Tự thỏa thuận thu hồi đất, đại biểu lo nhà đầu tư mua hết đất nông nghiệp xây dự án thương mại

"Đánh đổi" để thực hiện một mục đích lớn hơn

Sáng 30/8, Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự luật về nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay đang có hai loại ý kiến khác nhau liên quan đến việc thu hồi đất làm dự án.

Ý kiến thứ nhất đồng tình với quy định, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở (hoặc đất ở và đất khác) để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định như vậy tiếp tục kế thừa quy định Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, nhưng lại mở rộng hơn so với khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Đại biểu Nguyễn Công Long (Đồng Nai)

Loại ý kiến thứ hai đề nghị quy định theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

“Quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại”, ông Thanh nêu.

Thảo luận, đại biểu Nguyễn Công Long (Đồng Nai) cho biết, đây là nội dung liên quan tới Luật Nhà ở, có ý nghĩa quyết định đối với dự án luật này. Nội dung này cũng không phải mới. Tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất, khi sửa 9 luật, trong đó có Luật Nhà ở, vấn đề này cũng đã được tranh luận.

Khi giải trình tiếp thu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nêu rõ quan điểm không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở xây dựng nhà ở thương mại, tránh xảy ra trình trạng trục lợi chính sách, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Ông Long đề nghị làm rõ lý do “xới xáo vấn đề này lên” vì tình hình từ đó đến nay không thay đổi nhiều, đồng thời đề nghị cân nhắc cả hai phương án trên vì chưa chặt chẽ, có thể bị lợi dụng.

Ông viện dẫn, Nghị quyết 18 nêu rõ tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, không thể vận dụng Nghị quyết theo kiểu “chỉ trích những câu mình cần". “Thế này thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng chuyển sang mục đích xây dự án thương mại”, ông Long cảnh báo.

Theo ông, khi thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội thì phải có sự cân nhắc rất kỹ, khi đó có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất là "sự đánh đổi" để thực hiện một mục đích lớn hơn.

“Vì vậy, nếu quy định (điều 127, dự thảo Luật) thế này chỉ thỏa mãn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vấn đề khai thác triệt để chênh lệch địa tô vẫn không làm được. Rất khó đảm bảo”, ông Long nói.

Đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (TP. HCM)

Xác định rõ thuộc tính của đất

Cũng tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (TP. HCM) lưu ý, cần xác định rõ thuộc tính của đất để mang lợi ích tốt nhất đối với quốc gia. Theo ông, khi nhắc đến sử dụng đất, phải xuất phát từ lợi ích quốc gia, địa phương, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích của người dân, vì vậy, cần phải làm rõ hơn ba lợi ích này.

Cùng với đó, đại biểu đoàn TP. HCM cũng cho rằng, cần xác định thuộc tính của đất. Theo đại biểu, thuộc tính của đất gồm có vị trí và diện tích. Có vị trí đất phù hợp với làm giao thông, có vị trí gần với sông, với biển…mỗi vị trí này đều có những lợi thế khác nhau.

“Khi nhắc đến lợi ích quốc gia, địa phương thì cần xác định vị trí đất có thể làm được gì để có lợi nhất đối với đất nước và địa phương”, ông Nhân nói.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu đề nghị quy định trong luật là phương pháp xác định đền bù cho người dân, xác định chi phí đền bù. “Giá đất là do doanh nghiệp thỏa thuận với người dân nên không quy định trong luật nhưng phải quy định nguyên tắc đền bù”, ông Nhân bày tỏ.

Quan tâm đến việc thu hồi đất đối với một số dự án bị tắc nghẽn, đại biểu Nguyễn Anh Trí (Hà Nội) nêu quan điểm, tất cả các dự án, dù to dù nhỏ nếu được cấp chính quyền cho phép thì chính quyền phải tham gia vào vấn đề giải tỏa, thu hồi đất cho dự án.

Đại biểu nêu rõ, đối với các dự án đã được giải tỏa từ trên 70% trở lên, qua 2 năm thì sẽ cưỡng chế để thu hồi và giá đền bù đúng bằng giá Nhà nước quy định. Nếu còn lại một số hộ thì chính quyền cần tham gia vào vấn đề đền bù, giải tỏa. Vì vậy, đại biểu Nguyễn Anh Trí mong muốn, các văn bản dưới Luật này cần có quy định cụ thể.

Phát biểu giải trình, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, sau kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, cơ quan soạn thảo phối hợp chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tiếp thu ý kiến của Đại biểu Quốc hội. Trên cơ sở đó cân nhắc, rà soát, thảo luận kỹ các nội dung trình Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách và tiếp tục hoàn thiện trình tại kỳ họp thứ 6 tới.

Bộ trưởng cũng cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang chuẩn bị dự thảo 3 nghị định và các thông tư hướng dẫn thực hiện Luật trình tại kỳ họp thứ 6 để đại biểu Quốc hội xem xét cho ý kiến.

Luân Dũng