Viết tiếp 'kỳ án bán nhà đất đã cho con ở Tây Ninh': Người bán thiếu trung thực, bên mua không 'ngay tình'!

"Hóa kiếp" GCN QSDĐ

Như Chuyên đề Công an TPHCM đã phản ánh, nhà đất số 3360 Hương lộ 1, ấp Xóm Mới, xã Thanh Phước, huyện Gò Dầu, nay là đường Hùng Vương, KP Xóm Mới 1, P. Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh (gọi tắt "nhà đất 3360") là tài sản chung của bà Mang Thị Thanh Thảo và ông Nguyễn Văn Trường. Hai người chung sống từ năm 1998, có 1 con chung là anh Nguyễn Trường Toàn (SN 2001). Khi đôi bên chia tay, ông Trường - bà Thảo thống nhất để lại tài sản chung này cho anh Toàn, thể hiện rõ tại giấy "thuận tình ly hôn" được xác lập ngày 21/03/2004.

Nguồn gốc tài sản này do ông Trường - bà Thảo nhận chuyển nhượng (CN) từ cụ Đặng Thị Đuộc, diện tích 331m2 đất thổ cư, thuộc thửa 6137, tờ bản đồ (BĐ) số 1, tọa lạc ấp Xóm Mới, xã Thanh Phước. Khi lập HĐCN, bà Thảo để ông Trường ký với cụ Đuộc và được UBND huyện Gò Dầu cấp GCN QSDĐ số 01972-QSDĐ/145/HĐ-CN ngày 25/01/2002 (gọi tắt "GCN số 01972").

Sau khi xây xong căn nhà để ở, ông Trường - bà Thảo lập thủ tục, được UBND huyện Gò Dầu cấp GCN "quyền sở hữu nhà ở" số 002/02/CNSH ngày 21/02/2002 ("GCN số 002/02"), đứng tên 2 người. GCN công nhận: nhà cấp 4a diện tích 193,5m2; đất 331m2 theo GCN số 01972.

Anh Nguyễn Trường Toàn nhận QĐ kháng nghị của Chánh án TAND Tối cao

Sau hơn 20 năm cho con tài sản và rời xa nhà đất 3360, ngày 27/5/2024, ông Trường bất ngờ ký HĐ nhận đặt cọc để bán nhà, đất trên cho bà Huỳnh Thị Thùy Linh bằng GCN số 01972 (?!). Theo thỏa thuận, bà Linh giao 1,2 tỷ đồng cho ông Trường để CN toàn bộ QSDĐ theo GCN số 01972 với giá 1,5 tỷ đồng. Ngay sau đó, ông Trường tiến hành cập nhật sang BĐ địa chính, quy đối với thửa đất 6137. Song tại điểm này, thửa đất 6137 đã được cấp GCN số 002/02 nên GCN số 01972 đã bị "vô hiệu hóa". Tuy nhiên, sau khi ký nhận 1,2 tỷ đồng, ông Trường đã "hoá kiếp" GCN số 01972, biến thành GCN mới.

Ngày 05/9/2024, ông Trường nộp "đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất" gửi Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Tây Ninh - Chi nhánh (CN) Gò Dầu. Lạ thay, trước đó hơn 1 tháng, hàng loạt thủ tục giấy tờ đã được thực hiện "trơn tru", nhằm giúp ông Trường có bộ hồ sơ đẹp để hợp thức hóa việc sử dụng đất đứng tên một mình. Từ bộ hồ sơ này, ngày 30/10/2024, Giám đốc VPĐKĐĐ tỉnh Tây Ninh Trần Quang Khải đã ký cấp đổi GCN số VP 20272 đứng tên ông Trường với diện tích vọt lên 446,6m2, gồm 331m2 "ONT" (đất ở tại nông thôn) có thu tiền SDĐ và 115,6m2 "CLN" (đất trồng cây lâu năm) không thu tiền SDĐ.

Ngày 05/11/2024, ông Trường và bà Linh ký HĐCN toàn bộ thửa "đất trống" với giá 1,5 tỷ đồng, được Văn phòng công chứng (VPCC) Nguyễn Đức Thắng chứng nhận, số công chứng 008252 ("HĐCN số 008252"). Liền sau HĐCN, ông Trường và bà Linh cùng ký tại VPCC "biên bản giao tiền CN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất", xác định số tiền CN là 2,5 tỷ đồng.

Trong ngày 05/11/2024, bà Linh làm "đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất". Một tuần sau, Phó giám đốc VPĐKĐĐ tỉnh Tây Ninh - CN Gò Dầu Võ Hoàng Nam ký cấp GCN số CN 20446 cho bà Linh với diện tích 446,6m2 "đất trống".

Như vậy, sau gần 23 năm bị "khai tử", GCN số 01972 với 331m2 được "hoá kiếp" thành GCN số VP 20272 "đẻ” thêm 115,6m2; rồi tiếp tục "hô biến" thành GCN số CN 20446!

"Đầu xuôi, đuôi... không lọt" (!)

Bà Thảo khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên HĐCN số 008252 vô hiệu và chia tài sản chung. Xét xử sơ thẩm ngày 06/8/2025, TAND Khu vực 12 - Tây Ninh tuyên Bản án số 29/2025/HNGĐ-ST, trong đó có nội dung: buộc ông Trường và người liên quan giao toàn bộ nhà đất 3360 cho bà Linh.

Xét xử phúc thẩm, TAND tỉnh Tây Ninh tuyên Bản án số 49/2025/HNGĐ-PT ngày 10/12/2025, giữ nguyên quyết định của cấp sơ thẩm. Theo HĐXX phúc thẩm, bà Linh nhận CN đất ngay tình, công khai nên Tòa cấp sơ thẩm không tuyên HĐCN số 008252 vô hiệu là có cơ sở, theo Điều 133 Bộ luật Dân sự (BLDS).

Theo dõi vụ án, LS Trần Hải Đức nêu quan điểm: Qua các tài liệu đã thu thập và diễn biến vụ CN cho thấy người CN đất thiếu trung thực, người nhận CN không "ngay tình", với nhiều tình tiết mâu thuẫn và không đúng với thực tế.

Thứ nhất, ông Trường lén lút bán 1/2 tài sản đã cho con là không đúng; bán luôn 1/2 thuộc quyền định đoạt của bà Thảo càng sai hơn. Thời điểm ký HĐ đặt cọc và HĐCN, nhà đất 3360 đã được cấp GCN số 002/02, ông Trường biết rất rõ nhưng vẫn cố ý "khai tử" GCN này, sử dụng GCN số 01972 đã bị "vô hiệu hoá” để đăng ký cấp đổi thành GCN số VP 20272 là "đất trống", trong khi hiện trạng trên đất đã có căn nhà 193,5m2 được công nhận quyền sở hữu từ năm 2002. Việc cấp đổi GCN mới có nhiều dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng nhưng cả 2 cấp Toà đều không làm rõ mà "cho qua" một cách đáng ngờ!

Thứ hai, xuyên suốt quá trình giao dịch, ông Trường và bà Linh đều xác định chỉ CN thửa "đất trống", không có nhà. Trong khi đó, tại biên bản do TAND Khu vực 12 - Tây Ninh lập ngày 30/5/2025, đại diện bà Linh khai:"Trước khi mua, chị Linh có xuống xem nhà, lần này không gặp chị Vy là người thuê nhà. Lần tiếp theo chị Linh có đến xem nhà lại, và gặp chị Vy... Đến lần cuối chị Linh và anh Trường thống nhất việc mua bán mới tiến hành đo đạc, rồi các bên ký HĐCN... Buổi đo đạc có chị Linh, ông Trường và cán bộ địa chính". Bản án sơ thẩm cũng xác định:"Trước khi ký HĐCN, bà Linh đã đến thực địa khảo sát và yêu cầu cán bộ địa chính đo đạc".

GCN số 01972 bị "khai tử" được biến thành GCN số VP 20272

Như vậy, trước khi ký HĐCN, bà Linh đã nhiều lần kiểm tra thực tế hiện trạng thửa đất, biết trên đất tồn tại căn nhà và có người đang cư trú, nhưng vẫn ký HĐCN QSDĐ, rồi ký tiếp "biên bản" có thêm nội dung "CN căn nhà trên đất giá 50 triệu đồng". Điều này càng chứng minh bà Linh biết rõ căn nhà trên đất.

Đối chiếu với quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015, bà Linh không được coi là "ngay tình". Việc 2 cấp Tòa công nhận bà Linh là người thứ ba "ngay tình" đối với phần căn nhà không phù hợp với hiện trạng tài sản thực tế và các tình tiết khách quan của vụ án.

Thứ ba, căn nhà cấp 4a diện tích 193,5 m² (đo thực tế 206,6 m²) tọa lạc trên đất là tài sản chung của bà Thảo và ông Trường, đã được UBND huyện Gò Dầu cấp GCN số 002/02 đứng tên 2 vợ chồng. HĐCN số 008252 chỉ CN QSDĐ, hoàn toàn không đề cập đến căn nhà và không có chữ ký của bà Thảo. GCN số VP20272 cũng thể hiện rõ hiện trạng "đất trống". Điều này chứng minh các bên giao dịch nhận thức rõ ràng đối tượng CN là QSDĐ, không có nhà.

Theo khoản 2, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Khi chỉ 1 bên định đoạt, bên còn lại không đồng ý thì việc định đoạt đó không có giá trị ràng buộc đối với phần quyền của bên không đồng ý.

Đối chiếu nguyên tắc này, ông Trường không có quyền tự mình định đoạt toàn bộ căn nhà là tài sản chung khi chưa có sự đồng ý của bà Thảo. Hơn nữa, bản chất giao dịch cũng không hướng tới CN nhà. Việc 2 cấp Tòa buộc bà Thảo bàn giao toàn bộ căn nhà là vượt ra ngoài phạm vi mà các bên đã giao dịch, xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp của bà Thảo được Hiến pháp và BLDS bảo vệ.

Thứ tư, quá trình giải quyết vụ án, bà Linh có đơn yêu cầu độc lập công nhận HĐCN số 008252 và giao thửa đất; không yêu cầu bàn giao căn nhà trên đất. Việc 2 cấp Tòa tuyên buộc gia đình bà Thảo bàn giao nhà là vượt quá yêu cầu độc lập của bà Linh, vi phạm nghiêm trọng Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Thứ năm, HĐ đặt cọc, biên nhận, giấy nhận tiền, giữa ông Trường và bà Linh đều xác định giá CN thửa đất là 2,5 tỷ đồng và ông Trường đã ký tên nhận đủ tiền. Trong khi đó, HĐCN số 008252 xác định giá CN chỉ 1,5 tỷ đồng, chênh lệch 1 tỷ so với giá thực tế. Cả 2 Bản án sơ thẩm và phúc thẩm cùng xác định thửa đất có giá trị 4,617 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần so với giá trong HĐCN số 008252.

TAND Tối cao từng xử lý trường hợp tương tự thể hiện tại QĐ giám đốc thẩm số 03/2020/DS-GĐT ngày 16/01/2020. Theo đó, HĐCN QSDĐ có giá ghi trong HĐ công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích trốn thuế là giao dịch giả tạo, phải bị tuyên vô hiệu toàn bộ theo khoản 2 Điều 124 BLDS 2015.

Với 2 mức giá cho cùng 1 giao dịch chênh lệch lớn, có cơ sở xác định giá ghi trong HĐ số 008252 là giả tạo, nhằm giảm nghĩa vụ thuế phải nộp nên bị vô hiệu theo khoản 2 Điều 124 BLDS 2015. Việc 2 cấp Tòa bỏ qua chứng cứ giả tạo này để công nhận HĐCN số 008252 là sai lầm nghiêm trọng trong áp dụng pháp luật.

Thứ sáu, ông Trường và bà Linh ký HĐ đặt cọc thửa đất 331m2, đến khi ký HĐCN biến thành 446,6m², tăng 115,6m². Theo quy định tại Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về thửa đất có diện tích tăng thêm: phải làm rõ phần 115,6m² tăng thêm là do sai số kỹ thuật của thửa đất cũ hay được cấp mới cho ông Trường, từ đó xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)? Tuy nhiên, cả 2 cấp Toà đều bỏ qua, cũng không đưa VPĐKĐĐ tỉnh Tây Ninh và 1 số đơn vị, cá nhân liên quan tham gia tố tụng để làm rõ mà công nhận toàn bộ cho bà Linh. Đến nay, 115,6m² đất được "đẻ thêm" vẫn là con số "bí ẩn" (?!).

Từ 6 điểm vừa nêu trên, có đầy đủ cơ sở để chứng minh QĐ số 06 của Chánh án TAND Tối cao là có căn cứ, đúng pháp luật. HĐCN số 008252 vi phạm điều cấm của pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Thảo và bị vô hiệu toàn bộ theo Điều 122, Điều 123, Điều 408 BLDS năm 2015.

Trong đơn kiến nghị mới nhất, đại diện bà Thảo và anh Toàn cùng bày tỏ: "Từ những căn cứ pháp lý và căn cứ thực tế được các LS đưa ra, chúng tôi tin tưởng Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao sẽ xem xét thấu đáo, chấp nhận QĐ kháng nghị của Chánh án TAND Tối cao, hủy toàn bộ Bản án phúc thẩm số 49/2025/HNGĐ-PT và Bản án sơ thẩm số 29/2025/HNGĐ-ST, để xét xử lại sơ thẩm theo quy định...".