Ứng phó với rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản

Các diễn giả trao đổi tại hội nghị. Ảnh: TL

Đó là một trong những nội dung trọng tâm được đưa ra tại Hội nghị “Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động” do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp tổ chức ngày 28/8 tại TP. Hồ Chí Minh.

Nhiều quyết sách mới hỗ trợ thị trường bất động sản

Theo TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Nghị quyết số 198/2025/QH15 của Quốc hội ban hành ngày 17/5/2025 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân là bước cụ thể hóa tinh thần mà Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân trước đó đặt ra.

Trong đó, Nghị quyết này đặt ra nhiều cơ chế ưu đãi, hỗ trợ cho doanh nghiệp với điều kiện tuân thủ tốt các quy định về thanh, kiểm tra cũng như đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực xanh-số; đồng thời cũng đưa đến nhiều giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai, hỗ trợ đầu tư hạ tầng, ưu tiên quỹ đất...

Đối với hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, vừa qua, quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản đã có nhiều thay đổi và sắp tới đây dự kiến sẽ còn một số điều chỉnh, bổ sung khác. Tiêu biểu và gần nhất có thể kể đến là Luật số 90/2025/QH15 sửa 8 luật; trong đó có luật đầu tư, PPP, đấu thầu. Luật này đã có một số sửa đổi liên quan đến thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó gồm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua); dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; dự án đầu tư mới.

TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.

Từ thực tế trên, TS. Phan Đức Hiếu khuyến nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ nhu cầu và xem xét các thay đổi về cơ chế chính sách cũng như thủ tục pháp lý để thực hiện giao dịch an toàn, đúng luật. Quốc hội sẽ tiếp tục xem xét và thông qua 48 dự án luật, nghị quyết; trong đó có nhiều đạo luật rất quan trọng; do đó, doanh nghiệp cần phải theo dõi sát sao và cập nhật thường xuyên quy định để có phương án thích ứng kịp thời, vận hành ổn định doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, bà Hồ Thị Quyên - Phó Giám đốc ITPC cho biết, với sự hỗ trợ từ nhiều chính sách mới của Nhà nước, thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, quá trình phát triển cũng đi kèm nhiều thách thức, nhất là trong bối cảnh khung pháp lý liên tục được điều chỉnh.

Chính vì vậy, việc các doanh nghiệp được tiếp cận thông tin, trao đổi và cùng nhìn nhận toàn diện về giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động có ý nghĩa quan trọng, nhằm hướng đến một môi trường đầu tư bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững.

Toàn cảnh hội nghị.

Cẩn trọng trước những rủi ro pháp lý

Luật sư Châu Việt Bắc - Phó Giám đốc VIAC, Chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, các tranh chấp có yếu tố bất động sản luôn chiếm tỷ lệ cao trong số vụ việc được giải quyết tại VIAC. Riêng năm 2024, bất động sản đứng ở vị trí thứ ba, chiếm 14% tổng số tranh chấp.

Nguyên nhân một phần xuất phát từ những bất cập trong khung pháp lý trước đây. Do đó, ông Bắc kỳ vọng với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, giao dịch sẽ an toàn hơn, nhưng doanh nghiệp cần trang bị kiến thức pháp lý, nâng cao quản trị rủi ro để hạn chế tranh chấp.

Dù pháp lý mới mang tính tích cực, nhưng theo nhiều chuyên gia, vẫn có rủi ro trong giao dịch bất động sản, từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật đến nhà ở hình thành trong tương lai.

Đại diện doanh nghiệp nêu vướng mắc tại hội nghị.

Từ góc độ thực tiễn tiếp xúc doanh nghiệp, Luật sư Vũ Thị Quế - Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers cho biết, trong các thương vụ có yếu tố nước ngoài, tranh chấp thường nảy sinh khi bên bán tại Việt Nam không đáp ứng được những điều kiện tiên quyết hoặc cam kết đã đưa ra trước cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc che giấu hoặc không kịp thời phát hiện các khiếm khuyết trong dự án/công ty dự án trong quá trình thẩm định pháp lý cũng dẫn tới rủi ro lớn.

Trong những trường hợp này, để phòng ngừa rủi ro, các bên nước ngoài thường yêu cầu thực hiện giao dịch chuyển nhượng vốn kèm theo các điều khoản bảo vệ bên mua như yêu cầu bồi thường thiệt hại, buộc bên bán mua lại vốn góp; thực hiện giao dịch theo giai đoạn hay Quy trách nhiệm xử lý các vướng mắc pháp lý cho phía bên bán và công ty mục tiêu.

Đăc biệt, đối với rủi ro trong giao dịch bất động sản, liên quan đến hoạt động huy động vốn, cần lưu ý về việc huy động vốn thông qua nhận tiền đặt cọc. Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù vậy, trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn thông qua các hình thức này như phí giữ chỗ, phí ưu tiên mua hoặc tiền thiện chí.

Theo Luật sư Vũ Thị Quế, các phương thức này tuy giúp tăng dòng tiền nhưng hiện không được Luật công nhận, do đó thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng và gây rủi ro cho các bên trong giao dịch. Nên doanh nghiệp cần có các phương án huy động vốn mới theo hướng an toàn và dài hạn hơn…

Thu Dịu