Vì sao dự án tái định cư Thủ Thiêm hấp dẫn các 'ông lớn' địa ốc?

Từ nhà tái định cư thành căn hộ thương mại

Theo Văn phòng UBND Tp.HCM, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã gửi văn bản đề nghị tham gia đấu giá quỹ 3.790 căn hộ tái định cư thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh). Trong số này có liên danh CTCP Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land), Tập đoàn Sunshine - CTCP Đầu tư Dia và CTCP Địa ốc Bcons (Bcons Land).

Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như SonKim Land, Sunshine Group – Đầu tư Dia và Bcons Land bày tỏ mong muốn tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Các căn hộ này thuộc Khu tái định cư Bình Khánh rộng 38,4 ha, nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm, hoàn thành từ năm 2015. Khu nhà tọa lạc gần trục Mai Chí Thọ - cửa ngõ phía đông Tp.HCM.

Tuy nhiên, sau khi xây dựng khoảng 8.500 căn, thành phố rà soát lại nhu cầu và quyết định chỉ giữ lại 2.924 căn hộ để bố trí tái định cư, đồng thời cho phép đưa 3.790/5.626 căn còn lại ra bán đấu giá nhằm thu hồi vốn Nhà nước.

Trong nhiều năm qua, gần 4.000 căn hộ này đã ít nhất 4 lần được đưa ra đấu giá nhưng đều thất bại. Nguyên nhân được cho là giá khởi điểm quá cao trong khi chất lượng căn hộ chưa đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư.

Trước thực tế này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu từng kiến nghị chuyển đổi một phần quỹ căn hộ sang nhà ở xã hội nhằm giải phóng hàng tồn kho, hạn chế lãng phí và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Ông cũng đề xuất chia nhỏ quy mô đấu giá và giãn tiến độ thanh toán để tăng khả năng thành công.

Đến nay, sau khi rà soát, căn cứ các văn bản luật, chủ trương của Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND Tp.HCM đã phê duyệt phương án chia quỹ nhà tái định cư Thủ Thiêm thành hai khối để đấu giá, gồm 2.220 căn tại block R1, R2, R3 và 1.570 căn tại clock R4, R5. Do được đầu tư bằng ngân sách Nhà nước, việc bán đấu giá sẽ tuân thủ theo trình tự và thủ tục quản lý tài sản công.

Cách chia khối này được kỳ vọng sẽ khắc phục hạn chế của những lần đấu giá trước, rút ngắn tiến độ triển khai, tăng tính cạnh tranh và giải quyết dứt điểm tình trạng tồn đọng quỹ nhà kéo dài nhiều năm.

Theo phương án mới, 3.790 căn hộ sẽ được đấu giá với công năng sử dụng là nhà ở thương mại, đồng thời yêu cầu đẩy nhanh tiến độ để tránh lãng phí.

Bốn lần rao bán bất thành

Dù có vị trí đắc địa, 3.790 căn hộ tái định cư này nhiều năm bỏ hoang khiến nhà đầu tư e ngại. Tp.HCM từng đưa số căn hộ trên ra đấu giá lần đầu vào năm 2017 với giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng. Lần thứ hai vào tháng 2/2018 giá nâng lên hơn 9.100 tỷ đồng, lần ba vào tháng 6/2021 là 9.900 tỷ đồng (chia làm hai gói), và lần thứ tư vào năm 2023, nhưng tất cả đều không thành công.

Theo phương án mới, 3.790 căn hộ sẽ được đấu giá với công năng sử dụng là nhà ở thương mại, đồng thời yêu cầu đẩy nhanh tiến độ để tránh lãng phí.

Theo quy định, doanh nghiệp tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm và nếu trúng, phải nộp 50% giá trị trong vòng một tháng, 50% còn lại trong 90 ngày – áp lực tài chính lớn khiến nhiều nhà đầu tư chùn bước.

Một số chuyên gia ước tính, với mức giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng trong lần đấu giá gần nhất, chi phí trung bình cho mỗi căn khoảng 2,6 tỷ đồng. Nếu chuyển đổi sang nhà ở thương mại, chủ đầu tư còn phải đóng thêm tiền sử dụng đất, do dự án trước đây được miễn loại phí này.

Với giá đất khu vực đường Dương Lâm (block R2) khoảng 105,3 triệu đồng/m2 và tổng diện tích 5 block gần 8 ha, tiền sử dụng đất có thể vượt 8.300 tỷ đồng. Cộng với tiền mua căn hộ, tổng vốn đầu tư ước tính vượt 18.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 4,7 tỷ đồng mỗi căn, tức giá vốn trung bình khoảng 68 triệu đồng/m2 cho diện tích 70 m2/căn.

Quốc Lâm