Vì sao thuế chống găm giữ đất vẫn 'mắc kẹt'?

Bài 1: Nhiều dự án bỏ hoang, đầu cơ tạo khan hiếm nhà 

Biến găm giữ tài sản thành “chi phí đắt đỏ”

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đặt yêu cầu rà soát chính sách thuế đối với sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Theo đó, chính sách thuế đất cần được xây dựng phù hợp với thông lệ quốc tế, trình độ phát triển và điều kiện cụ thể của Việt Nam; đồng thời nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, sử dụng đất chậm, đất bỏ hoang.

Định hướng này tiếp tục được cụ thể hóa trong quá trình nghiên cứu chính sách. Năm 2024, Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu thuế đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhiều nhà, đất; người sở hữu, sử dụng nhà ở, đất ở thứ hai trở lên; nhà ở, đất bỏ hoang. Bộ Tài chính đồng tình và đề nghị nghiên cứu rộng hơn đối với nhà ở nói chung, người sở hữu nhiều đất, nhiều nhà, nhà, đất bỏ hoang và đất được nhà nước giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng.

Việt Nam hiện có các khoản thu liên quan đến đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và lệ phí trước bạ. Trong khi đó, chưa có sắc thuế riêng đối với nhà ở trong quá trình sử dụng.

Năm 2024, Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu thuế đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhiều nhà, đất; người sở hữu, sử dụng nhà ở, đất ở thứ hai trở lên; nhà ở, đất bỏ hoang.

Đến Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, nhiệm vụ này được đặt ra cụ thể hơn khi yêu cầu nghiên cứu chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp; làm cho việc găm giữ đất không sử dụng “tốn kém hơn lợi ích đầu cơ”; nghiên cứu điều tiết phần chênh lệch địa tô đối với phần đất tăng thêm trong kinh doanh bất động sản; đồng thời nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, đất không sử dụng.

Như vậy, sau nhiều năm được đặt ra, yêu cầu đối với chính sách thuế đã chuyển từ việc nghiên cứu mức thuế cao hơn sang bài toán làm thế nào để chi phí nắm giữ đất không sử dụng đủ lớn, qua đó hạn chế đầu cơ, lãng phí và đưa nguồn lực đất đai vào sử dụng hiệu quả hơn.

Nghị trường đặt bài toán từ nguyên tắc đến cơ chế thực hiện

Từ những định hướng đó, câu hỏi về cách thức thực hiện tiếp tục được đặt ra tại Quốc hội. Trong thảo luận về định hướng sửa đổi các luật liên quan đến thị trường bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Công tác đại biểu, cho rằng nhà ở không chỉ là nhu cầu mà còn là quyền cơ bản của con người. Từ đó, ông đề nghị nghiên cứu cơ chế đánh thuế đối với các bất động sản, nhà ở không được đưa vào sử dụng trong nhiều năm, nằm “ngủ im lìm” trên thị trường.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị nghiên cứu các công cụ tài chính để điều tiết phần địa tô chênh lệch, đồng thời nghiên cứu chính sách thuế đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế lãng phí, đầu cơ và góp phần phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.

Nếu ý kiến này đặt vấn đề từ những bất động sản bị bỏ không trong thời gian dài, đại biểu Lê Hoàng Anh, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đi sâu hơn vào công cụ điều chỉnh. Theo ông, cần chống đầu cơ, găm giữ đất bằng các công cụ kinh tế thay vì biện pháp hành chính; trong đó có việc tăng chi phí đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng hoặc trường hợp nắm giữ diện tích đất lớn. Tuy nhiên, để công cụ này tác động đúng đối tượng, cần phân biệt giữa đầu cơ, sử dụng đất lãng phí với nhu cầu tích lũy tài sản hợp pháp, đồng thời có tiêu chí xác định rõ đất bỏ hoang, đất không sử dụng.

Từ yêu cầu xác định đúng đối tượng đến việc lựa chọn công cụ điều tiết, vấn đề tiếp tục được mở rộng ở cấp độ chính sách tài chính. Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị nghiên cứu các công cụ tài chính để điều tiết phần địa tô chênh lệch, đồng thời nghiên cứu chính sách thuế đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế lãng phí, đầu cơ và góp phần phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.

Từ những yêu cầu đặt ra tại Quốc hội, bài toán tiếp tục được chuyển sang khâu hoàn thiện thể chế của Chính phủ. Tại phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật của Chính phủ trong tháng 9/2026, Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế tài chính đối với phần địa tô chênh lệch, đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, cùng với việc xây dựng tiêu chí cụ thể để nhận diện các loại đất này.

Đến cuộc họp ngày 21/9, Phó thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu nghiên cứu đưa vào Luật Đất đai sửa đổi các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý tình trạng đất bỏ hoang, trên cơ sở đó giao Chính phủ quy định chi tiết.

Tuy nhiên, từ nguyên tắc pháp lý đến một sắc thuế có thể vận hành vẫn đang va phải bức tường kỹ thuật: Hạ tầng dữ liệu.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, nếu chỉ quy định nguyên tắc trong Luật Đất đai thì chưa đủ, mà bắt buộc phải sửa đổi đồng bộ các Luật về Thuế mới có thể thực thi.

Trong khi đó, ông Nguyễn Ngọc Sơn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường, cho rằng dự thảo Luật Đất đai mới dừng ở nguyên tắc điều tiết phần giá trị đất tăng thêm và chống bỏ hoang, chưa có đầy đủ điều kiện, cơ chế thực hiện. Ông đề xuất Chính phủ công bố định kỳ các chỉ số cảnh báo sớm như tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán lại, tỷ lệ nhà bỏ trống, tỷ trọng dư nợ bất động sản trong hệ thống ngân hàng, thu tiền sử dụng đất trong ngân sách địa phương, cùng diễn biến tồn kho và giá bất động sản.

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng cho rằng dữ liệu đầu vào hiện còn hạn chế do tình trạng “hai giá” trong giao dịch bất động sản và mức độ minh bạch chưa cao. Nếu chưa có hệ thống dữ liệu chuẩn do Nhà nước trực tiếp xây dựng và kiểm soát thì việc đưa ra giá đất chính xác vẫn là thách thức lớn.

Trong khi những yêu cầu về tiêu chí và dữ liệu đang được đặt ra, quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cũng được đẩy nhanh. Nghị quyết 229/NQ-CP ngày 17/8/2026 về thực hiện Nghị quyết 21-NQ/TW đặt mục tiêu đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành hệ thống thông tin đất đai quốc gia và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Hệ thống được định hướng kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản.

Thực tiễn tại các địa phương đang chứng minh tính khả thi của lộ trình này. Ngay tại Hà Nội, đến ngày 10/9/2026, thành phố có 4.914.567 thửa đất trên bản đồ; sau 45 ngày triển khai, khoảng 3,25 triệu thửa đã được xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Đáng chú ý, tại dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế TNDN, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế TNCN, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hướng đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức.

Theo ông Trương Bá Tuấn, Phó vụ trưởng Vụ chính sách thuế, phí và lệ phí (Bộ Tài chính), một trong những vấn đề được thảo luận kỹ, thảo luận nhiều trong quá trình xây dựng chính sách là căn cứ xác định thế nào là đất bỏ hoang, đất trống, không được sử dụng.

Hạ tầng kỹ thuật đang dần sẵn sàng, quyết tâm chính trị đã ở mức cao nhất. Câu hỏi "Vì sao thuế chống găm giữ vẫn mắc kẹt?" giờ đây không còn nằm ở việc có làm hay không, mà nằm ở năng lực giải đáp các bài toán cụ thể: Xác định đúng đối tượng, chuẩn hóa tiêu chí đất bỏ hoang, minh bạch dữ liệu đầu vào và làm chủ căn cứ tính thuế.