Xác định sai vị trí đất, khiếu nại kéo dài: Giá bồi thường tính ở thời điểm nào?

Theo phản ánh của một công dân tại TPHCM, tháng 12/2021, người này nhận được quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường. Trong phương án, vị trí đất không được xác định cụ thể thuộc loại vị trí nào, trong khi giá đất được xác định theo giá cụ thể tháng 11/2020.

Cho rằng việc xác định vị trí và giá đất chưa phù hợp, công dân khiếu nại quyết định bồi thường, yêu cầu xác định lại vị trí đất và xác định lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất.

Tháng 7/2023, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, bác nội dung khiếu nại.

Không đồng ý với kết quả này, công dân tiếp tục khiếu nại lần hai. Đến tháng 4/2024, quyết định giải quyết khiếu nại lần hai được ban hành, trong đó công nhận nội dung khiếu nại là đúng.

Theo quyết định này, UBND thị xã được yêu cầu xác định lại vị trí đất là vị trí 5 của Quốc lộ 51, đồng thời xác định lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất.

Tuy nhiên, đến tháng 6/2025, UBND tỉnh tiếp tục ban hành quyết định điều chỉnh một phần quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hồi tháng 4/2024.

Theo quyết định điều chỉnh, UBND thị xã được yêu cầu xác định lại vị trí đất theo đúng quy định pháp luật và khảo sát lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất. Quyết định này có căn cứ theo Luật Đất đai năm 2024 và Điều 31 Nghị định 88/2024.

Cũng trong tháng 6/2025, UBND thị xã ban hành quyết định về việc phê duyệt bổ sung phương án bồi thường. Trong quyết định này, vị trí đất của công dân được xác định là vị trí 5 của đường đất rộng từ 4-8m.

Không đồng ý với quyết định bồi thường bổ sung, công dân tiếp tục khiếu nại. Đến nay, vụ việc vẫn đang trong quá trình được giải quyết.

Từ diễn biến trên, công dân đặt câu hỏi: Việc giải quyết khiếu nại kéo dài là do cơ quan Nhà nước; đồng thời, việc xác định sai vị trí đất trước đó dẫn tới phải ban hành lại quyết định bồi thường. Vậy khi giải quyết khiếu nại hiện nay, giá đất cụ thể để tính bồi thường phải được xác định tại thời điểm thu hồi đất năm 2021 hay thời điểm hiện nay?

Đặc biệt, nếu áp dụng giá đất tại thời điểm hiện nay, khi TPHCM đã có quy định mới về xác định vị trí đất từ tháng 1/2026, việc xác định vị trí đất có phải áp dụng theo quy định mới hay không?

Khoản 5 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể về trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải chỉnh sửa, bổ sung. Ảnh minh hoạ: Hồng Khanh

Trả lời vấn đề này, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, khoản 5 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể về trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải chỉnh sửa, bổ sung.

Theo đó, nếu phương án phải chỉnh sửa, bổ sung và nội dung chỉnh sửa có liên quan đến giá đất, giá tài sản thì giá đất, giá tài sản để tính bồi thường được xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nếu tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án, giá đất, giá tài sản thấp hơn mức giá đã được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt thì áp dụng giá bồi thường trong phương án đã được phê duyệt.

Đối với những nội dung được chỉnh sửa, bổ sung nhưng không liên quan đến giá đất, giá tài sản, việc áp dụng quy định được thực hiện theo pháp luật đất đai tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Một vấn đề khác được công dân quan tâm là nếu phải xác định lại vị trí đất theo quy định mới thì căn cứ nào được sử dụng?

Cục Quản lý đất đai dẫn quy định tại Điều 20 Nghị định 71/2024, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 11 Điều 1 Nghị định 226/2025, có hiệu lực từ ngày 15/8/2025.

Theo quy định này, đối với nhóm đất nông nghiệp, vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng khu vực. Vị trí 1 là vị trí mà các thửa đất có yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; các vị trí tiếp theo là những vị trí có yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

Đối với đất phi nông nghiệp, vị trí đất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố hoặc khu vực tùy từng loại đất.

Việc xác định vị trí căn cứ vào các yếu tố như điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi thế cho sản xuất, kinh doanh, khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực.

Tương tự đất nông nghiệp, vị trí 1 là vị trí có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; các vị trí tiếp theo có điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

Đáng chú ý, quy định cũng giao HĐND cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật và tình hình thực tế tại địa phương để quy định tiêu chí cụ thể xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí trong bảng giá đất, đồng thời với việc quyết định bảng giá đất.

Đối với những thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong quá trình sử dụng, HĐND cấp tỉnh có thể quy định việc tăng hoặc giảm mức giá trong một số trường hợp.

Như đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở. 

Đối với đất ở, việc điều chỉnh giá cũng có thể được xem xét khi thửa đất có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí trong bảng giá đất.

Theo Cục Quản lý đất đai, do nội dung công dân phản ánh là một trường hợp cụ thể và không có hồ sơ, tài liệu kèm theo nên cơ quan này đề nghị công dân nghiên cứu các quy định nêu trên và liên hệ với cơ quan quản lý về đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, xác định cụ thể theo quy định.