Xây dựng chung cư mini: Nguy cơ phá vỡ quy hoạch

Tòa nhà chung cư mini tại Trung Văn, Nam Từ Liêm. Ảnh: Tuấn Anh

Kẽ hở từ luật

Thời gian gần đây, việc xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ từ 28 – 35m2 nở rộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Cùng với đó, các chủ sở hữu và môi giới đăng tin rao bán trên các kênh thông tin bất động sản online. Chỉ cần gõ từ khóa “bán căn hộ chung cư mini tại Hà Nội” trên Google, ngay lập tức cho ra trên 7,2 triệu kết quả, với những nội dung được đưa lên hàng đầu như: Bán chung cư mini Xuân Đỉnh – Phạm Văn Đồng (Bắc Từ Liêm) diện tích 35m2, giá bán 490 – 590 triệu đồng/căn, chiết khấu ngay 30 triệu đồng; bán chung cư mini Mễ Trì Hạ - Phạm Hùng (Nam Từ Liêm), diện tích 30 – 34m2, giá bán 450 – 500 triệu đồng/căn...

Luật sư Trần Cao Ngãi – Hội Luật gia Việt Nam cho biết, tình trạng xây dựng nhà chung cư mini nở rộ trong thời gian qua là do những văn bản luật thiếu sự thống nhất, chặt chẽ. Đơn cử, Luật Nhà ở 2005 quy định diện tích nhà chung cư thương mại phải đạt từ 45m2 trở lên mới được cấp sổ đỏ/sổ hồng.

“Tuy nhiên, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014 lại cho phép hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, theo kiểu khép kín, diện tích sàn tối thiểu là 30m2, đáp ứng quy định về nhà chung cư thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ. Người dân đã lợi dụng kẽ hở này của các văn bản quy phạm pháp luật để xây dựng chung cư mini” – luật sư Trần Cao Ngãi nhìn nhận.

Nhiều sai phạm

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, việc xây dựng chung cư mini tại các đô thị có thể là giải pháp để giải quyết nhu cầu thực về nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở khu vực trung tâm nhưng đây không phải là giải pháp tối ưu. “Với sức ép về hạ tầng đô thị, đặc biệt là khu vực trung tâm như hiện nay, việc phân nhỏ diện tích nhà ở trên một khu đất sẽ khiến cho dân cư tập trung nhiều hơn, không chỉ tăng áp lực lên hạ tầng mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống” – GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Đồng quan điểm, KTS Nguyễn Văn Thanh cho rằng, sản phẩm chung cư mini phát triển một cách nhanh chóng đang khiến các đô thị không hoàn thành mục tiêu về diện tích sàn nhà ở, nguy cơ hình thành “khu ổ chuột” và làm cho thiết kế quy hoạch bị phá vỡ. “Đơn cử tại Hà Nội, mục tiêu giai đoạn 2021 – 2025 diện tích sàn nhà ở bình quân đạt trên 29m2/người. Vậy nếu xây quá nhiều chung cư có diện tích 25m2 thì không thể hoàn thành mục tiêu và đi ngược với quy hoạch xây dựng của TP” – KTS Nguyễn Văn Thanh nhìn nhận.

Thực tế, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhiều hộ gia đình đã tự ý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ - chung cư mini mà không tuân thủ các quy định của pháp luật. Các sai phạm chủ yếu là xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng, không được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các hoạt động này dẫn đến nhiều hệ lụy như làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư; gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng; làm gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán căn hộ.

Căn hộ chung cư mini ở công trình riêng lẻ không được các cơ quan chức năng thẩm định, dẫn đến chất lượng xây dựng không bảo đảm. Vấn đề pháp lý cũng chưa thực sự rõ ràng nên người mua chỉ có thể sử dụng, khó được cấp giấy chứng nhận sở hữu, nếu xảy ra tranh chấp thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi.

Phó Giám Công ty BĐS IP Land Trần Quốc Việt

Doãn Thành