Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM kéo thị trường văn phòng cho thuê vào cuộc đua nâng chuẩn

Tạo “luật chơi” cho dòng vốn quốc tế

Sau sáu tháng đi vào hoạt động, Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM (VIFC-HCMC) đã ghi nhận khoảng 20 tỷ USD vốn cam kết từ các nhà đầu tư, đối tác trong và ngoài nước, đồng thời từng bước hoàn thiện những cấu phần nền tảng của một thị trường tài chính mới.

Vị thế của thành phố trên bản đồ tài chính quốc tế cũng có bước tiến đáng kể. Theo Chỉ số trung tâm tài chính toàn cầu (GFCI 39) năm 2026, TP.HCM tăng 11 bậc, đứng thứ 84 trong số 120 trung tâm được xếp hạng và đứng thứ ba Đông Nam Á.

Sức hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế còn thể hiện qua gần 7,5 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong sáu tháng đầu năm 2026, đưa TP.HCM tiếp tục nằm trong nhóm địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút đầu tư nước ngoài.

Những con số này cho thấy dư địa thu hút dòng vốn của thành phố còn rất lớn. Nhưng để dòng vốn quốc tế thực sự trở thành nguồn lực cho tăng trưởng, bài toán quan trọng hơn nằm ở khả năng hình thành một môi trường tài chính đủ hấp dẫn và đáng tin cậy.

Tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư vào Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam, ông Phạm Quang Nhật, Giám đốc Trung tâm xúc tiến thương mại và đầu tư TP.HCM (ITPC) nhận định, thành phố đang bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng và hiệu quả tăng trưởng. Quá trình này không chỉ đòi hỏi tái cấu trúc các động lực phát triển mà còn đặt ra bài toán huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả hơn các nguồn lực tài chính.

Theo ông Nhật, xúc tiến đầu tư trong lĩnh vực tài chính vì thế cần vượt ra khỏi việc giới thiệu các dự án riêng lẻ. Quan trọng hơn là hình thành một hệ sinh thái có khả năng kết nối nhà đầu tư, các định chế tài chính và doanh nghiệp với những nhu cầu vốn cụ thể của nền kinh tế, dưới sự đồng hành của cơ quan quản lý.

VIFC-HCMC vì vậy được kỳ vọng trở thành một mắt xích quan trọng trong hệ sinh thái đó.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành VIFC-HCMC cũng cho biết ngay trong tháng 8, trung tâm dự kiến bắt đầu tiếp nhận đăng ký của những thành viên đầu tiên. Đây cũng là bước chuyển từ quá trình chuẩn bị thể chế và bộ máy sang vận hành thực tế.

Phía sau thủ tục gia nhập là nỗ lực hình thành một không gian tài chính với những cơ chế riêng về dòng vốn, ngoại hối, giải quyết tranh chấp, thử nghiệm sản phẩm mới và giao dịch tài chính quốc tế.

Một trong những nguyên tắc quan trọng là tạo điều kiện để dòng vốn giữa VIFC-HCMC và thị trường quốc tế lưu chuyển thuận lợi hơn, đồng thời cho phép sử dụng ngoại tệ trong các hoạt động theo quy định. Ngược lại, dòng vốn giữa trung tâm với phần còn lại của nền kinh tế Việt Nam vẫn đặt dưới những cơ chế quản lý nhất định.

Theo ông Huân, mức độ mở cửa phải được cân bằng với yêu cầu bảo đảm an ninh tiền tệ, quản lý ngoại hối và kiểm soát rủi ro tỷ giá.

“Chúng ta mở nhưng có kiểm soát”, ông nhấn mạnh.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành VIFC-HCMC. Ảnh: Phú Quốc

Nguyên tắc này cũng được áp dụng trong giám sát giao dịch. Dữ liệu và công nghệ được kỳ vọng giúp theo dõi hoạt động theo thời gian thực, tăng khả năng truy xuất và phát hiện sớm những rủi ro liên quan đến rửa tiền hay tài trợ khủng bố.

Cơ chế giải quyết tranh chấp cũng được thiết kế theo hướng phù hợp hơn với đặc thù của các giao dịch xuyên biên giới.

VIFC sẽ có tòa án chuyên biệt và Trung tâm Trọng tài quốc tế. Các cơ chế giải quyết tranh chấp này được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư, đặc biệt với các giao dịch xuyên biên giới, nơi việc bảo vệ hợp đồng và xử lý tranh chấp luôn là những vấn đề được quan tâm hàng đầu.

Cùng với đó là cơ chế thử nghiệm có kiểm soát dành cho các sản phẩm và dịch vụ tài chính mới. Theo ông Huân, mục tiêu là dành đủ không gian cho đổi mới sáng tạo nhưng vẫn xác lập rõ phạm vi, thời gian và điều kiện giám sát.

Từ ngoại hối, giải quyết tranh chấp đến thử nghiệm sản phẩm mới, những cơ chế này cùng hướng tới việc tạo ra một “luật chơi” riêng cho VIFC-HCMC.

Trong cuộc cạnh tranh giữa các trung tâm tài chính, ưu đãi thuế hay thủ tục nhanh hơn có thể tạo sức hút ban đầu. Nhưng quyết định hiện diện lâu dài của một định chế tài chính còn phụ thuộc vào khả năng luân chuyển vốn, tính ổn định của pháp luật và mức độ an toàn của môi trường giao dịch.

Dẫu vậy, một “luật chơi” thuận lợi mới chỉ giải quyết một phần bài toán. Để các ngân hàng, quỹ đầu tư và định chế tài chính quốc tế thực sự hiện diện và hoạt động lâu dài tại TP.HCM, thành phố còn cần một hệ thống hạ tầng tương xứng.

Sự hình thành của VIFC-HCMC vì vậy cũng đặt ra những tiêu chuẩn cao hơn đối với thị trường văn phòng. Không gian làm việc dành cho các định chế quốc tế không chỉ cần vị trí thuận lợi mà còn phải đáp ứng yêu cầu về hiệu quả sử dụng diện tích, chất lượng vận hành, hạ tầng công nghệ, tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) cũng như trải nghiệm của người sử dụng.

Chuẩn văn phòng cho các định chế tài chính quốc tế

Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn cho thuê văn phòng, CBRE Việt Nam, trong 5-10 năm tới, VIFC-HCMC được kỳ vọng thu hút thêm các định chế tài chính, doanh nghiệp quốc tế và dòng vốn chất lượng cao. Sự hiện diện của nhóm doanh nghiệp này sẽ kéo theo nhu cầu lớn hơn đối với những tòa nhà văn phòng hạng A đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế, qua đó góp phần nâng vị thế của thị trường văn phòng thành phố trong khu vực.

Trên thực tế, sự dịch chuyển về chất lượng đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường. Ông Hiếu cho biết, doanh nghiệp tại TP.HCM ngày càng ưu tiên những không gian làm việc có chất lượng cao hơn. Xu hướng “Flight-to-Quality”, tức dịch chuyển sang các văn phòng có chất lượng tốt hơn, thể hiện rõ ở phân khúc hạng A.

Trong quý I/2026, giá chào thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt khoảng 47,2 USD/m2/tháng, tăng 1,6% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, dù nguồn cung tiếp tục được bổ sung, tỷ lệ trống của phân khúc này giảm 6,2 điểm phần trăm so với một năm trước, xuống còn 16,7%.

Ở phân khúc hạng B, giá chào thuê đạt khoảng 27,1 USD/m2/tháng, tăng 1,1%, trong khi tỷ lệ trống gần như đi ngang ở mức 12,5%.

Diễn biến này phần nào cho thấy nhu cầu trên thị trường đang dịch chuyển theo hướng chú trọng hơn đến chất lượng không gian và khả năng vận hành, thay vì đơn thuần tìm kiếm thêm diện tích làm việc. Với các định chế tài chính, yêu cầu còn khắt khe hơn.

Văn phòng không chỉ cần đáp ứng nhu cầu làm việc của nhân sự mà còn phải bảo đảm độ ổn định của hạ tầng công nghệ, an toàn dữ liệu, nguồn điện và kết nối viễn thông dự phòng cũng như khả năng vận hành liên tục của tòa nhà.

Theo CBRE, khoảng 76% nguồn cung văn phòng hạng A mới trong tương lai dự kiến tập trung tại khu vực VIFC-HCMC. Tỷ trọng lớn nguồn cung cao cấp quy tụ trong cùng một khu vực mở ra khả năng hình thành một cụm tài chính tập trung, thay vì các tòa nhà văn phòng phát triển riêng lẻ.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn cho thuê văn phòng, CBRE Việt Nam. Ảnh: Phú Quốc

Điều đáng chú ý của mô hình này không chỉ nằm ở số lượng văn phòng được xây dựng, mà ở khả năng kéo các thành phần của hệ sinh thái tài chính đến gần nhau. Đó cũng là lý do chất lượng hạ tầng của VIFC-HCMC không thể chỉ được đo bằng số lượng hay diện tích văn phòng hạng A.

Khả năng kết nối với phần còn lại của đô thị cũng đóng vai trò quan trọng. Hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro, có thể giúp kết nối khu tài chính với các trung tâm kinh tế, thương mại, dịch vụ và khu dân cư, qua đó mở rộng không gian hoạt động của các doanh nghiệp và đội ngũ nhân sự làm việc tại đây.

Theo ông Hiếu, kinh nghiệm từ những trung tâm tài chính phát triển như Singapore cho thấy các định chế tài chính ngày càng xem xét nhiều tiêu chí khi lựa chọn văn phòng, từ hiệu quả sử dụng không gian, chất lượng môi trường làm việc đến công nghệ vận hành và tiêu chuẩn công trình xanh.

Điều này đặt ra một chuẩn cạnh tranh mới đối với các chủ đầu tư văn phòng tại khu vực VIFC-HCMC.

Nhìn rộng hơn, quá trình xây dựng VIFC-HCMC vì vậy không chỉ diễn ra trên thị trường vốn hay trong những cơ chế pháp lý đặc thù. Một trung tâm tài chính còn được tạo nên bởi chính không gian mà các định chế, doanh nghiệp và đội ngũ nhân sự của họ làm việc, giao dịch và kết nối với nhau.

Khi hai nền tảng này phát triển đồng bộ, VIFC-HCMC mới có điều kiện tiến từ một khu vực được trao cơ chế đặc thù thành một hệ sinh thái tài chính thực sự.