cách.
Đơn cử như tại phiên tòa xét xử vào đầu tháng 5-2023 liên quan đến hành vi lừa đảo chiếm đoạt gần 123 tỷ đồng của bị cáo Đỗ Sơn Tùng (Chủ tịch HĐQT, Giám đốc Công ty CP Bất động sản nhà đất Đồng Nai, P.Tân Hiệp, TP.Biên Hòa), bị cáo Tùng khai đã mua 10 thửa đất tại xã Bàu Hàm và xã Sông Thao (H.Trảng Bom) và tự lập dự án. Thế nhưng, để có tiền cải tạo đất và vận hành công ty, Tùng đã đem 10 sổ đỏ của 10 thửa đất đem đi cầm cho 2 tiệm cầm đồ tại TP.Biên Hòa của ông T.Q. và bà L.T.B. để vay tiền. Khi thế chấp sổ đỏ các thửa đất trên thì bị cáo Tùng phải ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm đảm bảo khoản vay.
Tại phiên tòa xét xử, đại diện các chủ tiệm cầm đồ nói trên không thừa nhận việc bị cáo Tùng thế chấp sổ đỏ để vay tiền mà thỏa thuận giữa hai bên là chuyển nhượng QSDĐ. Sau khi xác minh thông tin, thu thập chứng cứ và quá trình tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã xác định giao dịch giữa hai bên chỉ là hợp đồng giả cách và dành quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác cho 2 chủ tiệm cầm đồ để lấy lại tài sản đã cho bị cáo Tùng vay.
* Khó chứng minh hợp đồng giả cách
Thẩm phán Phạm Thành Dương, Chánh tòa Dân sự TAND tỉnh cho hay, hợp đồng giả cách hay giả tạo thực chất là một loại hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che giấu một quan hệ dân sự khác và thông qua hợp đồng đó để chiếm đoạt tài sản khi có vi phạm về nghĩa vụ của hợp đồng. Trong đó, đa số là các hợp đồng giao dịch mua bán nhà, đất để che giấu giao dịch vay tài sản.
Thông thường, những người vay tiền không có ý định chuyển nhượng tài sản mà chỉ dùng tài sản để đảm bảo khoản vay, nhưng vì muốn vay được tiền nên chấp nhận ký vào hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Cũng có những trường hợp do không đọc kỹ hợp đồng, không am hiểu pháp luật nên không lường trước được hậu quả của việc ký kết dẫn đến bản thân đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng tài sản để vay tiền. Chỉ một thời gian sau, tài sản đã bị sang tên người cho vay thì người vay mới phát hiện và làm đơn khởi kiện tại tòa án.
“Việc ký kết các hợp đồng giả cách sẽ xảy ra nhiều rủi ro cho các bên, không chỉ gây nên thiệt hại về tài sản mà còn có thể khiến một trong các bên bị vướng vào những hành vi vi phạm pháp luật” - thẩm phán Phạm Thành Dương lưu ý.
Cũng theo thẩm phán Phạm Thành Dương, các đối tượng cho vay thường nhắm đến những cá nhân có nhu cầu về tài chính cấp thiết nhưng thiếu hiểu biết pháp luật. Các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng giả cách rất khó giải quyết cả trên phương diện lý luận cũng như thực tiễn. Đặc biệt là trong hoạt động cho vay, bên vay tài sản thường không được phép giữ các loại giấy tờ giao dịch nên việc chứng minh một hợp đồng giả cách hay không là rất phức tạp và khó khăn.
Để chứng minh việc ký kết giao dịch là một hợp đồng giả cách đương sự phải cung cấp được một hợp đồng bề ngoài và một hợp đồng bị che giấu. Việc chứng minh ý chí tự nguyện của người tham gia các giao dịch sẽ tốn rất nhiều thời gian và công sức. Trong một số trường hợp, các bên đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với hoạt động mua bán tài sản, thể hiện có sự đồng thuận của đôi bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản thì càng khó khăn hơn trong quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến loại vụ việc này.
