Ủy quyền bán đất rồi chuyển nhượng cho bên thứ ba: Thuế TNCN tính một lần hay hai lần?

Hỏi:

Tôi có thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng, tôi có ủy quyền toàn quyền cho bên B, thay tôi định đoạt và bên B không có thù lao, giờ Bên B đứng bán cho Bên C để thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 11 Nghị định 253/2026/ND-CP:

"Điều 11. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự được quy định cụ thể như sau:....."

Theo nội dung quy định tại điều này thì thửa đất chuyển nhượng chỉ phải kê khai thuế TNCN của người được Ủy quyền và chỉ phải đóng 1 lần do người được UQ nộp, còn tôi thì không phải kê khai nộp thuế. Nhưng khi hỏi cơ quan Thuế thì được trả lời là phải đóng thuế TNCN 2 lần cho cả người UQ và người được UQ. Như vậy, 1 thửa đất chuyển nhượng 1 lần, nhưng phải đóng thuế TNCN 2 lần có đúng quy định không?

Trả lời:

Thuế tỉnh An Giang hướng dẫn như sau:

Căn cứ điểm a, khoản 3 Điều 6 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 ngày 10/12/2025 quy định về nguyên tắc quản lý thuế:

“a) Nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế trong quản lý thuế để xác định bản chất của các giao dịch, hoạt động sản xuất, kinh doanh của người nộp thuế làm cơ sở xác định nghĩa vụ thuế, khoản thu khác, đảm bảo các giao dịch của người nộp thuế thể hiện đúng bản chất thương mại, kinh tế, tài chính, không phụ thuộc hình thức của giao dịch được thể hiện trong hợp đồng, văn bản giữa người nộp thuế với bên liên quan”

Căn cứ điều 11, điểm b, khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/06/2026 củaChính phủ quy định:

“Điều 11. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sảnThu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật Thuếthu nhập cá nhân là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà ngườinhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy địnhcủa pháp luật về dân sự...

Điều 57. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

...

b) Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.

Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này;”

Căn cứ các quy định trên, cá nhân sử dụng đất đã ủy quyền như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì cá nhân ủy quyền phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân. Đồng thời, người nhận ủy quyền khi bán bất động sản này phải thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp cá nhân sử dụng đất không ủy quyền toàn bộ như quyền sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự và người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao thì người nhận ủy quyền thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập theo quy định tại Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Khi bán bất động sản thì cá nhân sử dụng đất phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định.