Vụ mua đất soi kỹ từng chi tiết vẫn bị 'sụp hầm': Người mua cần làm gì?

Như PLO đã đưa tin, ông Phạm Minh Phong (Cà Mau) khi có nhu cầu mua đất, dù đã soi kỹ từng chi tiết, nhờ chỉ vị trí đất nhưng vẫn bị 'sụp hầm', nguy cơ mất 5,1 tỷ đồng.

Thửa đất trên sổ hồng rõ ràng giáp đường lớn Ngô Quyền, nhưng đó là do cấp sai, đất bà Thanh không giáp đường nào. Ảnh: TRẦN VŨ.

Nguyên nhân của vụ việc được xác định là do sổ hồng mảnh đất ông Phong mua là thật, nhưng đã bị cấp sai vị trí và diện tích đất. Vị trí đất trên sổ đỏ có mặt tiền giáp đường Ngô Quyền, với diện tích gần 500m2 thực chất là đất của người khác. Đất bà Thanh nằm gần đó, phía trong, không giáp lộ nào và có diện tích nhỏ hơn.

Ngày 7-12-2023, trả lời đơn của ông Phong, UBND TP Cà Mau có công văn với nội dung xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho bà Thanh có sai vị trí, không đúng diện tích đất. Tuy nhiên, UBND TP Cà Mau không nhận trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Phong, với lý do việc mua bán giữa ông Phong và bà Thanh chỉ có giấy mua bán tự xác lập, chưa qua công chứng, chứng thực, chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng đúng quy định pháp luật.

Khởi kiện để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn

Theo ThS Nguyễn Nhật Thanh (Trường ĐH Luật TP.HCM), mục đích của ông Phong trong giao dịch này là nhằm nhận chuyển nhượng lô đất có vị trí mặt tiền đường. Tuy nhiên, trên thực tế lô đất chuyển nhượng không giáp với mặt tiền đường khiến mục đích của ông Phong trong giao dịch này không đạt được. Ông Phong có quyền khởi kiện bà Thanh tại tòa án để yêu cầu tuyên giao dịch này vô hiệu do nhầm lẫn theo quy định tại Điều 126 BLDS năm 2015 và yêu cầu bà Thanh hoàn trả khoản tiền đã nhận theo Điều 131 BLDS năm 2015.

Còn đối với UBND TP Cà Mau nếu chứng minh được có hành vi trái pháp luật trong việc cấp sổ là nguyên nhân dẫn đến thiệt hại cho bà Thanh hoặc ông Phong thì có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định pháp luật.

Còn theo Luật sư Đỗ Ngọc Thanh (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc mua bán đất giữa ông Phong và bà Thanh được thực hiện bằng giấy tay, chưa qua công chứng và chưa được cấp sổ cho ông Phong. Về mặt pháp lý, quyền sở hữu đất vẫn thuộc về bà Thanh.

Do đó, ông Phong không thể trực tiếp yêu cầu UBND TP. Cà Mau đính chính hoặc giải quyết tranh chấp về GCN. Theo Điều 106 Luật Đất đai 2013, nếu phát hiện sai sót trong sổ hồng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phải thực hiện việc đính chính hoặc thu hồi sổ đã cấp.

Cụ thể, UBND TP Cà Mau cần kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót, sau đó thực hiện đính chính hoặc thu hồi sổ đã cấp không đúng quy định. Trường hợp này, UBND TP Cà Mau đã cấp sổ hồng sai vị trí và diện tích, dẫn đến tình huống không mong muốn cho ông Phong.

"Tuy nhiên, việc yêu cầu đính chính và sửa sai trong sổ hồng cần được thực hiện bởi bà Thanh, người hiện đứng tên trên ", luật sư Thanh nói..

Cũng theo luật sư, nếu ông Phong phát hiện có hành vi gian dối từ phía bà Thanh trong quá trình giao dịch, ông có thể khởi kiện bà Thanh ra tòa án. Hành vi gian dối có thể bao gồm việc cung cấp thông tin sai lệch về vị trí và diện tích đất, dẫn đến việc ông Phong mua phải mảnh đất không đúng như thỏa thuận. Cơ sở pháp lý cho việc này có thể dựa trên các quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin chính xác và trung thực trong giao dịch dân sự theo BLDS 2015.

"Trong hoàn cảnh này, các bên liên quan đều có trách nhiệm nhất định. UBND TP Cà Mau cần rà soát và cải thiện quy trình cấp sổ hồng, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong các hồ sơ pháp lý liên quan đến đất đai. Bà Thanh cần cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ về thửa đất để tránh những hiểu lầm và rủi ro cho người mua. Cán bộ tín dụng, người đã chỉ dẫn sai vị trí thửa đất trên thực địa, cũng cần được xem xét trong việc hỗ trợ người mua xác định vị trí đất", luật sư Thanh nhận định.

Lời khuyên khi mua đất

Cũng theo Luật sư Đỗ Ngọc Thanh, để tránh rủi ro trong tương lai, người mua đất như ông Phong cần kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý, đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết. Việc kiểm tra thực địa và tư vấn pháp lý trước khi thực hiện giao dịch cũng là những bước quan trọng giúp người mua có cái nhìn chính xác và toàn diện hơn về thửa đất mình định mua.

“Cụ thể, trước khi mua đất, người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, bao gồm sổ hồng và các văn bản, quyết định liên quan đến thửa đất từ cơ quan có thẩm quyền. Nên yêu cầu bên bán cung cấp bản sao các văn bản liên quan đến quá trình cấp sổ và các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua mà còn là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Người mua nên phối hợp với cơ quan có thẩm quyền hoặc chuyên gia đất đai xuống thực địa để xác minh vị trí và diện tích thực tế của thửa đất, so sánh với thông tin trên sổ hồng.

Nếu có điều kiện, trước khi thực hiện giao dịch, người mua nên tư vấn với luật sư hoặc chuyên gia pháp lý về đất đai để đảm bảo tất cả các thủ tục được thực hiện đúng quy định pháp luật”, luật sư Thanh nêu.

YẾN CHÂU