Vì sao mức giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà người dân phải nộp tăng cao?
Nhiều người đi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất bất ngờ khi mức giá phải nộp đã được điều chỉnh rất cao so với trước đó.
Trong thời gian gần đây, theo quy định mới đã bỏ khung giá đất, yêu cầu giá đất do Nhà nước xác định phải tiệm cận giá thị trường, bảng giá đất do địa phương ban hành cũng phải tiếp cận giá thị trường. Chính vì vậy, tại nhiều địa phương trên cả nước, tình trạng người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng sau đó rút lại do không đủ khả năng tài chính hoặc gặp khó khăn trong thủ tục đang diễn ra phổ biến.
Ảnh minh họa
Ông Ngô Đình Tuấn (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết: “Gia đình tôi có mong muốn nâng từ đất vườn lên đất ở đô thị để tách thừa, cho các con xây nhà ra ở riêng. Tuy nhiên, khi làm thủ tục chuyển hơn 100m2 thì nhận thông báo phải nộp hơn 1 tỷ đồng tiền sử dụng đất thì giật mình. Mức quá cao so với trước đó nên nhiều gia đình đi làm như nhà tôi cũng phải rút hồ sơ về để cân đối lại".
Bà Hà Thị Thanh Hương (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ: "Tôi đi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng cho miếng đất 200m2 từ đất trồng cây lâu năm lên đất ở, nhưng khi nhận được thông báo mức thuế, phí phải nộp thì không khỏi hốt hoảng. Đúng là chúng tôi không lường trước được mức phí mới được điều chỉnh lại cao đến vậy".
Ghi nhận thực tế, tình trạng rút hồ sơ về khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi mức thuế chuyển đổi quá cao còn diễn ra ở rất nhiều nơi như tại Quảng Ngãi, Khánh Hòa hay Bình Dương, TP.HCM, Đồng Nai,...
Theo bảng giá đất mới của UBND TP Hà Nội (công bố ngày 20/12/2024 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025) được điều chỉnh cao gấp 2-6 lần so với bảng giá đất cũ. Trong đó, giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại loạt tuyến đường của quận. Cân nhắc chuyển mục đích cho phù hợp
Theo ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Nghị quyết 18 yêu cầu giá đất do Nhà nước xác định phải tiệm cận giá thị trường, đồng thời bãi bỏ khung giá đất. Do đó, bảng giá đất do địa phương ban hành cũng phải tiếp cận giá thị trường, thay vì bị giới hạn bởi khung giá như trước đây.
Ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai
"Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính dựa trên giá đất tại thời điểm chuyển đổi và diện tích đất chuyển đổi. Tại Hà Nội, giá đất ở nhiều khu vực đô thị cao, dẫn đến số tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng trăm triệu đồng cho một diện tích nhỏ. Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, Điều 257 của Luật quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Khi điều chỉnh, địa phương phải tuân theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất, đồng nghĩa với việc bảng giá đất phải phản ánh sát giá thị trường", ông Lê Văn Bình cho hay.
Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết vì Luật mới không còn cho phép sử dụng hệ số điều chỉnh (hệ số K), mà buộc phải tính theo giá trị tuyệt đối. Nếu không điều chỉnh, sẽ ảnh hưởng đến các khoản thu từ đấu giá đất, thu từ hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất… Áp dụng bảng giá cũ sẽ dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước, do đó các địa phương buộc phải điều chỉnh bảng giá đất.
"Nhiều tỉnh, thành phố đã tăng bảng giá đất, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM, với mức điều chỉnh bằng khoảng 50-60% giá thị trường. Điều này gây khó khăn cho người dân khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhất là trong bối cảnh nhiều người không đủ khả năng tài chính. Có nơi ở Hà Nội, có thửa đất khi chuyển mục đích sử dụng, người dân phải nộp nghĩa vụ tài chính lên đến 30 tỷ đồng...", Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai chia sẻ.
Tuy nhiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho rằng: "Quy định mới là công bằng. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, người dân chỉ phải nộp 50% nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhưng phải có trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Nay, quy định đã thông thoáng hơn, người dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp gắn liền với đất ở, hoặc đất nông nghiệp trong khu dân cư nông thôn, có thể chuyển đổi mà không cần phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, đổi lại, nghĩa vụ tài chính phải nộp cao hơn. Chính vì vậy, nhiều người dân khi thấy chính sách mới đã vội nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng sau khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, do số tiền quá lớn, họ lại chùn bước và xin rút hồ sơ để tránh bị phạt do chậm nộp".
Đại diện Cục trưởng Cục Quản lý đất đai khuyến nghị, người dân cần cân nhắc kỹ và tính toán phù hợp với điều kiện tài chính của mình. Điều này cũng đặt ra yêu cầu người dân phải sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả hơn. Đồng thời, cũng cần nhìn nhận một cách công bằng rằng: nếu khi Nhà nước thu hồi đất của người dân và bồi thường theo giá thị trường, thì khi người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất, cũng phải nộp nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường. Không thể có chuyện khi nộp chỉ chịu 50% giá thị trường, nhưng khi bị thu hồi thì lại đòi bồi thường đủ theo giá thị trường.
