VARS: Gói vay mua nhà liệu có giúp người trẻ hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà?

Giá nhà và thách thức tài chính

Giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.Đà Nẵng và Tp.HCM đã leo thang, với giá căn hộ chung cư trung bình ở khoảng 50 triệu đồng/m². Dựa trên dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường sơ cấp cũng ghi nhận giá bán trung bình vượt 70 triệu đồng/m², với nhiều dự án mới có giá bán lên đến 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, dự án dưới 50 triệu đồng/m² gần như không còn trên thị trường.

Giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.Đà Nẵng và Tp.HCM đã leo thang, với giá căn hộ chung cư tại các dự án trung bình ở khoảng 50 triệu đồng/m².

Với mức thu nhập bình quân của người trẻ dao động từ 15 – 25 triệu đồng/tháng, việc sở hữu một căn hộ chung cư có giá từ 3 – 5 tỷ đồng là một bài toán khó nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hoặc gia đình.

Để đối phó với tình hình này, Thủ tướng đã yêu cầu các ngân hàng thương mại nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi, đặc biệt dành cho người trẻ dưới 35 tuổi. Các ngân hàng đã nhanh chóng tung ra các gói vay với lãi suất thấp, ví dụ:

LPBank: Lãi suất từ 3,88%/năm; ACB: Lãi suất cạnh tranh 5,5%/năm; SHB: Gói vay lãi suất từ 3,99%/năm với thời gian vay lên tới 35 năm; HDBank: Gói vay 50 năm với lãi suất từ 4,5%/năm.

Ngoài mức lãi suất hấp dẫn, các gói vay còn đi kèm nhiều ưu đãi như vay tới 100% nhu cầu vốn và ân hạn nợ gốc 5 năm cho người trẻ khi mua căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, các mức lãi suất ưu đãi từ 3% đến 5% thường chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng 3 - 6 tháng. Sau đó, lãi suất có thể lên tới 11 - 14% mỗi năm, hoặc thậm chí cao hơn, tùy thuộc vào tình hình kinh tế. Để có lãi suất cố định lâu dài, mức lãi suất có thể từ 8 - 9% mỗi năm, khiến nhiều người trẻ đứng trước rủi ro nợ nần.

Mặc dù các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi là một cơ hội tốt cho người trẻ để sở hữu bất động sản, nhưng thực tế tài chính và sự biến động của lãi suất có thể khiến họ gặp khó khăn trong việc duy trì khả năng thanh toán. Để biến giấc mơ an cư thành hiện thực, người trẻ cần xem xét kỹ lưỡng các điều khoản vay và chuẩn bị cho các kịch bản tài chính có thể xảy ra trong tương lai.

Thực tế lãi suất và rủi ro

Như vậy, mua một căn hộ chung cư với khoản vay 2,5 tỷ đồng, nếu người mua nhà chọn gói vay với lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và giả sử mức lãi suất vay sau ưu đãi dao động từ 11 - 14% thì trong 6 tháng đầu, mỗi tháng người mua nhà chỉ phải trả 8,3 triệu đồng, từ 22,9 - 29 triệu đồng cho 5 năm tiếp theo, và trong 15 năm cuối phải trả từ 25,8 tới 31,1 triệu đồng mỗi tháng với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu tiên (tháng thứ 61) trả khoảng 36,8 - 43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống còn ~14,2 triệu đồng/tháng với phương thức dư nợ giảm dần.

Mặc dù các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi là một cơ hội tốt cho người trẻ, nhưng thực tế tài chính và sự biến động của lãi suất có thể khiến họ gặp khó khăn trong việc duy trì khả năng thanh toán.

Trường hợp người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, lãi suất trong 15 năm còn lại từ 11 - 14% thì họ sẽ phải chi trả 20,9 triệu mỗi tháng trong 5 năm đầu, từ 28,4 - 33,3 triệu/tháng trong 15 năm còn lại với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu 58,3 triệu giảm dần về 41,9 triệu trong 5 năm đầu, và từ 36,8 triệu (11%) đến 43,1 triệu (14%) trong tháng thứ 61, sau đó giảm dần về 14 triệu trong 15 năm còn lại với phương thức dư nợ giảm dần.

Dù chọn theo phương thức nào thì trong 20 năm, người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình khoảng từ 27 - 30 triệu đồng mỗi tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với mỗi người trẻ. Tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình nói trên phải “kiếm” được 90 triệu để đảm bảo cân bằng tài chính. Trong khi thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập có thể được coi là mơ ước nói trên.

Đồng thời, việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả, hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập, đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ.

Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng sẽ khiến người trẻ gặp khó khăn trong chi tiêu hàng ngày, đầu tư cho bản thân hay lập kế hoạch tài chính dài hạn. Không ít người rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống vì áp lực trả nợ.

Do đó, người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì mua nhà trong trung tâm với giá cao, người trẻ có thể tìm kiếm các dự án khu vực vùng ven, nơi giá BĐS hợp lý hơn. Hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30 - 50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực trả nợ. Nếu chọn vay, người mua nhà cần tính toán kỹ lưỡng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài và cố gắng tìm kiếm các nguồn thu nhập khác để đảm bảo khả năng trả nợ trong dài hạn.

VARS cho rẳng, trong thời gian tới, nếu không có những chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả từ chính phủ và doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người trẻ vẫn sẽ là một bài toán nan giải.

Như thông tin VARS đã đưa ra trước đó, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc Nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Đồng thời nghiên cứu phát triển các gói vay lãi suất thấp và cố định trong dài hạn.

Các chủ đầu tư cần nghiên cứu cân bằng giữa lợi nhuận và nhu cầu thực tế của thị trường, phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân như nhà ở bình dân, trung cấp.

Quốc Lâm