Vốn vẫn chảy vào bất động sản

Khách hàng tham quan dự án Bien Hoa Universe Complex của Hưng Thịnh.

Huy động vốn dây chuyền

Thị trường BĐS nhà ở kéo theo hàng loạt thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng. Kinh nghiệm của thế giới cho thấy, đầu tư phát triển 1m2 nhà ở cần 17-25 công lao động; đầu tư 1 USD vào BĐS thu hút thêm được 1,5-2USD vốn xã hội tham gia (tỷ lệ khoảng 200%).

Nếu dư nợ cho vay BĐS hiện nay có trên 400.000 tỷ đồng, thực tế đã huy động được trên 20 tỷ USD vào nền kinh tế. Trong giai đoạn 2015-2020, thị trường BĐS nhà ở đã có bước phát triển nhanh và ngày càng ổn định, lành mạnh cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Trong giai đoạn này, các chủ thể tham gia thị trường về cơ bản đều được hưởng lợi, người tiêu dùng có nhiều cơ hội tạo lập được nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát triển, Nhà nước tăng nguồn thu cho ngân sách.

So với giai đoạn trước, giai đoạn 2015-2020 các hiện tượng “đóng băng”, “trầm lắng” hoặc “phát triển nóng”, chỉ xảy ra ở vài phân khúc là nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, đất nền dự án và cũng chỉ xuất hiện cục bộ một vài dự án của chủ đầu tư có uy tín và tại một số địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch.

Chu kỳ phát triển của thị trường BĐS hiện nay đã lâu dài và ổn định hơn, hiện tượng “phát triển nóng” chỉ xảy ra trong một thời gian ngắn và đã được các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương kiểm soát có hiệu quả. Ước tính cả nước đã và đang triển khai thực hiện khoảng 5.000 dự án, với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng (tăng gần gấp 3 lần so với năm 2009).

Theo số liệu thống kê, bình quân dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, thời gian này tỷ trọng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS giảm dần, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019 và giảm còn 6,3% trong quý I-2020. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30-9-2020 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 606.253 tỷ đồng (bằng 115,17% dư nợ tại thời điểm 30-6-2020). So với năm 2019, dư nợ tín dụng BĐS quý I-2020 có xu hướng giảm, tuy nhiên trong quý II đã được cải thiện, tăng hơn so với quý I và quý III tăng hơn so với quý II. Cơ cấu dư nợ BĐS cũng có thay đổi theo từng giai đoạn.

Nguồn vốn đầu tư dành cho phát triển BĐS hiện nay không còn phụ thuộc vào nguồn vốn tự có của chủ đầu tư dự án, mà đã được mở rộng thông qua nhiều hình thức, như vốn vay ngân hàng, vốn FDI, vốn tư nhân, trái phiếu, các startup công nghệ tài chính (fintech), huy động vốn từ khách hàng hay thông qua liên doanh, liên kết, tín thác…

Đối với nguồn vốn đầu tư FDI, trong nhiều năm trở lại đây đạt khoảng 17,63 tỷ USD, luôn đứng thứ 2 trong tổng nguồn vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam (sau lĩnh vực công nghiệp, chế biến, chế tạo cơ khí). Tuy nhiên, theo số liệu thống kê 9 tháng năm 2020 của Bộ Kế hoạch - Đầu tư, tổng vốn đăng ký đầu tư lĩnh vực BĐS gần 3,2 tỷ USD và tăng dần theo quý (từ 0,264 tỷ USD quý I, lên 0,586 tỷ USD quý II, lên 2,35 tỷ USD quý III), chiếm khoảng 15% tổng nguồn vốn FDI đăng ký mới. Như vậy, sau thời gian dài giữ vị trí thứ 2, hoạt động kinh doanh BĐS tụt xuống vị trí thứ 3 trong thu hút FDI.

Thị trường chưa bền vững

Thị trường BĐS cũng ngày càng đa dạng, ngoài nhà ở thương mại còn có nhà ở xã hội (NoXH); BĐS công nghiệp, du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch); văn phòng, trung tâm thương mại, mặt bằng cho thuê…Trong tổng số 5.000 dự án nhà ở có hơn 1.000 dự án NoXH; 326 khu công nghiệp, gần 40.000 căn hộ du lịch; trên 6 triệu m2 văn phòng cho thuê (tăng gần gấp 3 năm 2009)…

Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiểm ẩn nguy cơ mất ổn định. Giá cả hàng hóa BĐS, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao và vẫn giữ xu hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng. Cơ cấu một số sản phẩm BĐS (trong đó có nhà ở) mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, NoXH; có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp.

Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển NoXH phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn hạn chế. Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.

Dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Nguyên nhân chính tốc độ gia tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế gắn liền với mức thu nhập của người dân tăng làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở do sự thiếu hụt về chất lượng của nhà ở. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Phía Nam là TPHCM và khu vực Đông Nam bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu. Phía Bắc tập trung chủ yếu khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. 2 thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TPHCM sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị, với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Nguyễn Văn Sinh Thứ trưởng Bộ Xây dựng