Trung Quốc chấp nhận 'bỏ ngỏ' cuộc khủng hoảng bất động sản?

Theo các nhà phân tích trên CNBC nhận định, giới hoạch định chính sách Trung Quốc nhiều khả năng sẽ không tung ra thêm biện pháp mạnh mẽ để vực dậy lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn, ngay cả khi đà suy giảm của ngành này tiếp tục làm chậm tốc độ tăng trưởng kinh tế.

Đánh giá này được đưa ra trong bối cảnh Ủy ban Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc kết thúc hội nghị kéo dài bốn ngày, nơi xác định những ưu tiên phát triển trong 5 năm tới.

Theo chuyên gia Ning Zhu, tác giả cuốn “China’s Guaranteed Bubble”, Bắc Kinh có thể đang cho rằng tác động tiêu cực của bất động sản đối với tăng trưởng đã giảm bớt, trong khi phát triển công nghệ được xem là ưu tiên cấp bách hơn trong bối cảnh địa chính trị hiện nay. Ông nhận định, điều đó có nghĩa chính phủ Trung Quốc sẽ khó ban hành thêm các biện pháp hỗ trợ quy mô lớn cho lĩnh vực địa ốc.

Sau nhiều năm lo ngại về khối nợ khổng lồ của các doanh nghiệp bất động sản dẫn tới chiến dịch siết chặt của chính phủ, truyền thông nhà nước Trung Quốc hồi đầu tháng khẳng định rủi ro ở các lĩnh vực trọng yếu đã được ngăn chặn và giảm thiểu hiệu quả, theo bản dịch của CNBC. Bài viết này nằm trong loạt nội dung tổng kết thành tựu 5 năm qua, đồng thời nhấn mạnh nỗ lực thúc đẩy các cơ hội trong lĩnh vực công nghệ.

Điều đó càng cho thấy sự khác biệt giữa quan điểm của Bắc Kinh và đánh giá của phần lớn giới phân tích.

GIÁ NHÀ TIẾP TỤC LAO DỐC

“Chính phủ tin rằng thị trường bất động sản đang chạm đáy. Còn tôi cho rằng đó là một quá trình diễn ra từ từ và có thể chưa thực sự chạm đáy”, ông Ning Zhu nói với phóng viên CNBC.

Các số liệu mới công bố cũng phản ánh khoảng cách rõ nét giữa niềm tin của Bắc Kinh và thực tế thị trường. Theo Cục Thống kê Trung Quốc, trong 9 tháng đầu năm nay, sản xuất trong lĩnh vực công nghệ cao tăng 9,6% so với cùng kỳ 2024, cao hơn mức tăng 6,2% của sản xuất công nghiệp nói chung. Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản lại giảm 13,9% trong cùng kỳ. Mức giảm này đã khiến đầu tư tài sản cố định lần đầu tiên rơi xuống vùng âm, ngoại trừ giai đoạn đại dịch Covid-19.

Điều đó có nghĩa là hơn một năm sau khi Bắc Kinh kêu gọi chặn đà suy giảm của thị trường bất động sản, vẫn chưa xuất hiện dấu hiệu hồi phục rõ rệt.

“Khó có thể nói khi nào thị trường chạm đáy. Dân số, cơ cấu nhân khẩu học, tình hình việc làm và lượng tồn kho nhà ở đều đang xấu đi”, bà Lulu Shi, Giám đốc tại Fitch Ratings nhận xét.

Tỷ lệ sinh giảm cho thấy nhu cầu nhà ở trong tương lai chắc chắn sẽ thấp hơn nữa, trong khi sự bất ổn về việc làm và thu nhập tiếp tục làm ảnh hưởng tiêu cực tới tâm lý người mua trong ngắn hạn.

Đà giảm giá của thị trường bất động sản trong hai năm qua đang khiến người mua ngày càng thận trọng, đảo ngược xu hướng tăng kéo dài hàng thập kỷ trước đó từng thúc đẩy làn sóng đầu cơ.

Theo phân tích của Goldman Sachs dựa trên dữ liệu chính thức từ 70 thành phố lớn của Trung Quốc, giá trung bình của nhà mới trong tháng 9 đã giảm 2,7% so với tháng trước (tính theo tỷ lệ hàng năm), thậm chí nhiều hơn cả mức giảm 2,1% ghi nhận trong tháng 8.

Giá nhà thứ cấp, tức các căn đã qua giao dịch, thậm chí còn trượt dốc mạnh hơn, giảm từ 5% đến 20% trong năm qua, theo Goldman, dựa trên dữ liệu tổng hợp từ nguồn chính thức và bên thứ ba.

Các biện pháp nới lỏng được công bố hồi tháng 8, chẳng hạn như giảm hạn chế mua nhiều nhà tại các thành phố lớn, cũng chưa đủ để cải thiện tâm lý thị trường. Đa phần chính sách chỉ áp dụng ở khu vực ngoại ô, trong khi những khu trung tâm vẫn bị siết chặt.

Nhìn về phía trước, Bắc Kinh có khả năng sẽ không đặt trọng tâm lớn vào chính sách bất động sản, dù là hỗ trợ thêm hay ngăn chặn đầu cơ, theo ông Bruce Pang, Phó Giáo sư tại Trường Kinh doanh Đại học Trung văn Hồng Kông (CUHK). Ông cho rằng, các kế hoạch phát triển dài hạn thường ưu tiên cách tiếp cận mới cho tăng trưởng.

TÁC ĐỘNG RỘNG HƠN TỚI NỀN KINH TẾ

Khủng hoảng bất động sản tiếp tục là gánh nặng đối với nền kinh tế Trung Quốc, dù vai trò của lĩnh vực này đã giảm từ hơn 25% GDP xuống mốc thấp đáng kể.

Khi doanh số bất động sản giảm gần một nửa chỉ trong vài năm, sản xuất và xuất khẩu đã phần nào bù đắp cho những thiếu sót đó. “Nền kinh tế Trung Quốc đang vận hành theo mô hình hai tốc độ, với tiêu dùng và bất động sản là “đường ray yếu”, còn xuất khẩu và sản xuất là “đường ray mạnh. Mô hình này sẽ tiếp tục cho đến khi các nhà hoạch định chính sách không thể dựa vào nhu cầu bên ngoài để thúc đẩy tăng trưởng nữa”, ông Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về khu vực Trung Quốc tại Macquarie nhận định trong một báo cáo.

Xuất khẩu của Trung Quốc vẫn duy trì sức mạnh đáng ngạc nhiên trong năm nay, tăng 8,3% trong tháng 9 so với cùng kỳ, dù lượng hàng xuất sang Mỹ giảm tới 27%.

Còn đối với bất động sản, rất khó để thấy tín hiệu tăng trưởng trở lại. Có thể vẫn sẽ còn những chính sách mới, nhưng khó có khả năng một chính sách đơn lẻ có thể thay đổi toàn bộ cục diện”, bà Lulu Shi nói và dự đoán rằng khi đà giảm giá nhà chậm lại, người mua sẽ dần quay trở lại thị trường, giúp ngành này ổn định hơn trong thời gian tới.

Hồi đầu tháng này, S&P Global Ratings cũng đưa ra ước tính doanh số bán nhà tại Trung Quốc sẽ giảm 8% trong năm nay, nhiều hơn ước tính trước đó, và có thể tiếp tục giảm ít nhất 6% vào năm 2026 khi thị trường vẫn chưa tìm được đáy. Moody’s Ratings cũng dự báo doanh số nhà ở Trung Quốc sẽ giảm ở mức một con số trong 12 - 18 tháng tới.

Dự báo này được dựa trên việc nhu cầu của người mua càng “hạ nhiệt” sau khi kỳ vọng nới lỏng chính sách không thành hiện thực, theo ông Daniel Zhou, Phó Giám đốc kiêm nhà phân tích tại Moody’s. Tuy vậy, ông cho rằng thị trường có khả năng dần ổn định trong dài hạn nhờ các chính sách hiện có.

Lan Anh