Vốn ngoại chực chờ đổ vào thị trường địa ốc qua M&A

Tập đoàn Bcons và Công ty Mercuria SPV (Nhật Bản) vừa bắt tay triển khai Dự án Khu căn hộ Bcons Asahi có mức giá dưới 2 tỷ đồng/căn, vị trí ngay mặt tiền Quốc lộ 1K (TP.HCM). Dự án có quy mô 29 tầng và 2 tầng hầm, cung cấp cho thị trường 490 căn hộ, đang trong quá trình thi công móng hầm. Theo kế hoạch, đến quý II/2027, chủ đầu tư sẽ bàn giao căn hộ cho cư dân.

Trong khi đó, UOA Vietnam Pte. Ltd. (công ty con của Tập đoàn UOA - Malaysia) vừa hoàn tất thương vụ mua lại 100% cổ phần của Công ty cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo, với giá trị 68 triệu USD (tương đương 1.775 tỷ đồng). Qua giao dịch này, Tập đoàn UOA nắm quyền phát triển khu đất hơn 2.000 m2 tại mặt tiền đường Võ Thị Sáu, phường Tân Định, TP.HCM và dự kiến khởi công một cao ốc văn phòng thương mại vào quý IV năm nay.

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều thương vụ M&A do các nhà đầu tư nước ngoài dẫn dắt. Trong đó, có thể kể đến thương vụ Capitaland mua lại dự án từ Becamex IDC với giá trị lên tới 553 triệu USD. Liên danh Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển Dự án The One World. Bên cạnh đó, Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần của Dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Grant Thornton Việt Nam đánh giá, hoạt động M&A bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng. Động lực chính của sự phục hồi này đến từ tín hiệu tích cực của môi trường kinh tế vĩ mô, giúp củng cố khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản của thị trường; Luật Đất đai có hiệu lực từ tháng 8/2024, góp phần nâng cao tính minh bạch và tạo đà cho tăng trưởng.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư của Savills Việt Nam, trong bối cảnh thế giới ngày càng phân cực, Việt Nam được nhiều tập đoàn đa quốc gia đánh giá là điểm đến chiến lược nhờ lập trường trung lập, ổn định chính trị và quan hệ đối tác toàn diện với cả Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản và EU.

Các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, sẵn sàng trả giá cao hơn cho tính minh bạch và khả năng hiện thực hóa nhanh dòng tiền. Nhiều quỹ đầu tư, đặc biệt là từ châu Âu và Bắc Mỹ, bắt đầu đưa tiêu chí ESG thành điều kiện tiên quyết.

“Thị trường Việt Nam dự kiến có triển vọng tích cực trong thời gian tới, với số lượng thương vụ đầu tư tăng đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Trong bối cảnh hiện tại, M&A ôn hòa chiếm ưu thế, với xu hướng chủ đạo là tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài”, bà Dung nhận định.

Dù có nền tảng tích cực, thị trường M&A bất động sản vẫn chưa đột phá do nhiều rào cản tồn tại. Bà Vũ Thị Quế, Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers nhìn nhận, vướng mắc lớn nhất mà nhà đầu tư nước ngoài gặp phải là sự khác biệt và chồng chéo trong các quy định pháp luật, các quy định liên quan đến đất đai được ban hành rải rác trong nhiều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở…

Vì vậy, để tham gia thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài thường mất khá nhiều thời gian tìm hiểu và làm quen với các quy định pháp luật. Khi bắt đầu vào thị trường, nhà đầu tư nước ngoài thường khó triển khai một dự án độc lập, mà phải hợp tác với đối tác trong nước.

“Khi có hợp tác, chắc chắn sẽ phát sinh thỏa thuận giữa các bên và nếu xảy ra tranh chấp thì cơ chế giải quyết hiện chưa thực sự minh bạch, chưa đủ tạo niềm tin. Đặc biệt, các tranh chấp liên quan đến đất đai buộc phải đưa ra tòa án, trong khi nhiều nhà đầu tư mong muốn có các phương thức giải quyết linh hoạt và đáng tin cậy hơn”, bà Quế nói.

Theo bà Quế, doanh nghiệp Việt muốn thu hút thêm nhà đầu tư nước ngoài, trước hết phải xác định rõ mình đang ở giai đoạn nào, giai đoạn phát triển ban đầu hay giai đoạn kinh doanh, bán hàng. Nếu doanh nghiệp thiếu vốn, rõ ràng cần tìm đến các nhà đầu tư chiến lược vì họ không chỉ mang lại nguồn lực tài chính, mà còn có thể đóng góp về kỹ thuật, bí quyết kinh doanh, thậm chí cả thương hiệu quốc tế để gia tăng uy tín, lợi nhuận và khả năng bán hàng.

“Với dòng vốn chiến lược, phương thức thường là mua bán, chuyển nhượng vốn hoặc tăng vốn. Trong trường hợp đó, nhà đầu tư nước ngoài sẽ đặc biệt quan tâm đến tính pháp lý và sự minh bạch của hồ sơ dự án”, bà Quế nói.

Trọng Tín