TS Lê Xuân Nghĩa: 'Không có chuyện bất động sản sẽ đóng băng'

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia.

Bất động sản sẽ không tăng giá quá nóng như trước

Đó là chia sẻ của TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức sáng nay.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt không ít thách thức về huy động nguồn lực cho tăng trưởng.

Theo ông Nghĩa, nhiều số liệu thống kê hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư trong nền kinh tế. Đối với vốn FDI, không ít dự án được đăng ký với quy mô lớn nhưng thời gian giải ngân kéo dài nhiều năm. Tương tự, vốn đầu tư công được bố trí nhưng không phải toàn bộ đều được đưa ngay vào nền kinh tế thực mà một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong quá trình chờ giải ngân.

Đối với khu vực tư nhân, việc đăng ký tăng vốn hay công bố quy mô đầu tư lớn cũng thường được thực hiện theo lộ trình nhiều năm. Vì vậy, theo ông, cần nhìn nhận thận trọng hơn về quy mô dòng vốn thực sự được đưa vào sản xuất kinh doanh.

Một vấn đề đáng chú ý khác là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư trong thời gian gần đây, ông cho biết bên cạnh yếu tố kỳ vọng lãi suất thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.

Ông dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn 2 năm qua, thị trường vẫn duy trì được đà tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm như trước.

Theo ông, sự dịch chuyển dòng tiền đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.

Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông cho rằng thị trường sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

"Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng", ông nhận định.

Thị trường bất động sản sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

Theo TS Nghĩa, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn, dù một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.

Ông cũng cho biết tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện vào khoảng 34% GDP, trong khi mục tiêu những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.

Tuy nhiên, để biến nguồn lực tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Theo ông, Việt Nam cần những cơ chế tài chính mới nhằm khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh.

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.

Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

"Không có chuyện thị trường đóng băng và cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Nhà đầu tư cẩn trọng điều gì?

Nhìn về năm 2026, TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng có nhiều cơ sở để nhận diện xu hướng vận động của thị trường.

Thứ nhất, nền kinh tế đang trên đà phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó có thể trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Do đó, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm mạnh.

Thứ hai, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn sẽ có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, các dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế như bất động sản công nghiệp và logistics.

TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính)

Thứ ba, thị trường vốn dành cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Vì vậy, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Thứ tư, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn còn thiếu, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền ở các khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Từ những yếu tố trên, TS Ngô Trí Long dự báo dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực.

Cùng với đó, pháp lý sẽ trở thành tài sản quan trọng nhất của một dự án bất động sản. Những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, trong khi các tài sản còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Ông cũng cho rằng thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn. Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, TS Ngô Trí Long đưa ra một số khuyến nghị quan trọng.

Trước hết, không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Một quyết định sai lầm có thể khiến dòng vốn bị "chôn" trong nhiều năm và làm mất đi cơ hội đầu tư hiệu quả hơn.

Thứ hai, cần kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý, bảo đảm tài sản không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khác.

Thứ ba, phải đặt khả năng tạo dòng tiền lên trước kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư cần đánh giá xem bất động sản có thể cho thuê hay không, tỷ suất khai thác như thế nào và khả năng tạo thu nhập thực tế ra sao.

Thứ tư, chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong giới hạn mà bản thân có thể kiểm soát và chịu đựng được trước các biến động của thị trường.

Thứ năm, không nên dựa vào giá chào bán để đánh giá thị trường. Giá giao dịch thực tế mới là thước đo phản ánh chính xác sức mua và thanh khoản.

TS Ngô Trí Long đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực khi hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và nhu cầu nhà ở còn lớn.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng không phải mọi dự án đều đáng để đầu tư. Giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, trong đó thị trường sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả.