'Trúng to' với chung cư mini

Cuối năm 2023, thời điểm cả thị trường rúng động vì vụ cháy ở Khương Hạ, anh Nguyễn Đăng Phong, một nhà đầu tư lâu năm ở Cầu Giấy, từng đối diện nguy cơ “thua lỗ nặng” khi rót hàng chục tỷ đồng để “ôm” 2 tòa chung cư mini tại Hòa Lạc, với hơn 30 căn hộ sau cải tạo.

“Sóng ngầm” chung cư mini

“Khi đó, cả 2 tòa nhà của tôi vừa được sửa sang lại, nhưng chưa kịp khai thác thì thành phố đồng loạt rà soát phòng cháy chữa cháy. Tôi buộc phải đầu tư thêm gần 1 tỷ đồng để làm lại hệ thống thoát hiểm, chuông báo cháy, cứu hỏa tự động…”, anh Phong nhớ lại.

Tưởng chừng phải “đắp chiếu” dài lâu, nhưng đến giữa năm 2024, sau khi Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua, mở cơ hội cho căn hộ chung cư mini được cấp sổ hồng (nếu đạt chuẩn theo quy định) anh Phong quyết định mạnh dạn hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý, giúp 2 tòa nhà được khoác áo mới.

Đến nay, theo anh Phong, cả 2 tòa nhà của anh đều đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy, khách thuê kín phòng. Mỗi tháng, sau khi trừ chi phí, anh thu về gần 200 triệu đồng tiền cho thuê. Chỉ tính riêng từ cuối năm 2024, anh đã thu hồi gần 20% vốn đầu tư.

Nhà đầu tư chung cư mini đang lãi kép, khi cả giá trị tài sản và lợi nhuận cho thuê đều tăng.

Câu chuyện tương tự cũng xảy ra với chị Trần Thu Hằng, chủ tòa chung cư mini ở khu vực Thanh Liệt (nay thuộc phường Hoàng Liệt). Sau vụ cháy năm 2023, đến đầu năm 2024 chị Hằng từng rao bán gấp với giá chỉ 8 tỷ đồng cho tòa nhà 15 phòng nhưng không ai mua.

Nhưng chỉ một năm sau, khi các quy định mới về cấp sổ hồng và PCCC rõ ràng hơn, giá tòa nhà của chị Hằng đã tăng lên hơn 10 tỷ đồng, trong khi các căn hộ cho thuê luôn kín phòng nhờ vị trí gần các trường đại học lớn.

“Chính bản thân tôi cũng không ngờ mô hình này lại hồi sinh nhanh đến vậy. Có thời điểm người ta nói ‘chung cư mini chết rồi’, giờ lại là cơ hội vàng thu lời kép khi cả giá nhà và lợi nhuận cho thuê cùng tăng”, chị Hằng hồ hởi nói với VnBusiness.

Hai nhà đầu tư trên là ví dụ điển hình cho làn sóng “trúng đậm” nhờ dám đầu tư vào phân khúc chung cư mini, vốn được coi là thị trường “ngách”, một cách bài bản, tuân thủ quy định, trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Theo khảo sát tại các phường nội đô như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa, Láng, giá căn hộ mini hiện dao động từ 40–45 triệu đồng/m², tùy vị trí và tiện ích. Một số tòa đạt chuẩn PCCC, có thang máy và “sổ hồng” riêng được rao tới 50-55 triệu đồng/m².

Điển hình, căn hộ mini 52 m² tại phường Láng được chào bán 2,1 tỷ đồng, tương đương hơn 40 triệu đồng/m²; hay căn 30m² tại Từ Liêm đang được rao 1,3 tỷ đồng…

Dù mức giá không hề rẻ, lượng người tìm mua vẫn tăng, đặc biệt là người trẻ và gia đình nhỏ có thu nhập tầm trung, không đủ khả năng sở hữu chung cư thương mại (hiện đã tăng 40–50% trong một năm qua).

Lợi nhuận “khủng” và những góc khuất

“Giờ muốn mua căn hộ hai phòng ngủ ở trung tâm phải có ít nhất 3–4 tỷ đồng, nên nhiều người buộc phải chọn căn hộ mini. Dù nhỏ nhưng vẫn có thang máy, chỗ để xe, thiết kế khép kín, ở được ngay”, ông Lê Huân, môi giới nhà đất tại Thanh Xuân, nhận định.

Theo ông Huân, sau vụ cháy ở Khương Hạ, người mua cẩn trọng hơn, hỏi kỹ pháp lý, phòng cháy chữa cháy, nhưng nhu cầu vẫn cao vì giá rẻ hơn chung cư thương mại cùng khu vực 40–50%. Đặc biệt, các tòa được cấp sổ hồng, có hệ thống PCCC đạt chuẩn trở thành “hàng hiếm”, khiến giá bị đẩy lên theo quy luật khan cung.

Ở một góc nhìn khác, ông Đàm Thanh Tú, chủ một tòa chung cư mini 30 căn ở Triều Khúc, cho rằng quy định mới cởi trói cấp sổ hồng cho chung cư mini mở ra cơ hội lớn cho phân khúc này.

“Khi được cấp sổ hồng, chủ đầu tư sẽ có động lực làm bài bản hơn. Người mua cũng yên tâm vì có pháp lý rõ ràng, còn Nhà nước dễ quản lý về an toàn, trật tự đô thị. Đây là bước tiến để loại hình này phát triển lành mạnh”, ông Tú phân tích.

Rõ ràng, thị trường chung cư mini đang nổi sóng ngầm, mang lại lợi nhuận khủng cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, đằng sau lợi nhuận ấy là hàng loạt rủi ro mà nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng để tránh “vỡ mộng”.

Theo chuyên gia, phần lớn tòa chung cư mini hiện nay vẫn được xây dưới hình thức nhà ở riêng lẻ, chỉ cấp một sổ đỏ chung cho toàn bộ công trình. Việc mua bán căn hộ lẻ trong tòa thường chỉ bằng hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng thừa phát lại, vốn không có giá trị pháp lý bảo vệ người mua.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết: “Chung cư mini tăng giá chủ yếu do khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ. Nhưng nếu giá đã ngang ngửa dự án thương mại bình dân mà không có quyền sở hữu rõ ràng, cả nhà đầu tư và người mua cần cân nhắc kỹ”.

Thực tế, nhiều môi giới hiện thổi phồng loại hình này bằng khẩu hiệu “đầu tư siêu lợi nhuận”, trong khi phần lớn các tòa vẫn vi phạm quy định xây dựng, không đủ điều kiện cấp sổ. Với nhà đầu tư nhỏ lẻ, đây là “miếng bánh” hấp dẫn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, tài chính và an toàn.

Tựu trung lại, sự hồi phục của thị trường chung cư mini thời gian qua cho thấy nhu cầu nhà ở giá rẻ tại đô thị vẫn rất lớn. Những nhà đầu tư có tầm nhìn, tuân thủ pháp luật và đầu tư bài bản vẫn có thể “thắng lớn”. Tuy nhiên, với hàng nghìn tòa nhà chưa được cấp phép đúng chuẩn, đây vẫn là “vùng xám” đầy rủi ro.

Luật Nhà ở sửa đổi mở ra cơ hội để loại hình này bước vào “quỹ đạo chính danh”, nhưng chỉ khi cả chủ đầu tư, người mua và cơ quan quản lý cùng hành động nghiêm túc, chung cư mini mới thực sự trở thành giải pháp nhà ở bền vững, thay vì “quả bom nổ chậm” trong lòng đô thị.

Hưng Nguyên