Vốn ngoại đổ vào khu công nghiệp, 'núi tiền' chảy vào túi đại gia nào?

Giữa quý II, liên doanh Avery Dennison Worldon Việt Nam – hợp tác giữa tập đoàn Avery Dennison (Mỹ) và Shenzhou (Trung Quốc) – khánh thành nhà máy mới tại KCN Đông Nam (Củ Chi, TP.HCM) với tổng vốn 4,7 triệu USD. Đây là nhà máy thứ ba của doanh nghiệp tại Việt Nam, sau Bắc Ninh và Tây Ninh.

Dòng FDI chảy mạnh

Tại Đà Nẵng, hàng loạt doanh nghiệp công nghệ cao Hàn Quốc, Trung Quốc cũng ráo riết tìm quỹ đất để phát triển trung tâm R&D và nhà máy sản xuất. Tháng 6 vừa qua, thành phố đã ký biên bản ghi nhớ với 4 nhà đầu tư lớn, trong đó có GuogGuoguang Electric dự kiến phát triển nhà máy linh kiện điện tại Liên Chiểu.

Đáng chú ý, CTP – “ông lớn” đến từ Hà Lan – bày tỏ kế hoạch rót khoảng 1 tỷ Euro vào Việt Nam, quan tâm đặc biệt tới Hưng Yên và Gia Lai để phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao, thân thiện môi trường.

Theo Bộ Tài chính, 8 tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 26,1 tỷ USD, tăng hơn 27% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tới 37%, tương đương gần 1,7 tỷ USD.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là ngôi sao sáng, mang lại "núi tiền" cho các doanh nghiệp nhiều quỹ đất.

Ông Michael Piro – Tổng giám đốc Indochina Capital – nhận định: “Việt Nam đang trở thành điểm đến chiến lược nhờ vị trí địa lý thuận lợi, xu hướng China+1, cùng với hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. Đây là động lực giúp bất động sản công nghiệp tiếp tục hấp dẫn dòng vốn quốc tế.”

Dòng vốn ngoại đổ vào kéo giá thuê nhà xưởng, kho bãi công nghiệp leo thang. Tại miền Bắc, CBRE ghi nhận giá thuê đất công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã đạt bình quân 139 USD/m2, tăng gần 4% so với cùng kỳ. Tại miền Nam, Cushman & Wakefield cho biết mức giá chào thuê trung bình đạt 179 USD/m2, tăng nhẹ theo quý.

Bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam – cho biết sự hiện diện của những tập đoàn công nghệ, tiêu dùng hàng đầu thế giới như Samsung, Intel, LG, Foxconn, Amkor Technology, Toyota, Unilever, P&G… không chỉ tạo hàng chục nghìn việc làm mà còn thúc đẩy nhu cầu nhà xưởng xanh.

Các dự án như Core5 Quảng Ninh, Hưng Yên nhanh chóng lấp đầy chỉ sau thời gian ngắn vận hành. Xu hướng ESG và LEED trở thành tiêu chuẩn mới, buộc các chủ đầu tư phải tái cấu trúc mô hình phát triển để đáp ứng nhu cầu bền vững của nhà đầu tư ngoại.

Các ông lớn “hốt bạc”

Sức nóng của dòng vốn FDI và giá thuê tăng cao đã trực tiếp chảy vào túi các đại gia bất động sản công nghiệp. Minh chứng, trong quý II/2025, hàng loạt doanh nghiệp trong ngành ghi nhận kết quả kinh doanh vượt bậc.

Điển hình như Becamex IDC (BCM) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt 1.677 tỷ đồng, tăng 358% so với cùng kỳ năm 2024. Mức tăng trưởng mạnh mẽ của IDC đến từ sự thắng lớn của mảng bất động sản khu công nghiệp tại phía Nam.

Sonadezi (SNZ) một tên tuổi hàng đầu trong ngành bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận lợi nhuận 980 tỷ đồng, tăng 61% cùng kỳ, nhờ đầu tư hiệu quả vào hạ tầng công nghiệp và đô thị vệ tinh.

Tượng tự, Viglacera (VGC) ghi nhận lợi nhuận 729 tỷ đồng, tăng 216%, với động lực chính đến từ khu công nghiệp. Kinh Bắc City (KBC) ghi nhận lợi nhuận 531 tỷ đồng, tăng 38% cùng kỳ, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn FDI tại Bắc Ninh, Hải Phòng.

Dù không ghi nhận lợi nhuận tăng đột biến, nhưng nhiều đại gia khác vẫn có được những thông số đầy tích cực. Như trường hợp của IDICO (IDC) có lợi nhuận đạt 519 tỷ đồng, dù giảm 30% nhưng vẫn nằm trong nhóm dẫn đầu ngành. Hay Saigon VRG (SIP) lợi nhuận đạt 410 tỷ đồng, giảm 4% nhưng vẫn duy trì mức lợi nhuận cao nhờ khai thác quỹ đất công nghiệp lớn ở phía Nam.

Những kết quả trên cho thấy bất động sản công nghiệp đang trở thành “con gà đẻ trứng vàng”, giúp nhiều doanh nghiệp niêm yết giữ vững vị thế trong bối cảnh thị trường chung còn nhiều khó khăn.

Trước tiềm năng khổng lồ, nhiều doanh nghiệp đang dồn lực cho “đường đua” khu công nghiệp. TTC Land, Taseco Land, DIC Holdings, Vinaconex, Hà Đô… đều công bố chiến lược mở rộng sang bất động sản khu công nghiệp và kho vận.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills, phần lớn dự án hiện nay vẫn phát triển theo mô hình truyền thống. Việc chuyển đổi sang khu công nghiệp xanh cần nguồn vốn lớn, cơ chế chính sách hỗ trợ, đặc biệt là ưu đãi thuế và tín dụng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là phân khúc ngôi sao, dẫn dắt thị trường bất động sản giai đoạn 2025–2026. Song, để duy trì sức hút, Việt Nam cần phát triển hạ tầng đồng bộ và thúc đẩy các mô hình khu công nghiệp bền vững”.

Có thể nói, với vị trí địa chính trị quan trọng, hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng được cải thiện, cùng với xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh trong những năm tới.

Dòng tiền FDI không chỉ giúp nâng cao quy mô ngành, mà còn góp phần định hình lại chất lượng phát triển theo hướng xanh, hiện đại và bền vững. Trong bối cảnh đó, lợi thế vẫn đang thuộc về các “ông lớn” với quỹ đất dồi dào, năng lực tài chính mạnh, sẵn sàng đón sóng đầu tư mới. Nói một cách nôm na, trong lĩnh vực khu công nghiệp, tiền vẫn... chảy chỗ trũng!

Hưng Nguyên