TS. Trần Xuân Lượng: Nhà ở xã hội phát triển sẽ giảm áp lực giá nhà thương mại

Năm 2025 đánh dấu sự khởi sắc của nhà ở xã hội khi hàng loạt dự án được triển khai trở lại trên cả nước. Với 698 dự án đang triển khai và hơn 657.000 căn hộ, chính sách đang phát huy tác động rõ nét. Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhìn nhận động lực, điểm nghẽn và kiến nghị định hướng dài hạn cho phân khúc này.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam

Cú hích chính sách

- Sau giai đoạn 2021 - 2024 triển khai còn chậm, năm 2025 được xem là bước tăng tốc của nhà ở xã hội. Ông đánh giá đâu là yếu tố then chốt tạo ra sự chuyển biến này?

TS. Trần Xuân Lượng: Theo tôi, yếu tố then chốt tạo ra sự chuyển biến tích cực của năm 2025 chính là việc các "nút thắt" lớn của nhà ở xã hội đã được nhìn thẳng và bắt đầu tháo gỡ đúng hướng.

Thứ nhất, sự thay đổi về thể chế và quyết tâm chính trị. Nhà ở xã hội là chủ trương đúng đắn, thể hiện rõ tinh thần "không để ai bị bỏ lại phía sau". Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, đặc biệt Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm đến việc đảm bảo nhà ở cho người dân.

Thứ hai, việc tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế tồn tại nhiều năm. Giai đoạn trước đây cho thấy, vấn đề không nằm ở thiếu nhu cầu hay thiếu đất mà ở cơ chế. Thủ tục đầu tư kéo dài, quy định chồng chéo, cách xác định giá bán và lợi nhuận thiếu tính khả thi đã khiến nhiều dự án không thể triển khai. Đến năm 2025, các vướng mắc này được rà soát theo hướng thực tế hơn, phân rõ trách nhiệm, rút ngắn quy trình và giảm chi phí tuân thủ. Khi "bài toán" pháp lý trở nên minh bạch, nhà ở xã hội bắt đầu trở lại quỹ đạo của một hoạt động đầu tư có thể tính toán và kiểm soát rủi ro.

Thứ ba, sự nhập cuộc chủ động hơn của địa phương và doanh nghiệp. Nhiều địa phương đã chuyển từ tư duy chờ cơ chế sang chủ động chuẩn bị quỹ đất, đầu tư hạ tầng và coi kết quả phát triển nhà ở xã hội là một chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội cụ thể. Doanh nghiệp cũng thay đổi cách tiếp cận, không còn xem đây là phân khúc bắt buộc phải làm mà là một thị trường có dư địa nếu chính sách ổn định và nhất quán. Sự gặp nhau giữa nhu cầu thực của thị trường và khung chính sách rõ ràng đã tạo ra lực đẩy mới.

- Dù đạt được những kết quả tích cực, song thực tế triển khai cho thấy, nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn gặp vướng mắc. Theo ông, đâu là "nút thắt" cần tháo gỡ để dòng vốn và doanh nghiệp yên tâm tham gia phân khúc này?

TS. Trần Xuân Lượng: Trước hết là vướng mắc về thể chế pháp lý, cơ chế và quỹ đất. Quy trình phát triển một dự án nhà ở xã hội hiện còn phức tạp, thậm chí nhiều khâu còn rườm rà hơn nhà ở thương mại, tạo ra nhiều rào cản trong quá trình triển khai. Điều này khiến không ít chủ đầu tư từng "quay lưng" với phân khúc nhà ở xã hội, dẫn đến việc mục tiêu đề ra trong giai đoạn trước đạt kết quả hạn chế.

Bên cạnh đó là bài toán nguồn vốn. Hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu vẫn dựa vào vốn tín dụng thương mại. Dù có chủ trương ưu đãi hơn so với các khoản vay khác nhưng mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, thời gian vay ngắn, sau khoảng 2 năm lại phải điều chỉnh gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Một vấn đề khác là cách xác định đối tượng thụ hưởng còn nặng về thủ tục hành chính. Việc yêu cầu chứng minh thu nhập, việc làm trong khi phần lớn lao động Việt Nam là lao động tự do khiến nhiều người có nhu cầu thực sự không đủ điều kiện tiếp cận, từ đó dễ phát sinh bất cập và tiêu cực.

Ngoài ra, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính, trong khi lợi nhuận của doanh nghiệp bị khống chế cứng ở mức 10%. Nếu cho phép biên độ lợi nhuận linh hoạt hơn, chẳng hạn từ 10 - 20%, các chủ đầu tư sẽ có điều kiện điều tiết chi phí tốt hơn và mạnh dạn tham gia phát triển nhà ở xã hội thay vì bị "đóng khung" như hiện nay.

Phát triển nhà ở xã hội góp phần ổn định thị trường bất động sản, nâng cao chất lượng sống cho hàng triệu người dân. Ảnh minh họa

Mở thêm lối tiếp cận nhà ở xã hội

Từ những "nút thắt" mà ông vừa phân tích, đâu là nhóm giải pháp cần được ưu tiên triển khai trong thời gian tới?

TS. Trần Xuân Lượng: Để khơi thông dòng vốn và tạo niềm tin cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội, điều quan trọng nhất là tháo gỡ các nút thắt thể chế ngay từ khâu đầu tiên của dự án. Thực tế cho thấy, chi phí trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện chiếm khoảng 20% tổng chi phí phát triển dự án. Nếu cải cách tốt khâu này, hiệu quả mang lại sẽ rất rõ rệt.

Trước hết, cần cụ thể hóa các chính sách đã được đặt ra trong hệ thống pháp luật theo hướng đa dạng hóa nguồn vốn cho nhà ở xã hội, có cơ chế ưu đãi thuế rõ ràng và đặc biệt là cắt giảm mạnh thủ tục hành chính. Khi dự án nhà ở xã hội đã có quỹ đất sạch, cần xem xét bỏ yêu cầu xin chủ trương đầu tư, đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng, nhất là đối với các dự án có thiết kế mẫu đã được chuẩn hóa. Đồng thời, cần có khung dự toán rõ ràng và danh mục vật tư vật liệu được định hướng cụ thể để doanh nghiệp chủ động triển khai.

Quy trình phát triển một dự án bất động sản gồm ba giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thi công thực hiện và khai thác vận hành. Nếu giai đoạn chuẩn bị đầu tư được rút gọn về thời gian và thủ tục thì chi phí sẽ giảm đáng kể, giá nhà theo đó cũng giảm, tạo điều kiện để nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Ngược lại, nếu chính sách chỉ dừng ở mức chủ trương mà thiếu hướng dẫn cụ thể, doanh nghiệp vẫn phải đi đường vòng, thủ tục hành chính kéo dài, thời gian xin dự án quá lâu trong khi lợi nhuận bị khống chế cứng. Khi kế hoạch tài chính bị lệch so với thực tế, nguy cơ phát sinh các khoản thu ngoài hợp đồng là rất lớn và dễ dẫn đến vi phạm pháp luật.

Vì vậy, cùng với quỹ đất sạch, cần xây dựng hành lang pháp lý minh bạch, quy trình phát triển rõ ràng và cơ chế một cửa, giao cho một đầu mối chủ quản chịu trách nhiệm xuyên suốt. Kinh nghiệm từ Singapore, Thái Lan cho thấy, việc thành lập một ban thẩm định tập trung giúp rút ngắn đáng kể thời gian xét duyệt và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Đây là hướng đi rất đáng tham khảo để nhà ở xã hội thực sự trở thành phân khúc hấp dẫn và bền vững.

- Theo ông, giai đoạn 2026 - 2030, nhà ở xã hội nên được đặt trong chiến lược phát triển như thế nào để thực sự trở thành một trụ cột của chính sách an sinh dài hạn và phát huy vai trò điều tiết thị trường bất động sản?

TS. Trần Xuân Lượng: Nhà ở xã hội cần được đặt trong khung chính sách an sinh dài hạn, ổn định và minh bạch thay vì chỉ xử lý theo từng giai đoạn ngắn hạn. Với chủ trương đúng đắn của Nhà nước cùng sự quyết tâm của lãnh đạo cấp cao và các định hướng lớn được xác lập tại Đại hội XIV của Đảng, khi các chính sách này đi vào thực tiễn nhất quán, nguồn cung nhà ở xã hội chắc chắn sẽ tăng lên rõ rệt.

Khi nguồn cung được cải thiện, thị trường sẽ tránh được tình trạng khan hiếm kéo dài như trước đây, người dân vì thế không còn bị đặt vào tâm thế phải mua nhà bằng mọi cách, giảm áp lực giá nhà ở thương mại. Thực tế cho thấy, chúng ta không thiếu quỹ đất mà thiếu cơ chế phù hợp trong triển khai. Nếu các rào cản này được tháo gỡ đồng bộ, phân khúc nhà ở xã hội sẽ có nhiều điểm sáng và đóng vai trò điều tiết quan trọng đối với toàn thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở quốc gia và đa dạng hóa nguồn vốn cho nhà ở xã hội. Nguồn vốn không nên chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng mà có thể mở rộng sang các quỹ dài hạn, trong đó người lao động có nhu cầu được đóng góp dần, tương tự như các cơ chế tích lũy an sinh. Với những người chưa đủ khả năng mua, cần có các hình thức linh hoạt như thuê hoặc thuê mua, tạo nhiều lựa chọn phù hợp với thu nhập thực tế.

Khi nhà ở xã hội được phát triển đúng vai trò là nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, thị trường bất động sản sẽ dần phân định rõ giữa mục đích tiêu dùng và mục đích đầu tư. Khi ranh giới này rõ ràng thị trường sẽ vận hành ổn định và bền vững hơn thay vì tình trạng lẫn lộn như hiện nay.

Xin cảm ơn ông!

Nguyên Thảo